По мнению экспертов, рынок недвижимости бизнес-класса в столице крайне неоднороден

Рынок бизнес-класса, по-прежнему занимающий наибольшую долю на рынке новостроек Москвы, крайне неоднороден. На текущий момент здесь реализуется порядка 60 комплексов, и все они обладают различными качественными характеристиками. Жесткая классификация осталась в прошлом, критерии отнесения жилья к категории бизнес стали более либеральными. По мнению экспертов «Метриум Групп», расслоение сегмента стало главной тенденцией 2013 года на рынке жилья бизнес-класса.

Если в дешевом сегменте требования к качеству жилья в условиях конкуренции постепенно возрастают, что и привело в свое время к появлению комфорт-класса, то в бизнес-классе, напротив, наблюдается процесс либерализации. Еще 5 лет назад критерии отнесения ЖК к категории бизнес были весьма жесткими: определенное местоположение, архитектура, окружение, площади квартир и инженерное наполнение. Невозможно было представить проект-бизнес класса неподалеку от МКАД или в непрестижном районе столицы. Однако, как известно, рынок недвижимости не стоит на месте, а число площадок в Москве, пригодных для застройки жильем, неуклонно сокращается. В результате, сегодня одни проекты бизнес-класса расположены в престижных районах Москвы, другие практически граничат с МКАД. Разброс цен среди комплексов данного класса также колоссален: от 7 до 27 млн руб. за однокомнатную квартиру. Очевидно, что девелоперы стремятся «выжать» из земельного участка максимум, потому и получается, что бизнес-класс бизнес-классу рознь.

Аналитики компании «Метриум Групп» отмечают тенденцию разделения новостроек бизнес-класса на ценовые сегменты - нижний, средний и верхний. Границы между ними зыбки, а отнесение того или иного комплекса к любому из сегментов субъективно. По оценкам экспертов, сейчас на рынке представлено по 40% проектов нижнего и среднего ценового уровня бизнес-класса и всего 20% - верхнего.

«Высокий» бизнес-класс

Наиболее дорогие проекты верхнего ценового сегмента бизнес-класса выделяются на общем фоне своей эксклюзивностью, высокими качественными характеристиками и удачным местоположением. С одной стороны, они значительно опережают по всем показателям прочие комплексы бизнес-класса, но, с другой стороны, все же не в полной мере отвечают многочисленным требованиям, предъявляемым к недвижимости премиум-класса. Такие проекты отличаются продуманной концепцией, авторской архитектурой, внушительными площадями квартир (в среднем площадь однокомнатной квартиры - 60 кв.м, двухкомнатной-88 кв.м, трехкомнатной -130 кв.м, многокомнатной - 206 кв.м), высоким уровнем технического наполнения и обслуживания. Как правило, расположены объекты «высокого» бизнес-класса в ЦАО или на его границе, а также в традиционно престижном ЗАО, недалеко от природных объектов и зеленых зон. Нередко наличие в комплексах верхнего ценового сегмента бизнес-класса видовых квартир и пентхаусов, собственной эксклюзивной инфраструктуры и уникальных инженерных систем.

Наиболее яркими представителями «высокого» бизнес-класса можно считать ЖК «Английский квартал», «Шатер», «Зодиак». Каждый из них в своем роде уникален и обладает рядом характеристик, отличающих его от остальных. ЖК «Английский квартал» выделяется концептуальной архитектурой, к тому же расположен в ЦАО, но в отдалении от основных магистралей. ЖК «Зодиак» находится в лесопарковой зоне «Покровское-Глебово» и из его окон открывается вид на канал им. Москвы и парк. А ЖК «Шатер», также возведенный в ЦАО, вмещает полную собственную инфраструктуру, в том числе службу консьержей и детский сад.

Разумеется, такой высокий уровень комфортности жилья отражается и на его стоимости. В ЖК «Зодиак» минимальная стоимость квартиры составляет 15 млн руб. за 55,7 кв.м, в ЖК «Английский квартал» - 25 млн руб. за 75,6 кв.м, а в ЖК «Шатер» - 15,7 млн руб. за 52 кв.м.

Золотая середина бизнес-класса

«Костяк» бизнес-класса составляют комплексы, которые можно отнести к условному «среднему» ценовому сегменту. Их отличают сравнительно крупные квартиры (средняя площадь однокомнатной квартиры - 55 кв.м, двухкомнатной - 81 кв.м, трехкомнатной - 117 кв.м, многокомнатной - 190 кв.м), привлекательная архитектура и высокий уровень технического оснащения. ЖК этой категории, как правило, расположены в престижных округах (ЗАО, ЮЗАО, СЗАО) и обладают лучшими качественными характеристиками по сравнению с комплексами нижнего ценового сегмента бизнес-класса, но уступают верхнему в технической оснащенности и эксклюзивности. Их главное преимущество – оптимальное сочетание качественных характеристик и цен.

