Раздел: Жилая недвижимость / Элитная недвижимость / Москва

Центр Москвы: престиж без комфорта

Жизнь людей, которым посчастливилось стать обладателями квартиры в центре Москвы, не так уж и безоблачна, утверждают риелторы, опрошенные РИА Новости. В качестве основных проблем, с которыми приходиться регулярно сталкиваться обитателям престижного и дорогого Центрального округа, эксперты называют нехватку доступных магазинов рядом с домом, дефицит паркингов и "переизбыток" грабителей и мошенников.

Очарование старой Москвы

Согласно наблюдениям управляющего партнера офиса "Университет" холдинга "Миэль" Аллы Вишневской, больше всего востребованы у желающих стать жителями Центрального административного округа квартиры в старых московских особняках, в сталинских высотках, а также "современные" квартиры в домах начала XX века - периода расцвета модерна.

"Жить в историческом центре Москвы - это особые ощущения", - подчеркивает собеседница агентства, отмечая, что именно на территории ЦАО, где расположены важнейшие государственные учреждения страны, почти все железнодорожные вокзалы, офисы крупнейших компаний, театры, памятники культуры, истории и архитектуры, зарождалась Москва.

Но, конечно, не только особый дух и атмосфера исторического центра столицы привлекает сюда потенциальных покупателей жилья - по мнению директора департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty Александра Зиминского, жить в Центральном округе Москвы, прежде всего, престижно.

"Первым фактором престижности жилья всегда будет месторасположение, и московская "карта престижности" пока неизменна. Кремль ведь остается там же, где он и был, а соответственно, самые дорогие и востребованные районы тоже остаются на своих местах", - поясняет он.

С таким однозначным заявлением согласны и в "Миэле". По данным риелторов, в рейтинге факторов, формирующих стоимость объектов столичной недвижимости бизнес-класса и выше, на первом месте стоит именно месторасположение, а на втором - состояние объекта.

Переплата за центр

Информация, что самые дорогие предложения по продаже квартир в столице находятся именно в ЦАО, вряд ли для кого-то станет большим открытием.

По данным генерального директора компании "Миэль-Брокеридж" Алексея Шленова, самая дорогая квартира в центре и в целом в Москве - это 12-комнатные апартаменты площадью 465 квадратных метров в монолитно-кирпичном доме в районе Арбат. Сейчас квартира продается за 25 миллионов долларов (то есть примерно по 53,7 тысячи долларов за квадратный метр).

При этом средняя цена квадратного метра, по данным холдинга "Миэль", в современных жилых комплексах на первичном рынке в центре Москвы составляет в среднем 16-17 тысяч долларов, а на вторичном рынке с ремонтом - около 20 тысяч долларов. В то же время в ряде проектов, например, в Гранатном переулке, дом 6, стоимость квартир без отделки начинается от 30 тысяч долларов за "квадрат".

Тем, кто не располагает такими суммами, приходится искать предложения в старых домах.

"Порой у людей, которые хотят жить в центре в домах с хорошими видовыми характеристиками, но обладают бюджетом от 500 тысяч до 850 тысяч долларов, нет другой альтернативы, кроме покупки квартиры с качественным ремонтом в сталинском доме или доме дореволюционной постройки. Цена квадратного метра в современных жилых комплексах в центре обойдется в 2-3 раза дороже", - подчеркивает Вишневская.

Сегодня жилье в элитных новых домах в центре в районе станции метро "Кропоткинская" может стоить до 30 тысяч долларов за квадратный метр, а в "сталинках" - 10-12 тысяч долларов за "квадрат", сравнивает эксперт.

Переплату собственно за проживание именно в центре риелторы оценивают "в разы".

Просторная двухкомнатная квартира площадью 70 квадратных метров с отличным ремонтом, расположенная в районе Цветного бульвара, обойдется покупателю в 23 миллиона рублей, а точно такое же по площади и качеству предложение на Большой Академической улице стоит уже 13 миллионов рублей, приводит пример руководитель департамента городской недвижимости компании "НДВ-Недвижимость" Светлана Бирина.

Впрочем, в ЦАО, по данным собеседницы агентства, встречаются и относительно недорогие предложения - правда, это, как правило, неудобные квартиры гостиничного типа.

