Столичный рынок коммерческой недвижимости ждет новых игроков

Двадцатого апреля в гостинице "Марриотт Роял Аврора" состоялась конференция "Коммерческая недвижимость Москвы: девелопмент и инвестиции". Мероприятие было весьма представительным - в ней участвовали серьезные аналитики и инвесторы как российские, так и иностранные. Их интерес к конференции понятен, ибо московский рынок коммерческой недвижимости сегодня активно развивается. По всеобщему мнению, сегодня в Москве реально не хватает всего: и офисов класса А и Б, и складских помещений, и гостиниц.

Цены за аренду ежегодно растут.

По китайскому пути?

От Правительства Москвы выступил заместитель начальника Управления экономического развития в строительной отрасли Владимир Лавленцев. Согласно его заявлению, на сегодня инвестиционный климат в Москве крайне благоприятен, ибо столица обеспечивает инвесторов гарантиями собственным имуществом, а также предоставляет кредиты. Как наиболее интересное направление он выделил прежде всего освоение территории бывших промышленных зон, далее, туристический бизнес (гостиницы), а также комплекс "Москва-Сити".

С аналитическими докладами выступили иностранные инвесторы и аналитики, в частности, Lee Timmins, старший вице-президент компании Hines и директор Департамента исследований компании Cushman &Wakefield Stiles & Riabokobylko, Седрик Дефоссе. Осторожность инвесторов понятна, ибо сегодняшние реалии выглядят следующим образом: с одной стороны, сегодня тех же офисов класса А катастрофически не хватает и, следовательно, арендодатели имеют весьма высокую прибыль, то, с другой стороны, уже заявлено несколько весьма масштабных проектов, в том числе и "Москва-Сити", что и заставляет анализировать, на какую же прибыль можно рассчитывать через несколько лет. Lee Timmins предложил целых три модели. Первая модель основывается на том, что наше развитие оказывается очень похожим на китайское. Вторая - основана на опыте наблюдения за Прагой и Варшавой (у которых с развитием Москвы тоже есть немало общих черт), где на 1000 человек приходится около 280 метров коммерческой недвижимости. Третья модель - чисто дедуктивная и исходила в основном из темпов роста ВВП. В целом иностранные аналитики оценили ситуацию на рынке как благоприятную для вхождения новых игроков. Сами корпорации оценивают свою деятельность на этом рынке как успешную.

Свободу профессионалам рынка!

Совершенно в ином ключе выступил президент корпорации Mirax Group Сергей Полонский. Выступление его отличалось невероятным оптимизмом. Никаких расчетов и диаграмм он не приводил, но сообщил, что опасения инвесторов сегодня напрасны, ибо вследствие принятия новых законов и, в частности, закона о долевом строительстве минимум тридцать процентов застройщиков будут вынуждены уйти с рынка, так что "настоящим профессионалам работать будет свободнее, они будут вкладывать, получать прибыль и богатеть". Будущее "Москва-Сити" С. Полонский прогнозирует крайне радужным.

Очень большой интерес вызвал доклад г-на М. Белтона, директора по развитию недвижимости компании CMI Development. Он заявил, что в компании сформирован новый отдел, полностью посвященный реконструкции бывших промышленных участков, а также, что количество проектов по реконструкции резко возрастет в течении трех-пяти лет, и на этом рынке компания собирается стать лидером. Он совершенно справедливо отметил, что свободные участки в Москве практически закончились, так что массовая реконструкция промышленных участков неизбежна. Привлекательности подобным проектам добавляет и развитая транспортная инфраструктура ("третье кольцо"), наличие коммуникаций, а также более легкий процесс получения согласований. Г-н Белтон отметил также и негативные стороны, а именно, стоимость очистки территории от промышленного производства очень высока (в некоторых проектах она достигает 12-15 миллионов долларов). Более того, эта сумма заранее неизвестна. Кроме того, как остроумно заявил докладчик, "даже если ты полностью очистишь территорию и предъявишь все необходимые сертификаты, тебе всё равно никто не поверит", так как рыночное предубеждение по отношению к промышленным участкам весьма сильное.

Статус - прежде всего

Свободные площадки в Москве действительно заканчиваются, и первопроходец получит главный приз. Но есть и другая сторона, крайне существенная. Вопрос в том, в каком юридическом статусе город будет выставлять эти площадки на аукцион. Вспоминались реальные примеры, когда предприятие подлежало ликвидации, на что было соответствующее постановление Правительства Москвы, а также заключения всевозможных экологических инстанций, но на предприятии имелся пресловутый "старорежимный директор", который в новых экономических условиях развалил это предприятие до такого состояния, что кроме как под склады для наименее притязательных клиентов оно уже ни на что не годно. Но, несмотря на все постановления и экспертизы, выселить это предприятие с насиженного места оказывается невозможным - нет отработанных механизмов и правоприменительной практики. Так что первопроходцы, с одной стороны, конечно, получат первый приз, но, с другой стороны, им же и выступать в роли тех "кошек", на которых будут тренироваться господа законодатели и правоприменители.

Эти опасения косвенно подтвердил в своём докладе первый заместитель председателя Тендерного комитета г. Москвы А.Березницкий. Отметив, что аукционы в Москве стали прозрачными, ситуация, когда инвесторам приходилось добывать информацию по крохам из разнообразнейших и не всегда легитимных источников, канула в прошлое, он, тем не менее, отметил, что над разработкой грамотного формата предложения, выносимого на аукцион, Москве предстоит еще работать и работать. В качестве примера он привел тот факт, что за последний год Москва выставила на аукцион 11 площадок, расположенных в весьма привлекательных местах. По пяти лотам из одиннадцати торги не состоялись: не было заявок. Причина: инвесторы просто-напросто побоялись тех обременений, которые город хотел на них возложить.