Землю - москвичам: как выбрать участок

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Выбор земельного участка только с виду кажется задачей несложной, но на самом деле покупателю нужно знать о многих важных моментах, упускать которые очень нежелательно: вы рискуете потерять и время, и деньги. А даже небольшая подготовка к ответственному делу – залог успеха и будущего благополучия.

Поэтому сегодня «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» и устроит сеанс ликбеза для будущих землевладельцев.

Для большинства покупателей приобретение земельного участка – это первая сделка на рынке загородной недвижимости. «Слишком много раз мы у себя в агентстве убеждались, что, принимая даже такое серьезное решение, как приобретение недвижимости, будущие собственники совершенно не подготовлены к покупке, - говорит Владимир Черенков, директор «CENTURY 21 Римарком», партнер НП «Корпорация риэлторов «Мегаполис-Сервис». - Они не имеют представления о рынке, что в принципе простительно, они все-таки не профессионалы, не определились с бюджетом, не решили, каким критериям должна соответствовать их покупка».

Первое, с чего следует начать покупателю, - определиться с тем, какой участок ему нужен, советует Антон Архипов, руководитель офиса «Сретенский» департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость». Надо решить, какие характеристики объекта для него главные, а какие второстепенные. Екатерина Гилярова, руководитель юридической службы «МИЭЛЬ - Загородная недвижимость», напоминает о целях, в которых приобретается земельный участок: под дачное строительство или под индивидуальное жилищное (ИЖС). Далее нужно уяснить, собирается ли семья жить там круглый год и при этом ездить в Москву на работу или только проводить за городом выходные дни. Исходя из этого - сделать выбор в пользу того или иного загородного направления и определиться с допустимым расстоянием от МКАД.

Если за ориентир взять рыночный спрос, то, по наблюдениям Сергея Иванова, директора по маркетингу компании Kaskad Family, покупатели выбирают северо-западное, западное и юго-западное направления: трассы не загружены, благоприятная экологическая обстановка. Приоритет, как правило, отдается зоне в 35 км от МКАД (до Первого бетонного кольца).

Очень хорошо, если дача удобно расположена относительно городской квартиры и до нее легко добраться из дома - в противном случае участок придется перепродавать. При выборе эксперты советуют ориентироваться не на одно, а на несколько направлений и обращать внимание на загруженность трассы.

Одно из самых важных условий при покупке участка – не выйти за рамки бюджета. Тут есть свои тонкости. Владимир Черенков («CENTURY 21 Римарком») говорит, что, как правило, покупатели, имея на руках определенную сумму, и определяют ее как бюджет покупки. На самом деле это не совсем правильно. Эксперт считает, что таким образом могут поступать только покупатели, имеющие стабильный и надежный доход. Тогда они могут (и зачастую так и поступают) позволить себе покупку даже на 10-20% дороже запланированных средств. Те покупатели, которые не входят в их число, должны рассчитывать покупку примерно на 10% дешевле имеющейся суммы. Ведь им еще потребуются деньги на другие расходы, которые, как правило, сопровождают подобные сделки.

Секреты выбора

Когда покупатель определился в своих базовых приоритетах, ему предстоит другая немаловажная задача – выбор конкретного участка. Сергей Иванов (Kaskad Family) советует посмотреть, есть ли к поселку удобный подъезд, имеются ли транспортные развязки; убедиться в том, что рядом – хороший лес, есть водоем, присмотреться к ландшафту и почвам.

Необходимо обратить внимание на топографию участка, перепады высот, понять, ровный участок или нет. «От этого зависит, насколько участок будет сухим, сколько придется затратить дополнительных средств и усилий на его выравнивание», - объясняет Татьяна Мухина, руководитель отдела маркетинга компании «ТрансРегионИнвест».

Очень распространена практика, когда земля продается без межевания, т.е. без границ, с обещанием определить их в будущем. «Я бы рекомендовал либо отказаться от такой покупки, либо заложить денежные средства в банковскую ячейку с правом доступа продавца участка только после определения его границ и регистрации права собственности на покупателя», - говорит адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»). Юрист совсем недавно проводил аналогичную сделку: денежные средства были заложены в ячейку на 6 месяцев. Таким образом гарантируется, что покупатель получит участок либо ему вернут деньги при форс-мажоре.