Так, "однушку" в пятиэтажном кирпичном доме рядом со станцией метро "Тверская", по словам эксперта, можно купить за 5,4 миллиона рублей. Но общая площадь объекта равна всего 18 квадратным метрам, а площадь кухни - 3 квадратным метрам.

Стоимость экономичной "двушки" с центральным местоположением составляет 8,1 миллиона рублей - за такие деньги в районе Цветного бульвара на втором этаже четырехэтажного дома 1867 года постройки продается квартира площадью 38 квадратных метров в плохом состоянии, добавляет Бирина.

"Центральный округ стал чрезвычайно дорогим, порой необоснованно. Малогабаритная "двушка" площадью 38 квадратных метров в типовой панельной девятиэтажке в обычном районе стоит 5-6 миллионов рублей, но если ее адрес Калошин переулок, стоимость квартиры достигает 10,5 миллиона. Вот так "место красит", а точнее, повышает вдвое стоимость даже морально и физически устаревшего жилья", - констатирует Вишневская.

Парковочные неудобства

Кроме особой атмосферы и престижности, по словам собеседников РИА Новости, привлекательность центра для многих покупателей недвижимости можно объяснить и более приземленными причинами.

В частности, риелторы отмечают, что живущим в ЦАО удобно добираться до мест работы, учебы и отдыха - ведь именно здесь сосредоточена деловая и культурная жизнь города.

"Жизнь в центре дает определенный комфорт передвижения, так как добраться отсюда в любую точку Москвы можно за небольшой промежуток времени, что крайне актуально при ритме жизни современного мегаполиса", - развивает мысль управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба" Наталья Кац.

Впрочем, у этого "плюса" исторической части Москвы есть и оборотная сторона - тяжелая транспортная ситуация, а именно высокий трафик, узкие улицы и нехватка парковок.

В самом дорогом районе города - на Остоженке - в каждом элитном жилом комплексе предусмотрены подземные паркинги в среднем из расчета два машиноместа на квартиру, но наземных или подземных паркингов для тех, кто приезжает в район на работу и на учебу, нет, рассказывает Зиминский.

Как результат - "гостям" Остоженки приходится парковать машины на обочинах дорог, что в свою очередь создает неудобства для местных жителей.

В феврале 2012 года зампрефекта ЦАО Сергей Федоров рассказывал, что власти пока не смогли организовать в Центральном округе парковки для 20 тысяч машин.

Однако если для решения транспортных проблем в центре Москвы еще можно предпринять хоть какие-то меры, то экология в округе уже не улучшится, уверена представительница агентства "Усадьба" Кац.

"Очень мало районов, где есть зелень. Поэтому традиционно высок спрос на Патриаршие пруды и Фрунзенскую набережную и значительно ниже спрос на дома на четной стороне Тверской улицы", - говорит она, поясняя, что район Фрунзенской набережной пользуется любовью покупателей благодаря многочисленным скверам и паркам, где можно гулять с детьми.

Магазинный дефицит

Тверская улица, по словам экспертов, помимо отсутствия зеленых зон, невыгодно выделяется среди других районов ЦАО также и по другому параметру - по обеспеченности населения доступными продуктовыми магазинами.

В целом, как следует из данных риелторов, центр столицы неплохо обеспечен торговыми площадями - по этому показателю ЦАО является лидером среди округов Москвы. На каждую тысячу жителей здесь приходится почти 1,7 тысячи квадратных метров общих торговых площадей, тогда как в среднем по Москве эта цифра составляет около 600 квадратных метров на тысячу человек, указывает директор по развитию "Миэль-Коммерческая недвижимость" Елена Мишина.

"Однако для проживающих, например, на Тверской улице вопрос приобретения продуктов или услуг первой необходимости по адекватным ценам остается серьезной проблемой", - подчеркивает собеседница агентства.

Она объясняет это тем, что средние ставки аренды торговых помещений на Тверской улице составляют 4 - 4,5 тысячи долларов за квадратный метр в год, а многие мировые бренды размещают здесь свои флагманские магазины. Так что в основном на этой улице, получившей гордое звание главного торгового коридора столицы, находятся магазины одежды, обуви, ювелирных изделий, электроники, сувениров, а не продуктов или, например, хозтоваров.

