Особый сегмент известного рынка

Цены на рынке элитной аренды растут вслед за спросом и предложением. Желающих снять апартаменты люкс становится все больше и среди наших сограждан, и среди иностранцев, работающих в столице. Очевидно, что это уже полноценный самостоятельный сегмент рынка недвижимости. И, несмотря на то, что некоторые его критерии остаются довольно размытыми, о наметившихся тенденциях уже можно говорить.

Приметы элиты

Так, у риэлторов появился новый термин, которым они определяют принадлежность жилья к элитному классу, а именно, евродом. Мария Жукова, заместитель директора Управления аренды компании МИЭЛЬ-Недвижимость, относит к этой категории дома, построенные по индивидуальному проекту и имеющих качественную отделку входных групп и холлов, огороженную охраняемую территорию, современное техническое оснащение и многоуровневую систему охраны, паркинг. Квартиры именно в этих евродомах риэлторы теперь называют элитными.

В то же время, Надежда Кот, управляющий директор компании Кирсанова-Риалти, наоборот, считает, что основу рынка аренды составляет всё-таки старый фонд. Причём, есть не только популярные районы, но и конкретные номера домов, которые пользуются постоянным спросом. По ее мнению, элитность для аренды - это в первую очередь место. Идеально - дом с закрытым двором в переулке с ограниченным движением, но с кратчайшим доступом к деловому центру.

«Конечно, новостройки могут предложить более совершенный уровень охраны и подземный гараж, - говорит Н. Кот - но большинство арендаторов устраивает чистый подъезд с консъержем и место на наземной парковке во дворе».

Что касается размеров элитной квартиры, то здесь эксперты единодушны – средние размеры квартир 100-130 кв. м. Хотя современные новостройки за счет свободной планировки могут предложить на сдачу метражи до 200 – 220 кв.м.

Мнения по поводу ремонта разнятся: одни агенты настаивают на том, что ремонт должен быть по-европейски непритязательным (крашеные в пастельные тона стены, паркет, только белая сантехника, гладкие двери и пр.), другие говорят о дизайнерских ремонтах.

Элитное жилье отличает дорогой евроремонт с использованием натуральных материалов, работа дизайнера при создании стиля квартиры, - считает М. Жукова. - Это, в свою очередь, предполагает наличие качественной стильной мебели и проч. Здесь не место типовым мебельным "стенкам" и приемлемой в квартире эконом-класса, но абсолютно неуместной в элитном помещении мебели Шатурской фабрики.

Ценовые предпочтения

По мнению М. Жуковой, элитные дома можно встретить практически во всех обжитых районах столицы - на улицах Большая Ордынка и Крылатские холмы, Можайском шоссе и ул. Гарибальди, в 1-м Смоленском пер. и на Б. Грузинской ул. и т. п. Цены при этом будут самые различные. Так, на Крылатских Холмах квартиру площадью 300 кв. м, из которых 150 кв. м занимает студия, можно снять за $14 тысяч в месяц. При этом в качестве приятных бонусов вы еще получите камин, аквариум, 2 места в подземном гараже и панорамный вид на гребной канал. Те же 300 кв. м., но без камина, в Сеченовском переулке будут стоить $15 тысяч. Здесь в качестве «приятностей» можно отметить дизайнерский ремонт и вооруженную охрану вместо аквариума.

Хитом элитной аренды традиционно является район Тверской улицы и прилегающих к ней переулков. Здесь разброс цен достаточно широк: квартиру можно арендовать в ценовом диапазоне от $5 тыс. до $25 тыс. За последнюю цену можно арендовать двухуровневую квартиру в доме на Большой или Малой Бронной. А за средние для города 8 тысяч можно снять 4-х комнатную квартиру в дореволюционном доме на Покровском бульваре. Несмотря на его причастность к истории традиционные для квартир этого класса два санузла и евроремонт имеются в наличии.

Чуть дешевле по причине большей удаленности от Кремля можно снять элитную квартиру в районе метро "Смоленская". Средняя цена сдаваемой в аренду трехкомнатной квартиры в этом районе сегодня составляет $3 тыс., а многокомнатной - $5 тыс.

Как уже говорилась, в большой степени сегодняшний рынок элитной аренды формируют квартиры в эксклюзивных жилых комплексах, имеющих собственную инфраструктуру. Примеры подобных комплексов можно встретить в самых разных точках столицы, которые объединяет лишь одно - жить в этих районах всегда считалось особенно престижным. По мнению специалистов компании МИЭЛЬ, помимо центральной части города, сюда можно отнести такие районы как Сокол, Кунцево, Черемушки, начальные и срединные части Кутузовского и Ленинского проспектов. Так, за скромные 8 тысяч в месяц можно снять 250 кв. м счастья на улице Островитянова. Четыре комнаты, евроремонт, встроенная кухня и – находка риэлторов! - 1,5 санузла (во втором джакузи и душ). Квартира на Мичуринском проспекте несмотря на удаленность от Кремля тоже попала в число элитных. 190 кв.м. евроремонта и мебель Versache во всех комнатах. Традиционно, 2 санузла. И $7500 ежемесячно за право жить здесь, приводить гостей и парковать их авто на специальной автостоянке.

