70 процентов московского жилья и 96 процентов петербургского стоит дешевле 10 млн рублей

Рынок первичной московской недвижимости также в большинстве своем (на 70%) состоит из лотов массового сегмента с бюджетом до 10 млн рублей — об этом свидетельствует статистика продаж по ДДУ 2018 года. Однако сравнение с Санкт-Петербургом выявляет ряд отличий. Во-первых, три четверти московских сделок с объектами эконом- и комфорт-класса относятся к ценовой категории, которая расположена выше среднего показателя по Санкт-Петербургу (4,56 млн рублей). Во-вторых, жилые комплексы обеих столиц с эквивалентными бюджетами, как правило, существенно различаются по своему классу.

Например, в среднем за 7,5-8,0 млн рублей можно приобрести квартиру в солнцевском ЖК «Лучи», бутовском ЖК «Столичные Поляны» или новомосковском ЖК «Рассказово». Все это большие массивы жилья, вынесенные за МКАД. В реалиях Санкт-Петербурга речь идет о срединной фракции бизнес-класса — жилых комплексах «Кремлевские звезды», «Галактика Премиум», Bau Haus, «Два ангела». Бюджет в 13-15 млн рублей там открывает широкий доступ в исторические локации Центрального и Петроградского районов («Дом у Невского», YE’S Residence, «Русские сезоны», Botanica, «Дипломатъ» и другие).

Применительно к Москве это средняя стоимость жилья в проектах с внешней стороны ТТК или даже в более отдаленных районах (на месте бывшего Тушинского аэродрома или в окрестностях бывшего Черкизовского рынка). Петербургские жилые комплексы на стыке элит- и бизнес-класса — Hovard House, «Петровская Доминанта», Futurist и Neva Haus — по своей бюджетной категории (22-26 млн рублей) примерно соответствуют самому началу московского топ-50. Ранее эксперты Urbanus.ru оценили ценовой потолок недвижимости, купленной в Санкт-Петербурге по ДДУ, в 73,77 млн рублей. В Москве за 2018 год был реализован 321 объект, который стоит дороже указанной суммы. В целом экспозиции коррелируют лишь фрагментарно.

Теперь остановимся подобнее на том, как распределены по ценовым категориям спрос и предложение в обеих столицах.

Самая доступная категория московского жилья со средним прайсом ниже 5 млн рублей охватывает приблизительно четверть от реализованного фонда — 18,7 тыс. ДДУ. В рамках заявленной выборки представлен 21 проект. Из этого количества 14 — жилые комплексы Новой Москвы (в том числе, такие крупные, как «Москвичка» или «Южное Бунино»), 7 — апарт-комплексы на территории «старых» округов. Дешевле всего квартиры стоят в самом удаленном от МКАД массиве многоквартирной застройки эко-районе «Борисоглебское» (Троицкий административный округ)— средний бюджет продажи там равен 2,77 млн рублей.

Наиболее востребовано жилье в категории «5-10», в которой аккумулировано 32,4 тыс. сделок (доля рынка 44,44%). В этих границах находятся средние бюджеты 91 жилого комплекса — из них 83 относятся к недвижимости комфорт-класса, а 8 — к нижней ценовой фракции бизнес-класса.

На следующем отрезке бюджетной шкалы аудитория значительно сокращается — до 12,1 тыс. покупателей (доля рынка 16,6%). Тем не менее, на нее ориентирован каждый пятый из строящихся или недавно сданных проектов Москвы, включая «Зиларт», LIFE-Ботанический сад, «Город на реке Тушино – 2018», Soho Noho, Headliner.

Верхняя ценовая фракция бизнес-класса и примыкающие к ней премиальные дома (Jazz, Prime Park, City Park, Hill8, Spires) распределены между категориями «15-20» и «20-30». Вместе они объединяют 8,1 тыс. сделок (доля рынка 11,1%). 1,4 тыс. объектов — крупногабаритные квартиры и апартаменты комфорт-класса. В этот же сектор входят и несколько десятков компактных лотов элит-класса (из проектов Roza Rossa и Balchug Viewpoint). Наличие относительно дорогого жилья, доступного при этом широкой аудитории, является характерной чертой московского рынка недвижимости. В каком-то смысле, это один из факторов, обеспечивающих его прогресс: высокая конкуренция мотивирует застройщика на создание качественного продукта, а наличие многочисленной прослойки состоятельных покупателей гарантирует приток необходимых финансовых ресурсов.

В категориях «30-40» и «40-50» активность на порядок ниже (943 ДДУ) и выборка существенно уже (12 жилых комплексов), однако покупатели оставили здесь 34,7 млрд рублей. Для сравнения, суммарный бюджет всех сделок в петербургском бизнес-классе оценивается в 52 млрд рублей.

Еще один феномен Москвы — почти три десятка проектов, средний бюджет в которых превышает 50 млн рублей. В большинстве своем они сосредоточены на территории Центрального административного округа. Три жилых комплекса — «Вишневый сад», «Снегири Эко» и «Кутузовский XII» делегировали престижные локации запада (Раменки и Дорогомилово). Это настоящий авангард рынка, которого так не хватает Санкт-Петербургу. Подобные проекты не только разнообразят экспозицию нестандартными форматами, но (что гораздо важнее) задают определенные стандарты, к которым постепенно подтягиваются и проекты из более доступных сегментов.

Петербургский рынок, в свою очередь, едва ли не полностью сформирован двумя нижними ценовыми категориями — они дали 96,1% сделок и 93,6% выручки. В 164 из 196 жилых комплексов средняя цена жилого лота составляет менее 10 млн рублей. Иными словами, недвижимость с более высокими потребительскими характеристиками оказываемся чем-то вроде маленького острова в огромном море микрорайонной застройки. Застройщиками удобнее работать с большеформатными шаблонами, доказавшими востребованность среди массовой аудитории. В этих условиях значительная часть бизнес-класса становится не более чем улучшенной версией масс-маркета. Примечательно, что в категории жилья стоимостью до 5 млн рублей насчитывается 6 жилых комплексов бизнес-класса, в категории «5-10» — 25. В то же время комфорт-класс на уровне проектов не проникает вовсе в категорию «10-15», зато на уровне отдельных сделок он представлен 1 тыс. квартир и апартаментов площадью от 67,71 до 172,41 кв. м.

Экспозиция в остальных категориях крайне ограничена. В «15-20» и «20-30» находится по пять жилых комплексов, в «30-40» — два (Esper Club и One Trinity Place), в «40-50» — только «Русский дом». В бюджетной категории 50 млн зафиксированы только единичные сделки (10 ДДУ). За год в городе было реализовано 744 лота, которые стоят дороже 15 млн рублей — всего 1% от общего фонда. Отметку в 20 млн рублей преодолели менее половины их них, отметку в 40 млн — немногим более 5%. Таким образом, подлинной элитой местного рынка по-прежнему остаются исторические дома, которые строились в те времена, когда никто не ставил под сомнение столичный статус Санкт-Петербурга.

Позитивными обстоятельствами следует признать низкие ценовые барьеры и широкую доступность петербургской недвижимости, однако в ближайшее время ей вряд ли удастся преодолеть неравенство. Последнее проявляется еще в том, что рынок северной столицы оценивается московскими мерками. И, судя по всему, это положение сохранится еще на долгие годы.