Сколько стоит дом построить?

Прошлый год "порадовал" покупателей довольно высокими ценами на рынке элитного жилья. В районе Арбата стоимость квадратного метра составляла $10 тысяч, на Остоженке цена преодолела отметку в $12 тысяч, а самая высокая цена была зафиксирована на вторичном рынке - $20 тысяч за кв. м. И это была не одна эксклюзивная квартира, а целый ряд предложений. В чем же причина?

Как известно, элитный дом – это небольшое здание, которое стоит очень дорого. Наверно, именно эта парадоксальная черта сильнее всего отличает элитный сектор рынка недвижимости от всех остальных. Как отмечают аналитики, элитная недвижимость за последние пять лет в Москве постепенно начинает оформляться в «престижные районы». Сейчас таковой считается «Золотая миля» (Остоженка, Пречистенка), а совсем скоро появится и «Золотой остров» (между Москвой-рекой и водоотводным каналом). Что же определяет себестоимость строительства современного столичного элитного дома в Москве?

К одному прибавим два...

По мнению Эраста Жирякова, руководителя строительных проектов «МИАН-Девелопмент», себестоимость строительства элитного объекта недвижимости складывается из так называемой «цены входа» - то есть стоимости участка под строительство, стоимости самого строительства, которая отличается от стоимости строительства домов эконом- и бизнес-класса качеством используемых материалов (дорогостоящий кирпич, высококачественные окна, натуральный камень). Надбавка за инженерную «начинку» самого последнего поколения, в которую входит система центрального кондиционирования, обычно составляет $50-100 за кв. м., проектирование, оборудование и монтаж системы «умный дом» обойдется примерно в $250-500 за кв.м. К этим расходам нужно еще прибавить стоимость системы тонкой очистки воды – порядка $100 000 на дом. Кроме того, в себестоимость строительства элитного дома включается стоимость работ архитектора. "Мы работаем со многими российскими ведущими проектными мастерскими, во многом определяющими архитектурный облик столицы", - говорит Жиряков. Стоимость услуг проектировщиков элитного жилья у известных архитекторов составляет от $70 до 100 за кв. метр.

Как замечает управляющий партнер корпорации Blackwood Константин Ковалев, пакет документов, необходимых для начала строительства 20-квартирного дома в центре Москвы, в расчете на жилую площадь стоит около $3 тыс. за кв. м. "Если добавить к этому себестоимость строительства квадратного метра элитного жилья - приблизительно $1.5 тыс., - продолажет он - то получится $4.5 тыс. Если расписывать затраты на строительство элитного дома в ЦАО по пунктам, то будет следующий расклад: 30% от стоимости кв. м - это так называемые прямые затраты (подготовка территории, наружная и внутренняя отделка, лифты, проведение систем вентилирования и кондиционирования, благоустройство и т.п.), 4% - стоимость проектирования. Остальное - это прочие затраты, которые включают компенсацию городу, выкуп площадки под застройку и т. д.».

Из высказываний экспертов понятно, что цена квадратного метра при строительстве любого дома складывается из многих составляющих. Конечно, прежде всего, она зависит от масштабности проекта, но не менее важны и другие параметры. Однако наиболе значимы в плане цены земля и инфраструктура здания. Поэтому условно себестоимость строительства можно разделить на две группы. В первую и будут входить стоимость земельного участка и инженерия здания, во вторую - затраты на стройматериалы и транспорт, обслуживание кредитов, зарплата рабочих, а также стоимость услуг заказчика, проектных организаций, риэлтеров.

Точка на карте

Известно, что местоположение элитного дома - это, своего рода, визитная карточка. Как справедливо заметил директор по маркетингу и продажам ОАО «Квартал» Сергей Лушкин, география района должна обеспечивать максимум удобств и комфорта для своих жителей. Поэтому относительно строительства элитного дома, основным параметром является – стоимость земельного участка. Сейчас в плотном застроеном центре столицы найти свободную площадку практически нереально. Говоря объективно, сегодня строительство современного элитного жилого комплекса возможно лишь на месте старой постройки. По прогнозам ведущих аналитиков, из-за дефицита участков цена на столичную землю в этом году будет стремительно расти. Например, маркетолог корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Ирина Егорова полагает, что земля в центре столицы будет дорожать на 1,5-2% в месяц. Как следствие, заключаем мы, будет расти и себестоимость элитного строительства, а значит, и его конечная цена.

Инфраструктура

Второй по значимости компонент элитности – инфраструктура. Сегодня рынок динамично меняется в качественно лучшую сторону. Если раньше покупателя больше интересовал вид из окна, то сегодня он не меньше внимания уделяет «начинке» того здания, в котором хочет жить. Поэтому застройщики сейчас настроены на то, чтобы удивить покупателя. Они ищут все новые пути модернизации как внутренней, так и внешней инфраструктуры зданий. Что касается основных составляющих инфраструктуры (охрана комплекса, подземный паркинг, фитнес-центр, магазины, собственная бойлерная и т.д.), то они одинаковы в любом элитном жилом комплексе. Отличия здесь возможны только относительно фирм-производителей и их технических новаций. Например, элитные жилые комплексы, которые продает компания Blackwood, оборудованы бесшумными лифтами известных производителей OTIS, KONE, Shindler. Бойлерная с индивидуальными узлами для подачи тепла в каждую квартиру, с системами механической и химической очистки воды. В отделке дома используются высококачественные материалы (натуральный гранит, мрамор), а бронированные двери и двойные стеклопакеты оборудованы натуральными породами дерева.

Не уступают конкурентам по уровню внутренней инфраструктуры и элитные дома ОАО «Квартал». Дома оборудованы скоростными лифтами известных фирм Tisson и Mitsubishi, которые ведут к бронированным дверям квартир «Суперлок». Все окна – это двойные стеклопакеты, заполненные инертным газом, что говорит о высокой шумоизоляции. Австрийские радиаторы «Dekaterm» оборудованы терморегуляторами, благодаря которым в квартире можно поддерживать любую заданную температуру.

Больше - значит дороже

Затраты на остальные составляющие себестоимости - проектировку, стоимость транспортных расходов и т.д.- зависят от масштабности проекта. Например, имя архитектора, проектирующего индивидуальный клубный дом, играет значительную роль. Сегодня услуги проектировщика, по мнению Эраста Жирякова, в среднем стоят от $70 до $100 квадратный метр и входят в общую стоимость проектных работ.

Часто застройщики проводят коммуникационные сети внутри квартала. По оценкам специалистов, стоимость подобных работ увеличит продажную цену квадратного метра жилья на $100—$150. Весомый аргумент в пользу «инфраструктурной доли» — желание понравиться местным жителям, ведь население способно помешать застройке, вплоть до полного приостановления строительства. Если же перед началом или в процессе строительства застройщик отремонтирует школу, посадит травку на газонах и установит детскую площадку, возможно, жители близлежащих домов будут более благосклонны к шумным строителям.

Дата публикации: 16:24 03 мая 2005

Источник: bpn.ru