"Долевой" закон. Застройщики в замешательстве

1 апреля в силу вступил федеральный закон №214 "Об участии в долевом строительстве", который вызвал бурю нареканий со стороны участников рынка. Эксперты рынка предрекают повышение цен, снижение предложения первичного жилья и уход с рынка небольших компаний в связи с вступлением в силу закона. Однако, по мнению ряда аналитиков, говорить о каких-то изменениях рынка пока рано - необходимо дождаться принятия или отклонения поправок, после чего можно будет сделать окончательные выводы - пока же компании явно находятся в замешательстве, не зная, как изменить ситуацию на рынке, но о повышении цен на свои объекты объявили почти все компании.

Долей не будет

"Закон сам по себе дисциплинирует застройщиков и перекладывает на его плечи всю ответственность, - говорит пресс-секретарь компании "С-Холдинг" Оксана Басова - А часто тот же перенос сроков оформления права собственности зависит совсем не от застройщика, а от управ, префектур и ДМЖ. Как с этим быть?". А, по словам генерального директора девелоперской компании АРТ-Билдинг Андрея Анохина, "Закон о долевом строительстве" рушит сложившуюся систему отношений между застройщиками, риэлторами и дольщиками. Ожидаются экспертами изменения и внутри самих компаний. "Данный закон оказал непосредственное влияние на всех участников рынка, поменял порядок составления многих документов, терминологию, взаимоотношения "Застройщика" и "Инвестора". Он требует пристального внимания специалистов различных отделов, так как порядок работы многих отделов будет подвержен изменениям", - говорит директор по маркетингу группы компаний "Конти" Вячеслав Тимербулатов.

Зато права покупателей-дольщиков действительно максимально защищены. С одной стороны, это действительно хорошо, так как ранее отношения застройщиков и покупателей жилья на ранних стадиях практически никак не регулировались законодательно. Однако некоторые застройщики называют закон нерабочим, акцентируя внимание на том, что если закон начнет работать, то доставит максимум неприятностей продавцам жилья и в конечно счете приведет в снижению предложения недвижимости на первичном рынке. "Первый квартал 2005 года прошел под знаком обсуждения закона о долевом строительстве. У всех на слуху было то, что он нерабочий, что после его введения масса объектов прекратят существование и т.п. - говорит заместитель генерального директора ЗАО "Русский дом недвижимости" Юрий Хлестаков. - Несмотря на обилие различной информации, нет внятных разъяснений, какие реальные последствия для людей будет иметь этот закон. Мы сталкиваемся с тем, что многие покупатели не знают, на какие объекты распространяется действие этого документа". "Существующей редакции закона не хватает более детального раскрытия используемых в нем понятий и механизмов реализации, из-за чего он будет тяжело применим на практике без дополнительного толкования", - соглашается коммерческий директор инвестиционно-строительной компании "Авгур-Эстейт" Виктор Козлов.

В реальности, закон распространяется только на те объекты недвижимости, разрешения на строительство которых было получено после 1-го апреля, так что тем, кто планирует инвестировать в строительство ранее начатых объектов придется работать по старым правилам.

Вызывает у экспертов рынка также сомнения, что в результате вступления в силу данного закона активизируется платежеспособный спрос на жилье, приобретаемое на ранних стадиях строительства. "Дополнительные гарантии дольщикам обернутся существенным снижением инвестиционной привлекательности вложений на начальном этапе строительства и подтолкнут часть потребителей к ипотеке", - говорит Андрей Анохин.

Кроме того, результатом принятия данного законопроекта станет усиление монополизации рынка, вследствие ухода с рынка мелких компаний, которые вряд ли смогут тягаться с крупными игроками, что впоследствии приведет к сокращению предложения ликвидных объектов жилой недвижимости. "Закон создаст условия для рыночной монополизации", - полагает Оксана Басова.

"Не исключено, что в будущем на рынке возможна нехватка ликвидного жилья, так как из-за жестких требований закона о "Долевом строительстве" мелкие и средние застройщики уйдут с рынка, так как будут просто не в состоянии выполнять все предписания закона. Закон "О долевом строительстве", безусловно, направлен на защиту прав потребителей, но в то же время резко увеличивается финансовое бремя застройщика. Таким образом, можно прогнозировать уменьшение количества мелких строительных организаций и как следствие числа предлагаемых объектов при сохранении и увеличении числа потенциальных покупателей с банковскими деньгами. Это послужит дополнительным стимулом для более быстрых темпов роста цен на квартиры, чем сейчас", - прогнозирует генеральный директор ЗАО "Корпорация МИАН" Нина Кузнецова.

"Объем новых предложений в ближайшее время может серьезно сократиться, так как девелоперы будут заняты сбором разрешительной документации на строительство. Однако на спросе это не должно никак отразиться - он сегодня и так невысокий", - добавляет Виктор Козлов.

"Со вступлением с 1 апреля нового закона возможно уменьшится предложение на рынке новостроек, увеличатся затраты на строительство в связи с тем, что застройщики будут вынуждены привлекать банковские кредиты, что в свою очередь может привести к удорожанию квартир в строящихся домах", - соглашается Елена Комова, директор управления маркетинга компании "Домострой".

Передел неизбежен?

Еще одним неприятным моментом для застройщиков стало наделение покупателей квартир правом одностороннего выхода из договора с выплатой неустойки. У застройщиков же сейчас такого права нет. С одной стороны это плюс для покупателей, однако существует риск появления недобросовестных инвесторов, которые будут зарабатывать таким образом. И хотя разработчики закона всячески опровергают такую вероятность, она существует. "Закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов" наделяет дольщиков гораздо более широкими правами, чем застройщиков, и это не может нас не волновать, - сокрушается Виктор Козлов. - Например, раньше, если частный инвестор решал выйти из инвестиционного договора, то инвестор мог вернуть ему деньги (по условиям договора) после того, как строящаяся квартира будет продана другому лицу. Тогда квартиры постоянно дорожали, и перепродать инвестиционный договор было довольно просто. Согласно новому закону, инвестор должен получить деньги немедленно. Где их разыскать - это проблема застройщика. Плюс к этому - высокий, ничем не обоснованный размер штрафов и неустоек".

Также неверно было бы полагать, что принятие закона отразится на рынке прямо сейчас. Пройдет еще много времени, прежде чем застройщики и покупатели ощутят на себе его действие. "Действие ФЗ № 214 не сразу отразится на динамике продаж, так как период покупки квартиры и оформления всех необходимых документов, процесс продолжительный во времени. Мы прогнозируем, что на динамику продаж объектов жилой недвижимости первичного рынка действие данного закона окажет влияние только в мае-июне", - говорит Елена Комова.

"Очевидно, что данный закон в будущем создаст крайне тяжелую среду для выживания средним и мелким не ангажированным компаниям-застройщикам, и передел рынка неизбежен. Но рынок вряд ли прочувствует последствия действия закона в настоящем году - прогнозы большинства участников рынка о падении объемов предложения из-за остановки большинства строек не имеют оснований по причине уже совершенного застройщиками "задела", - считает Андрей Анохин.

Сейчас же застройщики находятся в реальном замешательстве, не зная, какими последствиями обернется для них действие закона, но все с нетерпением и оптимизмом ждут поправок Бооса-Резника. "Сегодня говорить о каких-либо результатах еще рано, мы ждем принятия поправок. Пока наша компания, как и многие другие, находится в поиске оптимальных решений для реализации существующих норм закона", - говорит г-н Козлов. "Многое будет зависеть от того, какие поправки к вышеупомянутому закону будут приняты. И как он будет реализоваться на практике", - соглашается Юрий Хлестаков.