Принимая новостройку: дольщик, бди

Принимая новостройку: дольщик, бди

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Дольщик, дождавшийся счастливого момента передачи квартиры, впадает в состояние легкой эйфории и зачастую совершает ошибки, за которые приходится расплачиваться из своего кармана. Однако если следовать простым инструкциям, можно добиться не только устранения всех недоделок объекта, но и получить компенсацию за затянувшееся ожидание.

Смотри в оба

Передача объекта долевого строительства начинается с вручения дольщику уведомления о сдаче дома, которое направляется застройщиком по почте в оговоренные в ДДУ сроки с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Как правило, в уведомлении указывается время, когда следует явиться на осмотр достроенной квартиры (по правилам некоторых компаний, необходимо предварительно заглянуть в офис для получения смотрового листа).

Некоторые застройщики, стремясь ускорить процесс передачи квартиры, запускают пробный шар, предлагая особенно нетерпеливым клиентам подписать акт без осмотра, так сказать, закрыв глаза, зато – вне очереди. Если вариант «махнемся не глядя» не прокатывает, клиента приглашают на осмотр. Иногда ключи выдают под расписку и допускают владельца самостоятельно обозревать будущее жилище. Но обстановка, создаваемая представителями некоторых строительных компаний, не способствует детальному изучению качества объекта. Клиента могут торопить, уверять, что замеченные им недоделки несущественны или будут вот-вот устранены. Эту «психическую атаку» необходимо игнорировать и внимательно осматривать квартиру, сверяясь с описанием, приложенным к ДДУ.

Надо понимать, что многие недостатки вскроются только во время эксплуатации жилья. Например, принимая квартиру летом, невозможно угадать, хорошо ли греют батареи. Некоторые строители не особо любят показывать объекты в дождливые дни, чтобы не расстраивать дольщика видом подтекающих лоджий и оконных рам. Случаются вовсе из ряда вон выходящие казусы, когда приглашают на осмотр дома, не подключенного к электроэнергии и водоснабжению (что, в общем-то, не согласуется с законами: неподключенный к коммуникациям дом нельзя считать готовым объектом).

Понятно, что в таком случае невозможно сделать никакого заключения ни о лампочках, ни о розетках, ни о кранах. Но все равно удастся оценить, как вмонтированы двери и окна, исправно ли они закрываются, есть ли вентиляционные отверстия на кухне и в ванной. Судя по интернет-форумам, некоторые строители забывают о такой «мелочи», как вентиляция, так что стоит для проверки поднести к отверстию зажженную бумагу. Надо проверить ровность стен, полов, потолков, стыки труб и радиаторов, отсутствие трещин на несущих конструкциях и перекрытиях, подводку к электрощитку и работоспособность электросчетчика. Если квартира сдается с полной чистовой отделкой, придется осматривать дольше и оценивать качество исполнения гораздо большего числа элементов: покраску потолков, поклейку линолеума и обоев, работу сливного бачка и кранов.

Не подписывай сгоряча

Крайне редко передаваемая квартира оказывается близка к идеалу, недоделок не обнаруживается и претензий к застройщику не возникает. Чаще будущий владелец видит некоторые мелкие недостатки – непригнанные двери или окна, трещины на стеклах, плохо работающий замок или подтекающий кран. Если недоделки действительно мелкие, а строители достаточно расторопны, то все замечания могут быть сняты непосредственно в присутствии клиента. Тогда дольщик подписывает смотровой лист, а затем в течение недели – акт приема-передачи в офисе компании.

В противном случае в смотровом листе либо в специально составленном акте (в разных компаниях эти процедуры различаются) необходимо указать весь перечень недоделок. Скорее всего, представители компании еще раз попытаются сыграть на естественном желании человека поскорее въехать в свою квартиру и предложат принять объект в обмен на гарантийное письмо с обещанием устранить все недоделки. Как показывает опыт, делать этого не стоит. Иначе в лучшем случае придется неоднократно звонить строителям и требовать выполнения обязательств, в худшем – добиваться устранения недоделок через суд или делать ремонт самим.