В свою очередь руководитель отдела услуг корпоративным клиентам департамента торговой недвижимости Colliers International Владимир Александровский считает, что дефицит дешевых продуктовых магазинов наблюдается во всем Центральном округе Москвы в целом.

"В последнее время в центре исчезла большая часть несетевых магазинов продуктов, которые, во-первых, не выдерживают конкуренции со стороны сетей, а во-вторых, не выдерживают высокие ставки аренды недвижимости", - поясняет он.

Между тем, если для состоятельного человека покупки в супермаркетах премиум-класса - обычное дело, то обычной семье, которой квартира в ЦАО досталась по наследству, это не по карману, подчеркивает Бирина из "НДВ-Недвижимость".

"Им приходится искать более дешевые торговые точки, которые не всегда расположены в шаговой доступности", - продолжает свою мысль эксперт.

Решить эту проблему чисто рыночными способами, по мнению Александровского, невозможно - улучшить ситуацию может поддержка городскими властями магазинов, предлагающих дешевые продукты, настаивает собеседник агентства.

Небезопасный премиум

В компании Penny Lane в качестве еще одного недостатка центра Москвы, о котором зачастую редко склонны задумываться потенциальные покупатели жилья, называют еще и проблемы с безопасностью.

"Премиальное расположение квартиры отнюдь не гарантирует безопасность", - предупреждает Зиминский.

По данным Penny Lane, Арбат и Тверская улица являются одними из самых небезопасных районов Москвы.

"Уличные кражи и мошенничество представляют основной характер правонарушений на Старом Арбате, а большая часть преступлений в Тверском районе - это офисные кражи и уличные мелкие грабежи, в том числе с целью вымогательства", - рассказывает эксперт.

Он связывает это с тем, что центр привлекает большое количество приезжих, которые являются излюбленными жертвами грабителей и мошенников.

В некоторых районах ЦАО, как добавляет Зиминский, немалое беспокойство жителям доставляют заброшенные территории - так, в Басманном районе, по его словам, есть заброшенный стадион "Локомотив", который облюбовали бомжи и бродячие собаки.

Привлекательные конкуренты

Тем не менее, несмотря на перечисленные недостатки проживания в центре Москвы, люди по-прежнему стремятся сюда, и ограничивают их в этом стремлении в основном высокие цены.

По данным "НДВ-Недвижимость", доля ЦАО составляет около 10% от общего количества сделок по покупке жилья в Москве.

"Кстати, человека, прожившего в центре Москвы не один десяток лет, а то и с самого рождения, бывает трудно убедить поменять место жительства, даже если за этим последует расширение жилплощади", - признается Бирина.

Впрочем, с другой стороны, люди, живущие в других округах Москвы, часто не едут в центр, помня о его проблемах и преимущественно дороговизне, добавляет она.

По мнению Бириной, по привлекательности для проживания центру Москвы вполне могут составить конкуренцию районы "Аэропорт", "Сокол", "Гагаринский", "Филевский парк", "Ломоносовский" и "Академический".

"География покупательского спроса не зациклена на центре и с каждым годом расширяется", - согласен Зиминский.

К наиболее востребованным отдаленным районам он причисляет "Крылатское", "Хорошево-Мневники", "Строгино", "Раменки", "Покровское-Стрешнево".

"Безусловно, эти районы не могут конкурировать с ЦАО по уровню престижности, но у них есть свои не менее важные преимущества, такие как экология, близость лесопарковых зон и крупных водоемов", - говорит эксперт Penny Lane.

Так что на квартире в центре Москвы, что называется, свет клином не сошелся. Тот, для кого престижность места проживания не главное, может приобрести квартиру и в "нецентральных" округах столицы. А если исторический центр столицы все-таки манит близостью к работе, учебе или культурным объектам, а пробки на дорогах, отсутствие парковок, мест для прогулок с ребенком и недорогих магазинов не пугают, смело ищите жилплощадь в ЦАО. Тем более что, по данным экспертов, в центре Москвы продается немало и вполне недорогих квартир, пусть и не слишком комфортных.