Также элитное жилье может размещаться в некоторых кирпичных домах периода партноменклатуры и реконструированных особняках в центре города. Так, квартира площадью 130 кв. м в ведомственном доме на Спиридоновке, 18 сдается сегодня за $5 тысяч в месяц. Она включает в себя три комнаты площадью 25, 20 и18 кв. м, холл площадью 20 кв. м и зимний сад в 14 кв. м. В квартире сделан евроремонт, есть встроенный кухонный гарнитур.

Популярны среди арендаторов элиты и появившиеся относительно недавно в черте Москвы коттеджные поселки, такие как «Екатериновка», «Покровские холмы» и др. Снять коттедж здесь стоит порядка $15-20 тысяч в месяц

Кто в тереме живет?

Можно выделить несколько типовых групп арендаторов элитного жилья: руководители мелких и средних компаний, топ-менеджеры крупных, в том числе и международных компаний и, наконец, просто все те, кто может себе это позволить, - говорит М. Жукова.

Традиционно, основными «потребителями» сегмента элитного жилья являются иностранцы, приехавшие в Москву на работу. В течение долгого времени они были единственными арендаторами такого рода жилья. Сегодня некоторые аналитики говорят о соотношении россияне/иностранцы как о пропорции 50/50. Это связано с повышенной деловой активностью региональных представителей российских компаний, сменой команд чиновников и пр.

Вторая большая группа потребителей элитных квартир — это бизнесмены, которые не могут или не хотят вкладывать единовременно огромную сумму денег в покупку собственного элитного жилья. При этом жить в квартире более низкого класса они не хотят.

Надежда Кот говорит, что некоторые клиенты снимают квартиру для того, чтобы переждать ремонтные работы в приобретённой элитной новостройке. Этот период в среднем занимает полтора года.

Часто топ-менеджеры крупных компаний не могут оставаться долго в одном городе: служебные обязанности заставляют их постоянно перемещаться по стране и миру. Поэтому им не имеет смысла покупать собственную квартиру. А если и покупают, то с целью долгосрочной сдачи в аренду с помощью риэлторской фирмы.

Квартиры топ-класса часто снимают предприниматели из отдаленных регионов России для своих детей, которые решили учиться в Москве. В Москве нередко арендуют элитное жилье для съемок отечественных «мыльных опер» или художественных фильмов. Факт остается фактом: элитные квартиры редко когда долго стоят без потребителей.

Комментарии специалистов

Мария Жукова, заместитель директора управления аренды компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:

На данный момент понятие элитного жилья довольно сильно изменилось. Если раньше таковым считались большие «профессорские» квартиры в сталинских домах, то сейчас самое дорогое жилье располагается в современных элитных комплексах. Непременное условие — наличие собственной инфраструктуры: магазинов, ресторанов, спортивных сооружений, службы быта, закрытой охраняемой территории и непременно — подземной парковки. Кроме того, в квартире должен быть сделан дорогой эксклюзивный ремонт, а над обстановкой и интерьером поработать дизайнер. При этом элитное жилье располагается не обязательно в центре, такие дома возводятся в различных районах Москвы.

Ирина Бобко, руководитель направления аренды ЗАО «Корпорация МИАН»:

Аналитика показывает, что самые дорогие квартиры можно встретить, конечно, в центральном районе. Далее по убывающей следуют Юго-Западный, Западный и остальные районы.

Что действительно важно для тех, кто снимает дорогие квартиры на длительный срок? Прежде всего это местоположение дома, престижность района, наличие зеленых зон и пр. Далее следует статус дома, наличие качественной инфраструктуры и паркинга (подземного или наземного, но обязательно на придомовой территории).

Стоит отметить и тот факт, что единичные квартиры «с изюминкой» (оригинальный дизайн-проект, уникальная природа, пр) можно найти в разных районах, но все же перечисленные выше факторы являются «четырьмя китами», на которых стоит бизнес аренды дорогих жилых помещений.

Надежда Кот, управляющий директор компании «Кирсанова Риэлти»:

Занимаясь продажей квартир, в последние два года мы можем констатировать такую устойчивую тенденцию, как покупка квартир специально для их сдачи в аренду. В этом случае, наиболее разумным подходом является выбор дома на стадии строительства, так как возможность получить инвестиционную цену в дальнейшем положительно повлияет на доходность. Наши клиенты останавливают свой выбор на квартирах площадью 100-150кв.м. с возможностью планировки 3-4 комнат. Как правило, это дома класса "Б". Дело в том, что в этом случае годовой доход владельца может составить 20-23%, в то время как сдача квартир в аренду в доме класса А принесёт только 10-12%.

С активной сдачей квартир в элитных домах связано отсутствие предложений на вторичном рынке элитного жилья. Продать квартиру при существующем дефиците можно всегда, но куда приятнее получать стабильный легальный доход.

Дата публикации: 13:24 13 мая 2005

Источник: bpn.ru