Социальная инфраструктура в КОТ – это гарантия продаж после насыщения рынка

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

На прошедшем 2 апреля круглом столе «Жизнь за КАД через 5 лет: перспективы и угрозы развития новых районов на границе города и области» застройщики, независимые эксперты рынка, а также представители научного сообщества среди прочих вопросов обсудили актуальную сегодня проблему обеспеченности новых жилых районов социальной инфраструктурой. По мнению генерального директора ГК «УНИСТО Петросталь» Арсения Васильева социальная инфраструктура станет решающим преимуществом, когда рынок жилья будет насыщен и борьба за покупателя обострится.

Сегодня, по словам спикера, показатели рынка оптимистичные – очевидна очень высокая степень реализации проектов КОТ в сегменте эконом. Но многие проекты рассчитаны на длительную перспективу, и к концу их реализации ситуация на рынке и настроения покупателей могут измениться.

Сейчас, по словам эксперта, нет ситуаций, когда покупатель заявляет, например, что проект плохой, некачественный, без развитой инфраструктуры, и он не будет здесь покупать квартиру. Когда такие ситуации будут возникать, станет очевидно, что рынок вышел на новый этап развития и потребительские запросы к жилью выросли. Такой момент рано или поздно наступит. Возможно, это произойдет до конца реализации масштабных проектов, которые строятся сегодня. Но перестроиться с учетом новых запросов рынка таким проектам-гигантам не удастся. Именно поэтому, в свое время компания «УНИСТО Петросталь» самостоятельно внесла в ППТ ЖК «Тридевяткино царство» детский сад и школу с избыточным количеством мест, хотя ППТ уже был утвержден, и дополнительного обременения можно было избежать. Компании, работающей на рынке уже более 20 лет, были очевидны преимущества долгосрочных инвестиций перед сиюминутной выгодой.

Реалии рынка таковы, что эта расстановка приоритетов касается не только застройщиков, но и покупателей. Социальная инфраструктура, безусловно, влияет на конечные цены на жилье. Сверх дешевого жилья, как говорит Арсений Васильев, ответственные застройщики предложить не смогут, но смогут предложить комфортную жилую среду. Облегчает финансовую нагрузку застройщика, а следовательно и покупателя, программа, предложенная правительством Ленинградской области - «социальные объекты в обмен на налоги». Выкуп областью социальной инфраструктуры за счет налогов застройщиков позволит им построить качественное жилье, которое останется в диапазоне среднерыночных цен. При этом у КОТ перед точечной застройкой будет явное преимущество: при равной стоимости проекты КОТ предложат покупателю комфортную жилую среду, так как масштаб проекта позволяет запроектировать, в том числе, и социальные объекты.

После того, как необходимость строительства социальной инфраструктуры была обоснована тенденциями рынка, участники круглого стола перешли к вопросу, какие именно детские сады и школы строить.

На эти вопросы, безусловно, отвечает региональное законодательство. Но у участников рынка есть сомнения в обоснованности этих нормативов. Например, площадь земельного участка под строительство детского сада в зависимости от количества воспитанников по нормативам должна составлять 3500-4500 кв. м, территория не должна примыкать к магистральным улицам, не менее 50% территории должно быть озеленено, на ней необходимо предусмотреть игровую, хозяйственную зоны и так далее.

Эти нормативы резко контрастируют с существующим сегодня положением дел. В центре города множество встроенных детских садов, воспитанники которых гуляют во внутреннем дворе дома, зачастую без единого дерева. Ходят в такие сады, как правило, дети обеспеченных родителей, у которых есть возможность перевести своего ребенка в более современный и комфортный центр, но они предпочитают оставаться здесь.

Таким образом, разрыв между тем, что есть сегодня, и что должно быть в новых проектах, огромный. Участники обсуждения поставили вопрос, так ли необходимо перепрыгивать через лестничный пролет, когда для начала можно встать на следующую ступеньку? Постепенный переход к заявленным стандартам имеет преимущества. Порой, встроенный детский сад снижает обременение застройщика в разы, что позволяет предложить рынку объекты со всей социальной инфраструктурой, но по более низким ценам.

Дата публикации: 10:53 05 апреля 2013