Жилье под Москвой: бесценные дороги

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Человек, покупающий квартиру в Подмосковье, как правило, работает в Москве, а это значит, что ежедневно он совершает по две долгие, иногда многочасовые, поездки. Транспортная ситуация стала для всех настоящей проблемой. Правда, при нынешнем широком выборе новостроек можно выбрать жилище поближе к столице или на менее загруженном шоссе. Но за это придется в буквальном смысле дорого заплатить.

Квартиры в области покупают не только местные жители и приезжие из других регионов, но и не в меньшей степени сами москвичи. Они становятся «замкадышами», конечно, не от хорошей жизни - большинству квадратные метры в столице просто не по карману. Это одна из причин, усугубляющая ситуацию на дорогах, ведущих в столицу, - сотни тысяч людей вынуждены каждый день торчать в пробках.

Неудивительно, что близость к Москве и удобство проезда влияют как на спрос, так и на цену недвижимости. Более того, расположение жилого комплекса стало фактором ценообразования номер один. Все другие - инфраструктура, планировочные решения, темпы строительства, деловая репутация застройщика и прочее - чаще всего оказываются менее важными для покупателя.

Путь к себе

Квартиры в районах ближнего Подмосковья, прежде всего в городах-спутниках, расположенных в пределах 5 км от МКАД, по словам Натальи Бланковой, маркетолога компании «Пересвет-Инвест», в два с лишним раза выше по стоимости, чем варианты в удаленных районах (от 60 км). Так, средняя цена квартиры в новостройках ближних районов Московской области в первом квартале этого года составила, согласно исследованиям компании, 195 тыс. долл., или 5,85 млн руб., а в дальней зоне - 84 тыс. долл., или 2,5 млн руб. Такое же соотношение наблюдается и по средней стоимости квадратного метра.

Андрей Биржин, управляющий партнер Tekta Group, привел пример, в целом подтверждающий это: «Жилье бизнес-класса в Мытищах (5 км от МКАД) стоит около 100 тыс. руб. за квадратный метр, а в Сергиевом Посаде, который находится по этому же направлению в 55 км от Кольцевой, то есть в 11 раз дальше, стоимость метра в точно таком же доме в два раза ниже - 50 тыс. руб.».

На вторичном рынке этот разрыв еще больше: разница в цене ближних и дальних квартир может достигать почти трех раз.

Объекты эконом-класса, расположенные в 1-3 км от МКАД, стоят столько же, сколько высококлассные жилые комплексы в 5-10 км от столицы, и, кстати, продаются во много раз быстрее. Так что, удалившись от города на большее расстояние, покупатель может позволить себе за те же деньги лучшее качество жилья, а также и большую площадь. По словам Натальи Бланковой, за 4,5 млн руб. в городах, максимально приближенных к Москве, вы приобретете только «однушку», если отъехать подальше, в зону до 30 км, - «двушку», а еще дальше - «трешку». В совсем удаленных районах области можно отхватить и четырехкомнатную квартиру.

Внутри одного города жилые комплексы также располагаются с разной степенью удобства. К одним ведут хорошие дороги, маршруты общественного транспорта, а к другим - увы, не доберешься. Естественно, дома, построенные недалеко от железнодорожных станций или автобусных остановок, пользуются повышенным спросом. Однако на цены это, как ни странно, влияет не сильно. «Близость железнодорожной ветки или пешая доступность от остановок транспорта в рубли не конвертируется. Главное, чтобы было, как выражаются застройщики, хорошее место, а количество шагов до станции или до маршрутки не так уж и важно», - говорит Андрей Биржин.

Восток - запад

Разумеется, на время проезда от дома до работы влияет не только расстояние, но и загруженность дороги. Так, по Новорижскому шоссе до начала его реконструкции можно было за 30 минут покрыть расстояние, которое по Ярославке удается преодолеть лишь часа за два. Самые трудные трассы области - это Ленинградское, Ярославское, Минское, Рязанское, Горьковское, Щелковское и Дмитровское шоссе, а наиболее благополучные - Симферопольское, Пятницкое и Волоколамское.

