Отсутствие нормативной базы тормозит развитие высотного строительства

Крупные застройщики совместно со столичными властями активно пропагандируют высотные дома как способ решения извечной проблемы всех мегаполисов - дефицита земельных ресурсов. Тем не менее пока в столице не выработаны ни строительные нормы для высотного строительства, ни практика эксплуатирования таких объектов.

Проблемы высотного строительства

По словам Константина Ковалева, управляющего партнера консалтинговой компании Blackwood, в столице до сих пор нет утвержденных СНиПов даже для возведения зданий свыше 30 этажей (75 м), а по американским меркам, к примеру, небоскребами считаются здания от 200 м.

Отсутствие нормативной базы существенно осложняет развитие этого сегмента рынка. Но есть у высотного домостроения и другая проблема. «Всем известно, что Москва стоит на карстовых пустотах, песке и глине, множестве подземных рек. Высотное строительство в массовом масштабе на таких грунтах невозможно. Тем не менее на рынке есть ряд компаний, которые рискнули строить жилые высотные дома. Именно рискнули, потому что весь путь „изобретения колеса”: подгонку существующих технологий, проектирование, адаптацию стройматериалов и, кстати, такой важный вопрос, как геологоразведка грунта,- они взяли на себя»,- пояснил Ковалев.

Российские высотные здания разительно отличаются от восточных и западных небоскребов еще и внешним видом. По мнению Александра Илюхина, управляющего партнера компании «Новое качество», говоря об этой категории домов, лучше всего употреблять термин «высотка». «Российские многоэтажные дома принципиально отличаются от американских собратьев - вытянутых к небу узких „тубусов-сигар”: наши дома разноуровневые, постепенно спускающиеся к земле. Получается, мы больше тяготеем не к цилиндрической форме, а к конусообразной. Небоскреб всегда вытягивается кверху, имеет строгие формы и много стекла, а московская архитектура предполагает интересную фасадную отделку, многочисленные мелкие детали и широкую основу»,- пояснил он.

Спорный сегмент рынка

Новые комплексы «небоскребов» появляются в разных районах столицы, что не мешает им соответствовать большинству требований, предъявляемых к элитному жилью,- но не всем.

Александр Илюхин из «Нового качества» относит уже построенные и будущие московские небоскребы к категории домов бизнес-класса самого высокого уровня. «Все параметры - стоимость квадратного метра, населенность, парковка, территория, наличие пентхаусов и др.- вполне соответствуют этому уровню. Московские высотки - это продукт с четко сформированной ценовой нишей: стоимость квадратного метра в них колеблется в пределах $2,5–3,5 тыс. для квартир и может достигать $5 тыс. и выше - при продаже пентхаусов»,- отметил он.

С ним соглашаются и эксперты ОАО «Квартал», добавляя, что из-за двойственности трактовки термина «элитное жилье» к этому сегменту можно отнести и высотные монолитные здания, возводимые по индивидуальному проекту известными строительными компаниями. Но для того, чтобы высотное здание принадлежало к столь высокому классу, оно должно соответствовать трем обязательным критериям. Первым, и одним из самых важных, является местоположение объекта. Далее рассматриваются проекты самого комплекса и квартир. «Важно наличие парковочных мест и в первую очередь подземных гаражей. В Москве строительство жилых домов без подземных гаражей приводит к тому, что такие здания в буквальном смысле окружены огромным количеством припаркованных автомобилей. Также необходима охрана дома и прилегающей территории. Про техническую сторону можно и не говорить, поскольку строительные материалы, инженерное оборудование, современные средства коммуникации должны соответствовать международным стандартам»,- считает Анна Швидунова, PR-менеджер ОАО «Квартал».

По мнению Константина Ковалева из Blackwood, в сегменте элитного жилья высотное строительство по определению просто невозможно, поэтому самый высокий в Москве элитный дом на ул. Капранова, 4 имеет всего 13 этажей.

Будущее московского рынка высоток

Особые надежды эксперты рынка недвижимости возлагают на небоскребы масштабного проекта «Новое кольцо Москвы», в рамках которого до 2015 года должны быть построены 60 многофункциональных высотных комплексов. Как отметил Константин Ковалев, в случае если программа НКМ все-таки состоится даже частично, то будет создан особый рынок высотного жилья.

Пока высотное жилье характеризуется средним уровнем ликвидности. «Экономически строительство высоток не так оправданно, как традиционное, не более 17–22 этажей, поскольку начиная с восьмого с каждым этажом происходит прирост строительной себестоимости. Что касается перспективы высотного жилья, то следует сказать, что этот сегмент - жилье бизнес-класса - наиболее подвержен колебаниям конъюнктуры»,- добавил Ковалев.