Строительные компании по возможности избегают ставить себя в жесткие временные рамки – в ДДУ, как правило, говорится, что обнаруженные в процессе передачи квартиры недостатки будут устранены «в разумные сроки». Срок оговаривается непосредственно в ходе обнаружения дефектов и закрепляется документально. Но будем реалистами – попытки клиента зафиксировать дату ликвидации дефектов зачастую наталкиваются на непреклонное: «У нас так не принято». Если вам не удалось настоять на своем и получить письменное обещание устранить недоделки в течение двух-четырех недель, придется просто ждать окончания этого «разумного срока».

Понятно, что на ликвидацию мелких огрехов, вроде неработающего сливного бачка, потребуется несколько дней. На выравнивание стен или переклейку обоев – до нескольких недель. Если ожидание затягивается, то следует помнить: оно не может длиться бесконечно, даже если дата окончания не зафиксирована письменно. В этом случае отношения застройщика и дольщика подпадают под Федеральный закон «О защите прав потребителей», согласно которому срок устранения дефектов не может превышать сорок пять дней.

Будь на страже

Затягивание сроков может оказаться вовсе не случайным. Дело в том, что у дольщика по ДДУ также есть определенные обязательства по приему квартиры. Если человек, будучи уведомленным строительной компанией, не явится без объяснений и уважительных причин на первичный или повторный осмотр квартиры, то автоматически считается, что он согласен принять объект без осмотра. В таком случае составляется односторонний акт передачи, и все последующие нарекания отметаются. Хотя юристы подчеркивают, что включение такого пункта в договор не является нормой, но строительные компании практикуют этот способ передачи недвижимости.

Клиент одной крупной петербургской строительной компании, не пожелавший публично раскрывать своего имени, рассказал интересную историю, коллизия которой основана как раз на праве застройщика передать объект в одностороннем порядке. В июне 2010 года он получил приглашение на осмотр квартиры. Но, войдя в будущее жилище, обнаружил груды мусора, сломанную дверь, неработающее электричество и прочие «приятности». Составив акт с претензиями, дольщик услышал предложение заглянуть через две недели. Затем – еще через две. И еще. При этом каждый раз он составлял и передавал представителю застройщика на объекте акты с претензиями, оставляя себе подписанную копию.

Как выяснилось позднее, его письменные заявления складывались в стол, а строительная компания тянула время, чтобы подписать акт передачи квартиры в одностороннем порядке. «Акты, которые мной составлялись, не значат ровным счетом ничего. В суде застройщик утверждал, что ни на какие осмотры я не приходил, а когда предъявил копию акта осмотра, заявили, что на нем расписался какой-то непонятный человек, который у них не работает», – рассказывает пострадавший.

Из этого опыта следуют практические выводы. Если, осмотрев будущее жилье, вы разочарованы качеством и понимаете, что войны со строительной компанией не избежать, переходите в режим военных действий. Все контакты с «противником» должны быть строго задокументированы, а документы сохранены на случай суда. К примеру, акты с перечнем дефектов следует составлять не в двух, а в трех экземплярах: один оставлять у представителя компании на стройке, второй завозить в офис или отправлять заказным письмом с уведомлением о вручении на имя и по адресу, указанному в ДДУ. Третий, со штампом о получении документа секретарем или с уведомлением почты об отправке и вручении письма, должен оставаться у вас на руках. Это поможет доказать, что вы аккуратно являлись на осмотры, а строители попросту игнорировали вас.

Воспитание застройщика

Закон дает дольщикам инструмент защиты от особо медлительных строительных компаний. Речь идет о положении ФЗ-214, предусматривающем обязанность застройщика передать квартиру покупателю не позднее срока, указанного в договоре. Как правило, составляя ДДУ, строители оставляют себе на передачу ключей дольщику полгода после ввода в объекта в эксплуатацию. Если строительство дома не может быть завершено в указанный в договоре срок, компания обязана известить об этом клиента не позднее, чем за два месяца до его истечения и предложить внести соответствующие изменения в договор.

Понятно, что в том случае, когда дом уже сдан, ни о какой пролонгации речи не идет. Но если строительная компания тянет с устранением выявленных дефектов, процесс передачи нередко затягивается на несколько месяцев и «вываливается» за предельную дату, зафиксированную в ДДУ.

