Собственники, на выход!

Сегодня вопрос вынужденного переселения волнует многих москвичей. К сожалению, до сих пор не все знают, на какое жилье в такой ситуации стоит рассчитывать. Так что рассмотрим эту проблему подробнее, но коснемся только вопросов, связанных с собственниками квартир.

Для начала вообще полезно знать причины, по которым тот или иной дом могут снести, их, к счастью, не так много. Итак, основанием для выселения может быть не только, как написано в новом ЖК, "изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд в связи с необходимостью нового строительства и развития территорий", но и решение о капитальном ремонте или реконструкции жилых домов, когда их проведение невозможно без освобождения жилых помещений и отселения граждан. Другое основание: переоборудование непригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в нежилые. При сносе жилых домов, грозящих обвалом, признанных в установленном порядке аварийными или непригодными для проживания и неподлежащими восстановлению. Ну и самое на сегодняшний день "популярное" и неприятное - выселение из-за сноса жилых домов в рамках выполнения городских жилищных программ.

Сносить или не сносить - вот в чем вопрос!

Просто так дом никто, естественно, снести права не имеет, должно быть соответствующее постановление, и уже на его основании исполнительные органы государственной власти города Москвы будут принимать решение по каждому строению - выселять или не выселять.

Что это за "решение по каждому строению": в нем должны быть указаны основания освобождения жилого дома, юридическое (физическое) лицо, которое будет осуществлять переселение или выплачивать денежное возмещение собственнику, сроки заключения предварительных договоров, сроки переселения собственников (нанимателей, арендаторов и иных лиц из жилого дома), источники финансирования расходов по переселению и иные существенные условия освобождения жилого дома.

Для того, чтобы каким-то образом самим влиять на ход решения о сносе дома, граждане, занимающие жилые помещения в освобождаемых строениях, имеют право создания общественного совета освобождаемого строения. Такой совет избирается большинством голосов семей, при этом каждая имеет один голос. Совет регистрируется органом, принявшим решение, на период до освобождения строения.

Совет имеет следующие права:

1. получать полную информацию по всем вопросам, касающимся выполнения постановления, определившего необходимость сноса, реконструкции или капитального ремонта строения и освобождения жилых помещений в нем;
2. направлять своего представителя в состав общественной жилищной комиссии административного округа города Москвы, на территории которого расположено строение;
3. направлять в орган, принявший решение, свои предложения, касающиеся сноса, реконструкции, капитального ремонта строения и освобождения жилых помещений в нем.

Собственникам должны

О гарантиях собственникам говорит новый Жилищный кодекс и закон г. Москвы "О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения" с изменениями от 22.12.2004 г.

Итак, по закону выселяемому собственнику предоставляется предварительное и равноценное возмещение в денежной или натуральной форме - по выбору. Размер денежного возмещения должен соответствовать рыночной стоимости освобождаемого жилого помещения. Если собственнику в качестве натурального возмещения предложат квартиру размером, превышающим освобождаемое жилье, то доплата с собственника взиматься не должна. Но есть ограничение: количество комнат в предоставляемом жилом помещении не должно превышать количество комнат в освобождаемом.

Кстати, в новом Жилищном кодексе также указано, что при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость, а также убытки, причиненные собственнику в связи с изъятием жилого помещения, с изменением места проживания, переездом, оформлением права собственности на другую квартиру, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (к примеру, если квартира сдавалась в аренду).

Вернемся к закону. Если собственник предпочитает деньги, то размер компенсации должен соответствовать рыночной стоимости освобождаемого жилого помещения. Денежное возмещение собственнику предоставляют в безналичной форме, и предназначено оно для приобретения жилого помещения. Но можно использовать эти средства в иных целях при наличии у собственника иного жилого помещения, в отношении которого собственник обладает самостоятельным правом пользования. Оценка рыночной стоимости жилых помещений производится профессиональными оценщиками, причем независимыми, по единому стандарту оценки, и платить за эти услуги обязано отселяющее лицо. Кстати, собственники жилого помещения имеют преимущественное право инвестирования в строительство нового строения на месте сносимого, в реконструкцию или капитальный ремонт с переустройством или перепланировкой строения, в котором расположены освобождаемые жилые помещения.