Самым лучшим было Новорижское шоссе, но сейчас там установлены ограничения по скорости из-за реконструкции, которая закончится лишь в 2015 году, и его пропускная способность снизилась. Кстати, вслед за ним, по наблюдению риэлторов, несколько снизился и спрос на недвижимость.

Впрочем, престиж направления еще более влияет на цены, чем даже транспортная доступность. Традиционно самыми престижными, а также и самыми экологичными считаются западные направления. Поэтому они и наиболее дорогие. Самые низкие цены на востоке, а северные и южные направления находятся где-то в промежутке. «На северо-западе и западе Подмосковья средняя стоимость квартир составляет 206 тыс. долл. (6,2 млн руб.) и 201 тыс. долл. (6 млн руб.) соответственно. Самые бюджетные предложения характерны для восточного направления - 120 тыс. долл., или 3,6 млн руб.», - утверждает Наталья Бланкова.

Словом, стоимость подмосковного метра определяется совокупностью нескольких факторов. «Недвижимость на востоке области, в городах Люберцы, Котельники, стоит недорого по причине плохой экологии, недостаточной инфраструктуры и тяжелой транспортной доступности, - объясняет Наталья Кац, управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба». - А, например, стоимость квартир в городе Королеве, который находится также на достаточно загруженном Ярославском шоссе, но имеет хорошую экологию и инфраструктуру, уже значительно выше, и спрос там очень высок».

Среди самых дорогих квартирных предложений - элитные малоквартирные комплексы с развитой инфраструктурой, расположенные на охраняемой территории на западных направлениях. В одном из таких комплексов, «Кунцево-4», цена предложения, по словам Натальи Кац, до кризиса доходила до 10 тыс. долл. за квадратный метр. «Однако сегодня спрос скорректировался. Покупатели не готовы даже за развитую инфраструктуру и супербезопасность платить более 4-5 тыс. за метр, - констатирует эксперт. - Такую же картину мы видим в жилых комплексах городов Химки, Одинцово, где спрос на дорогие квартиры достаточно устойчив».

Как выбить пробку?

Но вернемся к пробкам, которые стали главным бичом московского региона. Как же избавиться от них? «Основными направлениями, способствующими решению транспортной проблемы, являются прокладка подземного и легкого метро, а также активное строительство новых транспортных развязок и скоростных магистралей», - говорит Ольга Новикова, заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ-Недвижимость».

«Говоря о перспективах решения транспортной проблемы в московском регионе, я, к сожалению, не смогу быть оригинальным. Нам нужны качественные дороги, которые будут строиться быстро, в несколько смен, нам нужна реконструкция основных трасс и еще много чего нужно такого, о чем все знают, но почему-то не делают», - сокрушается Андрей Биржин.

Впрочем, нельзя сказать, что не делается ничего. Трассы расширяются, строятся развязки. По планам властей, в ближайшие годы будет увеличена полосность всех радиальных шоссе, идущих от МКАД. Уже начавшаяся реконструкция «новой Риги» пройдет в несколько этапов и увеличит количество полос до 8-10, в 5 км от МКАД будет построена развязка. В рамках проекта «Большая Ленинградка» сейчас идет реконструкция Ленинградского шоссе от МКАД до поворота на Шереметьево. Трасса будет расширена, построят новые двухполосные эстакады для съездов с шоссе на Кольцевую. На Ярославке вот-вот начнутся работы по расширению отрезка от МКАД до поселка Тайнинский с 3 до 5 полос в каждом направлении, а также с обеих сторон от него планируется построить двухполосные дороги-дублеры. Этот участок будет готов к 2016 году, потом начнется расширение следующего - вплоть до Малого московского кольца; построят и новую дорогу в обход Тарасовки.