В качестве проектов среднего сегмента бизнес-класса можно назвать ЖК «Триколор» в Ростокино, «Мосфильмовский» в Раменках или «Дирижабль» в Обручевском районе. Все названные комплексы представляют собой добротные новостройки, имеющие собственную индивидуальность и продуманную концепцию, полностью вписываются в то представление о бизнес-классе, которое сложилось еще на заре его становления. Они имеют удачное расположение (в СВАО по соседству с «Лосиным Островом», ЗАО и ЮЗАО соответственно), возводятся по современным индивидуальным проектам с применением качественных материалов. Однако, их техническое оснащение, площади квартир, уровень отделки фасадов и мест общего пользования не позволяют отнести к верхнему ценовому сегменту.

В среднем ценовом подсегменте бизнес-класса и цены находятся на среднем уровне. Минимальное предложение в ЖК «Триколор» составляет 9,8 млн руб за 49 кв.м, в ЖК «Мосфильмовский» - 9,4 млн руб за 46,3 кв.м, а в «Дирижабле» - 13,6 млн. руб за 54,9 кв.м.

Доступный бизнес-класс

Проекты нижнего ценового уровня в бизнес-классе выходят за рамки классических представлений о сегменте, поскольку имеют определенные «недостатки». Жилые комплексы «доступного» бизнес-класса могут возводиться недалеко от МКАД, иметь небольшие площади квартир (средняя площадь однокомнатной квартиры - 50 кв.м, двухкомнатной - 73 кв.м, трехкомнатной - 103 кв.м, а многокомнатной - 163 кв.м) или скромную архитектуру. По многим характеристикам такие проекты близки к комфорт-классу, однако по основным признакам - качеству строительства, комфортности проживания, индивидуализации проекта и степени его проработки, планировкам квартир и уровню инфраструктуры – относятся все-таки к сегменту бизнес-класса».

Среди наиболее ярких представителей доступного бизнес-класса можно назвать, например, ЖК «Янтарный город», Union Park и Wellton Park. ЖК «Янтарный город» расположен на расстоянии всего 2 км от МКАД, но демократичные цены, удачная концепция, привлекательная архитектура и оптимальные площади квартир делают его привлекательным для покупателя, почти все квартиры в 5 корпусах уже распроданы.

ЖК Union Park и Wellton Park имеют схожее местоположение и концепцию. Оба находятся в Хорошево-Мневниках, на достаточном удалении от центра и включают квартиры небольшой площади (от 30,9 до 113,5 кв.м), которые обычно характерны для комплексов эконом- и комфорт-класса. При этом прочие характеристики комплексов соответствуют высококлассному жилью. Оба проекта имеют хорошее техническое оснащение и проработанную концепцию, отличаются авторской архитектурой и индивидуальной отделкой общественных помещений. У Wellton Park есть корпуса, расположенные максимально удачно по отношению к объектам инфраструктуры и транспортным артериям. Они отличаются от остальных более продуманным окружением, архитектурным обликом, инженерным наполнением, соответственно, квартиры здесь дороже, в среднем на 10-15%.

Главное достоинство квартир в новостройках «доступного» бизнес-класса – их стоимость. Фактически, это единственное, чем застройщик может привлечь покупателя. Именно поэтому в нижнем ценовом подсегменте бизнес-класса сконцентрированы самые доступные предложения сегмента. Так, квартиру площадью 34,9 кв.м в Union Park можно купить за 7,3 млн руб, а 30,5 кв.м в Wellton Park обойдутся в 7 млн руб. В «Янтарном Городе» минимальное предложение составляет порядка 11,8 млн руб за 56,1 кв.м.

«Отнесение жилья к тому или иному сегменту происходит по ключевым и дополнительным характеристиками, - подводит итог Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум Групп». - Ключевые, то есть обязательные, критерии для бизнес-класса – это технология домостроения (кирпичные, монолитно-кирпичные и монолитные дома), уровень безопасности и инженерного обеспечения (лифты, система кондиционирования, водоснабжения и пр.), высота потолков в квартире (не менее 3-х метров), огороженная территория, подземный паркинг. К дополняющим характеристикам, которые не являют собой ключевую роль, но характеризуют сегмент, относится метраж квартиры, уровень инфраструктуры района, уровень отделки МОПов, консъерж.

Причем из обязательных критериев ушел главный – расположение. Когда-то бизнес-классом мог называться ЖК, расположенный только в границах ТТК, либо на территории ближайших престижных районов. В московских реалиях это, действительно, уже устаревшее представление и требование к жилью бизнес-класса. Местоположение жилья того или иного уровня обусловлено особенностями развития столичного рынка недвижимости. Число крупных участков под застройку в Москве ограничено, а на небольших наделах при прочих благоприятных условиях (удачном окружении, наличии ресурсов у застройщика и т.д.) наиболее выгодно возводить жилье бизнес-класса. При этом недостатки местоположения или иных характеристик можно компенсировать относительно невысокими ценами. Так и стали появляться проекты «доступного» бизнес-класса, условно относимые к нижнему ценовому сегменту. На первый план выходят качественные характеристики проекта, транспортная доступность, окружение – именно это определяет сегодня класс жилья».