Отселяемые собственники жилых помещений вправе приобрести в собственность жилое помещение большего размера при наличии его у отселяющего лица. В случае приобретения такого жилого помещения доплата осуществляется на основании оценки рыночной стоимости предоставляемого жилого помещения, производимой за счет лица, изъявившего желание приобрести большее жилое помещение.

Если собственник нуждается

В ситуации, когда собственник имеет право на дополнительные гарантии города, то есть он признан нуждающимся в улучшении жилищных условий, тогда возмещение (компенсация) собственнику предоставляется по выбору собственника в виде другого благоустроенного жилого помещения в районе проживания, за исключением случаев переселения граждан в Центральном и Зеленоградском административных округах города Москвы, где переселение осуществляется в границах этих административных округов. При предоставлении двух и более жилых помещений членам одной семьи одна квартира предоставляется в районе проживания или в денежном выражении по соглашению сторон. Получить жилье не в своем районе можно, но при наличии такой возможности у отселяющего лица. Осуществляется это на основании письменного волеизъявления сторон.

Если размер возмещения (компенсации) меньше нормативной стоимости жилого помещения, рассчитанной для семьи данной численности на дату принятия решения, собственнику, признанному нуждающимся в улучшении жилищных условий, с его согласия предоставляется жилое помещение в домах типовых серий в районах массовой застройки или безвозмездная субсидия в размере нормативной стоимости жилого помещения. При этом гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и имеющим право на дополнительную площадь по состоянию здоровья, жилое помещение предоставляется по установленным законодательством нормам с учетом права граждан на дополнительную площадь по состоянию здоровья.

Порядок и условия предоставления жилых помещений собственникам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, определяются законодательством города Москвы об улучшении жилищных условий жителей города Москвы.

Проверено - заверено

Чтобы переселить гражданина, необходимо оформить эти отношения. Как правило, отношения между выселяющим лицом и собственником жилого помещения оформляются договорами - предварительным и основным.

Предварительный договор заключается до начала производства работ по реконструкции, капитальному ремонту, переоборудованию, сносу жилого дома. Он является основанием для заключения основного договора о прекращении права собственности на принадлежащее собственнику жилое помещение и предоставлении собственнику предварительного и равноценного по стоимости натурального возмещения (компенсации), а также об установлении прав сторон на освобождаемое жилое помещение и предоставляемое в порядке возмещения. Как правило, после заключения предварительного договора собственник не имеет права на отчуждение жилого помещения, а также совершение иных сделок, которые нарушат предварительный договор.

Предварительный договор может и не заключаться, если достигнуто устное соглашение сторон по всем условиям предоставления возмещения (компенсации) и при переселении собственников из аварийных жилых домов.

Основной договор заключается в простой письменной форме и подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Расходы, связанные с государственной регистрацией договора, несет отселяющая сторона.

Основной договор заключается на условиях и в сроки, установленные в предварительном договоре. В таком договоре в обязательном порядке должен быть предусмотрен вид возмещения в виде:

• другого равноценного по стоимости благоустроенного жилого помещения;
• предварительного и равно ценного возмещения стоимости освобождаемого жилого помещения в безналичной денежной форме по договору купли-продажи с зачислением суммы возмещения на банковский счет собственника освобождаемого жилого помещения без предоставления другого жилого помещения;
• предоставления другого жилого помещения на время капитального ремонта с сохранением права собственности на ремонтируемое жилое помещение.

И последнее. Не стоит забывать, что в Жилищном кодексе прописано, что собственник жилого помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятии решения об изъятии его квартиры. И если вас что-то в вашем выселении не будет устраивать, обращайтесь в суд, хотя наши суды не всегда свободны от воздействия на них со стороны других органов государства...

Дата публикации: 14:23 29 апреля 2005

Источник: bpn.ru