Еще один важный момент, на который указала Юлия Севериненко, генеральный директор компании «ЗемАктив»: согласно ст. 37 Земельного кодекса, продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременении земельного участка и ограничениях его использования. Если информация оказалась недостоверной, покупатель вправе требовать уменьшения цены или расторжения договора.

А Игорь Заугольников, член правления RODEX Group, советует все-таки больше обращать внимание на участки, которые продаются с подрядом. Эксперт предупреждает, что очень многие покупатели разочарованы покупкой участков без подряда. Польстившись на красивую картинку, изображенную на рекламных проспектах, дачники приобретают на самом деле чистое поле с колышками, обозначающими границы участков.

Дела бумажные

Чтобы получить право распоряжаться купленным участком, необходимо получить все причитающиеся документы. Юлия Севериненко («ЗемАктив») считает, что самые большие риски связаны с документальной стороной дела. Поэтому перед тем, как подписать договор, эксперт советует уточнить несколько важных моментов.

Во-первых, по закону земельный участок, на котором будет построен загородный дом, должен быть отнесен к категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Либо данный земельный участок должен иметь категорию земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования под дачное строительство. И если по документам приобретаемый земельный участок не относится ни к одной вышеперечисленной категории, то строительство на нем загородного дома будет признано незаконным.

Кроме этого эксперт советует проверить, есть ли у девелопера свидетельство о регистрации участка в Земельном кадастре с присвоением кадастрового номера. Особое внимание стоит обратить на выписку из Земельного кадастра, где участок изображен графически, с привязкой к местности.

Во-вторых, участок должен быть юридически «чистым». Покупателю необходимо проверить документы и убедиться, что его собственником является именно тот продавец, с которым он собирается подписать договор. Также он не должен быть обременен правами третьих лиц.

В договоре должен быть максимально детально описан продукт, который покупается. Соответственно, его характеристики должны быть отражены в приложении к договору. «Если на каком-то этапе взаимоотношений с застройщиком отклонения от описанных характеристик продукта будут существенными, покупатель по закону имеет право расторгнуть договор и сумму, указанную в договоре, ему вернут обязательно», - говорит Ирина Мошева, генеральный директор совместного предприятия RDI Group и Limitless.

Еще одна важная деталь заключается в том, что недостатки участка в договоре не фиксируются. В стандартном акте приема-передачи недвижимости есть пункт о том, что покупатель принимает недвижимость в том виде, как она есть, и претензий не имеет, рассказывает Владимир Черенков («CENTURY 21 Римарком»). «Но в случае, если проблема на участке возникла из-за застройщика, например, некачественно были проведены работы по системе водоотведения, и весной у покупателя был затоплен участок, то претензии предъявлять можно и нужно, - дополняет Татьяна Мухина («ТрансРегионИнвест»). - Застройщик обязан устранить недостатки, но это возможно до передачи выполненных работ собственникам поселка».

В дальнейшем действия покупателя следующие: после заключения договора купли участка и оплаты стороны обязаны подписать акт приема передачи недвижимого имущества (согласно ст. 556 Гражданского кодекса). Далее переход права собственности на земельный участок подлежит государственной регистрации, что подтверждается свидетельством о праве собственности, которое получает покупатель.

Владимир Черенков («CENTURY 21 Римарком») добавил, что кадастровый паспорт на земельный участок (или кадастровая выписка) при заключении договора купли-продажи регистрационная служба не требует и его можно получить после регистрации сделки, когда регистраторы передадут сведения в орган кадастрового учета (кадастровую палату). Это время обычно не превышает двух недель. «Обратившись в орган кадастрового учета, новый владелец земельного участка может получить этот документ, даже не выходя из дома: заказать по интернету, и ему пришлют его по почте», - уточняет эксперт.

Коммуникации на бумаге и в натуре

Подведенные коммуникации – это большое преимущество земельного участка, однако далеко не всегда на момент покупки они подведены. Иногда наличие «удобств» есть только на бумаге. И здесь покупателю необходимо знать, что в договоре о купле-продаже информация по коммуникациям не фиксируется, поскольку коммуникации – это отдельный объект, - говорит Екатерина Гилярова («МИЭЛЬ - Загородная недвижимость»). Как добавил адвокат Олег Сухов, продавцу такое разделение необходимо для того, чтобы застраховать свои риски и не привязывать землю к коммуникациям: земля как объект недвижимости отдельно, коммуникации как услуги – отдельно.