Хотя многие строительные компании не указывают в договоре, что несут материальную ответственность за просрочку, тем не менее, это не освобождает их от выплаты неустойки в соответствии с ФЗ-214. Если покупатель решился воспользоваться своим правом на материальную компенсацию за нарушение сроков передачи квартиры, сначала необходимо будет подготовить письменную претензию в адрес строительной компании. По истечении месяца, который дается на получение ответа от застройщика, готовится исковое заявление в суд. К нему прилагается расчет неустойки, которую истец просит взыскать с ответчика.

Неустойка рассчитывается довольно просто: по закону она составляет одну трехсотую от ставки рефинансирования ЦБ. Так как ставка рефинансирования сейчас составляет 8%, то следует 0,08 разделить на 300 и умножить на внесенную по ДДУ сумму, а затем – на количество дней, на которое была просрочена передача квартиры. Причем если дольщиком выступает физическое лицо, то сумма компенсации увеличивается в два раза. То есть, если квартира в строящемся доме была приобретена за 3 млн руб., то за месяц просрочки набегает 48 тыс. руб. неустойки. Как показывает судебная практика, инструмент воспитания застройщика исправно работает.

Дата публикации: 11:50 31 мая 2012

Источник: БН.ру



Только авторизованные пользователи могут оставлять комментарии. Авторизуйтесь, пожалуйста.


Популярные публикации в разделе Новостройки и строительство - Санкт-Петербург

Самые востребованные локации юга Санкт-Петербурга

Самые востребованные локации юга Санкт-Петербурга

25.06.2019 - Раздел: Санкт-Петербург / Новостройки и строительство /

Экспертная группа Urbanus.ru определили основные центры девелоперской и покупательской активности в разных частях Санкт-Петербурга. В данном материале речь пойдет о южной части города — районы Кировский, Колпинский, Красносельский, Петродворцовый, Пушкинский, большинство территорий Московского и Фрунзенского, а также левоборежная сторона Невского. Здесь базируется более 60 жилых комплексов, но распределены они крайне неравномерно.

Строительный рынок Петербурга: конкуренция высокая, а креатива мало

Строительный рынок Петербурга: конкуренция высокая, а креатива мало

25.06.2019 - Раздел: Санкт-Петербург / Новостройки и строительство /

На петербургском строительном рынке работает более 100 компаний. Многие из этих организаций возводят несколько проектов. В связи с этим конкуренция за сердце и кошелек клиента очень серьезная. Однако, на данный момент основным инструментом привлечения внимания клиентов по-прежнему остаются скидки, бонусы и подарки. Генеральный директор компании MyLook Production Сергей Глазунов рассказал о том, почему рекламные кампании большинства девелоперов вызывают скуку, а не желание взять трубку и сделать звонок в отдел продаж.

Спрос на первичном рынке Петербурга за полгода вырос на 11 процентов

Спрос на первичном рынке Петербурга за полгода вырос на 11 процентов

25.06.2019 - Раздел: Санкт-Петербург / Новостройки и строительство /

Консалтинговый центр «Петербургская Недвижимость» подвел итоги полугодия на первичном строительном рынке. Спрос в Санкт-Петербурге за этот период в сравнении с первым полугодием 2018 года вырос на 11% в сделках и на 7% по объему проданных кв. метров – до 1,7 млн кв. м.

«Петербургская Недвижимость» начала продавать четыре новых жилых комплекса

«Петербургская Недвижимость» начала продавать четыре новых жилых комплекса

20.06.2019 - Раздел: Санкт-Петербург / Новостройки и строительство /

Теперь компания предлагает клиентам еще более широкий выбор квартир. Благодаря партнерству с новым застройщиком ассортимент пополнили четыре объекта в зеленом Красносельском районе.

Во II очереди ЖК 4YOU начались работы по отделке квартир

Во II очереди ЖК 4YOU начались работы по отделке квартир

26.06.2019 - Раздел: Санкт-Петербург / Новостройки и строительство /

Два корпуса II очереди ЖК 4YOU, которые разместились в Московском районе Петербурга, в 15 минутах ходьбы от метро «Звездная», планово готовятся к вводу в эксплуатацию. Рабочие приступили к предчистовой отделке квартир.


Пользователям

Разместить объявление

Контакты

По вопросам обращаться: info@bpn.ru

BPN.RU © 2004-2012