Высотки "Нового кольца Москвы" пока плохо приживаются на столичной почве, считают эксперты

Очередные высотки по программе "Новое кольцо Москвы" (НКМ) появятся не раньше 2009 года. В одноименной управляющей компании объясняют это длительностью технологического процесса.

Вместе с тем там заверяют, что все идет по плану, и к 2015 году все 60 площадок, выделенных городскими властями под строительство высотных объектов, будут освоены.

Участники рынка сомневаются в реальности этих прогнозов. За 6 лет реализации программы "НКМ" в эксплуатацию была сдана только одна башня - 43-этажный комплекс "Эдельвейс".

Комментарий

Городская комплексная инвестиционная программа "Новое кольцо Москвы" была утверждена в феврале 1999 года. Под небоскребы отвели 60 площадок, определили ориентировочный объем инвестиций в $5млрд и установили примерный график сдачи домов.

Предполагалось, что до 2003 года в столице будет построено 7 объектов, а до 2010 - освоено не менее 30 подготовленных площадок. Но программа "НКМ" застала строительный комплекс Москвы врасплох. В арсенале отечественных компаний не оказалось ни единых СНИПов высотного строительства, ни отработанных технологий, ни готовых архитектурно- планировочных решений.

Нормативную базу по каждому объекту пришлось создавать с нуля. В итоге на сегодня введен в эксплуатацию только один жилой дом - комплекс "Эдельвейс" на Давыдковской улице. Еще два небоскреба - "Континенталь" на проспекте Маршала Жукова и "Вертикаль" на Ленинском проспекте находятся в начальной стадии строительства.

В ходе выполнения программы частную управляющую компанию "КОНТИ" сменила городская - "Новое кольцо Москвы", 100% которой находится в собственности столичного правительства, а права на проектирование и строительство решили выставить на торги.

В 2004 году к аукциону удалось подготовить только 4 адреса - Алтуфьевское шоссе, владение 54; Семеновский переулок, владение 21; проезд Серебрякова, владения 11-13; Краснобогатырская улица, владение 28. В 2005 году Тендерный комитет планирует провести торги по определению инвесторов еще 9 объектов.

Очередь из желающих построить высотку на аукционах пока не выстраивается. Лотовую документацию, как правило, выкупают порядка 20 компаний, а на торги в конечном итоге приходят 2-3. "Это свидетельствует о том, что рынок пока не готов к высотному строительству. Москвичи - и простые граждане, и специалисты - к высоткам относятся настороженно, круг инвесторов, способных профинансировать такие проекты, ограничен, кредитные организации занимают выжидательную позицию", - говорит генеральный директор ОАО "Новое кольцо Москвы" Валерий Жилов.

По данным АО "НКМ", один объект обходится в сумму от $50 до $140 млн. долларов (хотя минимальная стоимость кажется заниженной-"ИФ"), из которых 30-35% приходится на заемные средства.

Эксперты называют еще несколько причин, тормозящих строительство "Нового кольца Москвы". Одна из основных - неудачное расположение площадок и огромные обременения, которые взвинчивают себестоимость строительства.

"Таких условий как у "Эдельвейса", который был построен недалеко от центра на свободном участке, уже нет, - говорит источник "Интерфакса" в строительном комплексе Москвы. - Большинство площадок, входящих в адресный перечень программы, неликвидны с точки зрения потенциальных инвесторов. Видно, что адреса выбирали административным путем, без учета рыночных реалий. Сегодня высотные объекты позиционируются на рынке как жилье бизнес-класса, строить которое рентабельно только в определенных районах, таких как Сокол, Воробьевы горы, Крылатское, Строгино, Мневники и т.п. В противном случае оно просто не будет пользоваться спросом".

"Мы пока только присматриваемся к программе "НКМ", хотим выбрать хорошую площадку, - рассказал "Интерфаксу" директор по рекламе и коммуникациям концерна "КРОСТ" Леонид Белага. - Каждый вариант просчитывается по множеству параметров. Но за рамками программы наша компания уже построила и полностью продала квартиры в 40-этажном жилом комплексе "Олимпия" в престижном московском районе Строгино".

В пресс-службе "ДОН-Строя" тоже не видят проблем с реализацией высоток: "При цене предложения $4400 за кв. метр на верхних этажах "Триумф-Паласа" (метро "Сокол") в продаже осталось только 11 квартир".

К высотному строительству могут быть привлечены только авторитетные проектировщики и наиболее мощные строительные компании. "Мы понимаем, что наши возможности в этой области пока еще сильно ограничены, поэтому руководство города активно занимается привлечением к участию в программе иностранных специалистов - как проектировщиков, так и строителей", - говорит В.Жилов.

Пока определены 4 "пилотных" объекта, проекты для которых подготовят иностранные архитекторы - Норман Фостер (сотрудничает с НИИиПИ Генплана), Фрэнк Уильямс (работает с "Моспроектом-2") и германское предприятие "БРТ Инжиниринг" (взаимодействует с "ИНТЕКО"). Одна из задач такого сотрудничества - совместно с российскими специалистами выработать единые нормы и правила высотного строительства, которыми могли бы без проблем руководствоваться как отечественные, так и иностранные специалисты.

В серьезной доработке нуждается и технология строительства. Все объекты программы "НКМ" не превышают 50 этажей. "Мы исходим из того, что самое безопасное жилье - это жилье из железобетона. Этот материал можно использовать только до отметки 50 этажей, дальше нужно переходить на смешанные конструкции. Они хороши для офисного строительства, но не для жилья", - пояснил В.Жилов.

Наконец, весьма спорным является решение правительства Москвы об использовании высоток под переселение жителей по социальным программам. "Мэр считает, что высотки надо рассматривать как один из вариантов социально доступного жилья. При подготовке к аукциону следующих 9 объектов мы будем это учитывать", - говорит В.Жилов.

Эксперты выражают сомнение в целесообразности такого решения. "У социального жилья должна быть низкая себестоимость. Это есть у "панели", но этого не может быть при высотном строительстве, которое по определению более затратно", - указывает управляющий партнер консалтинговой компании Blackwood Константин Ковалев. Себестоимость панельного жилья в настоящий момент составляет $600 за кв. метр, тогда как себестоимость высоток в "НКМ" определяют на уровне $800-1200 за кв. метр, а независимые эксперты говорят о $1500 за кв. метр и выше.

В АО "НКМ" надеются, что программу высотного строительства подстегнет отсутствие свободных участков под застройку: "Через 2-3 года в Москве будет негде поставить будку не то, что дом".

Но пока, как показывает практика, инвесторы охотнее уходят за МКАД или берутся за комплексную реконструкцию кварталов, чем связываются с высотным строительством. "Экономически строительство высоток не так оправдано, как возведение 17-22 этажных домов. Кроме того, в настоящий момент "НКМ" - это во многом дань моде. Возможно, со временем придет понимание того, что высотки в таком количестве нам вовсе не нужны. Многие европейские столицы обходятся без высотного жилого строительства, и ничего", - заключает К.Ковалев.