«Мы предусмотрели два договора, - разъясняет Игорь Панфилов, руководитель проекта КП «Артек». - Первый — договор купли-продажи земельного участка, на основании которого происходит переход права собственности от продавца покупателю. Второй договор – договор соинвестирования в инженерные коммуникации. В соответствии с этим договором покупатель земельного участка, инвестируя определенную в договоре неизменную сумму в строительство инженерных коммуникаций, получает их в собственность - в доле, пропорциональной площади приобретенного земельного участка. Регулирование прав собственности на землю и инженерные коммуникации сильно отличаются. Объединение их в общем договоре приводит к неоднозначной трактовке и дополнительным неопределенностям в налогообложении и оформлении прав собственности. Кроме того, став собственником коммуникаций, покупатель участка становится членом некоммерческого партнерства, что позволяет ему принять участие в управлении поселком».

На подведение коммуникаций заключается договор, форма которого зависит от того, какая компания имеет право врезки в трубы и подключения к сетям. «В случае, если это государственные или муниципальные организации, то на каждый вид коммуникаций заключается отдельный договор (например, на электричество – с МОЭСК), но если коммуникации внутрипоселковые, то заключается один договор», - отмечает Екатерина Гилярова («МИЭЛЬ - Загородная недвижимость»).

В договоре прописывается перечень центральных коммуникаций, которые должны быть подведены. Обозначаются ориентировочные сроки, уточняются детали – куда конкретно будет подведена каждая инженерная система, что в итоге получит клиент. «Чем более детально обозначены все эти условия, - говорит эксперт, - тем меньше у покупателя возникает вопросов, а значит, он более уверенно совершает покупку, понимая, за какую совокупность услуг он платит».

Однако, как отмечает Юлия Севериненко («ЗемАктив»), часто недобросовестные компании продают землю под видом участков с коммуникациями. Однако обещания эти ничем не подкреплены. Поэтому стоит узнать, получил ли застройщик технические условия на подведение газа и электричества. «При чтении договора обратите внимание на наличие в документе пунктов, в которых прописаны мощности, которые необходимо выделить данной территории, а также приложены ли соответствующие документы», - советует эксперт.

Улучшения с плюсом

Бывают случаи, когда покупатель приобрел участок и уже или в процессе освоения, или позже обнаружил какие-то неудобства. Чаще ему приходится самому решать свои проблемы. Но есть компании, которые решают вопрос улучшения своими силами. О каких работах идет речь, www.metrinfo.ru рассказывают представители компаний.

Татьяна Мухина, руководитель отдела маркетинга компании «ТрансРегионИнвест»:

Улучшать качество проданного участка нам не приходилось, но практика проведения работ по улучшению качества участка до продажи была. Например, мы расчищали участки от мелколесья или поваленных деревьев, выравнивали их поверхности, улучшали ландшафт и пр.

Ирина Мошева, генеральный директор совместного предприятия RDI Group и Limitless:

Улучшение - это скорее добровольное намерение застройщика. Пример из моей практики: покупатель приобрел участок в начале строительства поселка рядом с детской площадкой, и ему об этом было известно. Во время строительства площадки был установлен небольшой водопад - декоративная стенка высотой около 3,5 м, по которой струилась вода. Оборотная стенка водопада с техоборудованием была обращена во внутренний двор участка, что было не совсем эстетично. После первого же обращения собственника застройщик высадил живую изгородь, улучшив таким образом внешний вид участка. В итоге все остались довольны.

Антон Архипов, руководитель офиса «Сретенский» департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость»:

Чтобы улучшить видовые характеристики крайних участков в поселке Риверсайд, компания Villagio Estate с согласия местной администрации расчистила расположенный рядом водоем и превратила береговую зону в набережную с игровыми площадками, куда могут приходить на прогулку как жители элитного поселка, так и расположенных поблизости частных домов. В данном случае улучшение видовых характеристик стимулировало спрос на первоначально малоликвидные объекты и подняло стоимость участков на 10%.

Юлия Севериненко, генеральный директор компании «ЗемАктив»:

Как правило, девелоперы, которые подошли к концепции поселка ответственно и серьезно, стараются использовать особенности рельефа в свою пользу. Так, по территории нашего поселка Алешкино изначально протекал небольшой ручей, который позднее был превращен нами в прекрасную рекреационную зону – озеро с пляжем, зону для прогулок и отдыха, а также в каскад родниковых озер.

Дата публикации: 13:50 23 мая 2012

Источник: bpn.ru