Также строится дорога вокруг Одинцово, которая облегчит доступ к дальним территориям Рублевского направления и, согласно прогнозу экспертов, увеличит цены на Минском шоссе. Ожидается улучшение транспортной ситуации в Балашихе: в обозримом будущем начнется реконструкция Горьковского шоссе, строится дублер этой трассы - платная автодорога от Новокосино, есть реальные планы строительства дороги от площади Ильича до Новой Деревни и линии скоростного наземного трамвая от Балашихи до центра Москвы. В дальнейшем вероятна прокладка легкого метро вдоль Щелковского шоссе.

Наталья Кац добавляет, что, «возможно, транспортную ситуацию помогут решить платные трассы, но как это будет осуществляться - пока неясно». Платной трассой, например, сделают новую скоростную магистраль «Москва - Санкт-Петербург». Первый ее участок с подъездом к аэропорту Шереметьево должен быть введен в эксплуатацию в 2014 году.

Но все же корень всех бед в необходимости жителей Подмосковья ежедневно ездить в Москву из-за ограниченного количества рабочих мест в области. «Хотя реконструкция подмосковных трасс будет продолжаться, рост автопарка идет опережающими темпами - на 20% в год, и пробки все равно не исчезнут, - считает Дмитрий Котровский, управляющий по продажам ЖК «Олимпийская деревня Новогорск». - Нужно создавать инфраструктуру и рабочие места рядом с жильем в самом Подмосковье - вот единственный способ решения этой проблемы».

В гостях у сказки

Особенно интересна ситуация на юго-западных территориях, присоединенных к столице решением правительства. Помимо того что «новую» Москву планируется застроить масштабными жилыми проектами, туда же решено перенести ряд федеральных учреждений, список которых уже объявлен. «Боюсь даже представить, что будет с дорогами, когда все чиновники переедут в «новую» Москву. Все рванут на юг, МКАД и ЦКАД будут стоять, транспортная ситуация будет близка к коллапсу, - опасается Андрей Биржин. - Зато в Москве автомобильное движение станет более свободным».

Однако тех жителей, которые будут населять новый «город-сад», власти постараются обеспечить рабочими местами, в частности, сюда будут перенесены некоторые промышленные объекты. Это, безусловно, снизит нагрузку на трассы. К тому же, как считает Наталья Кац, ситуация может улучшиться при условии существенной реконструкции Калужского шоссе.

Тем не менее, напоминает Ольга Новикова, «для функционирования региона потребуется прокладка новых транспортных путей, без дополнительных развязок непростая транспортная ситуация присоединяемых территорий только усугубится». Какое-то время назад говорилось о возможности строительства линии легкого метро или скоростного трамвая в ближней к МКАД зоне Ленинского района. Вероятно, план по развитию транспортных путей будет представлен в ближайшие два года в рамках подготовки генплана «новой» Москвы.

В любом случае российский покупатель по-прежнему доверчив, он любит слушать сказки о том, что скоро рядом с домом появится шоссе или будет построена развязка, замечает Андрей Биржин. «После реализации инициативы территории, присоединенные к Москве, станут более привлекательны для покупателей жилья, - уверен он. - Люди будут стремиться приобрести объекты в «новой» Москве вне зависимости от транспортной проблемы. Тут ведь дело даже не в дорогах, а в статусе, который дает московская прописка. Пока быть москвичом будет важнее и престижнее, чем «подмосквичом», квартиры на присоединяемых территориях будут продаваться на ура». Помимо обычной публики, покупать квартиры будут и чиновники, и представители бизнеса, близкого к властным структурам, ведь работать им придется именно здесь, да и до родной Рублевки недалеко. «И цены в этом новом центре развития московского региона будут соответствующими», - прогнозирует Андрей Биржин.

Дата публикации: 11:51 25 мая 2012

Источник: bpn.ru