"Не стоит гнаться за дешевизной"

Сегодняшняя ситуация на первичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга волнует многих. Что будет с ценами? Когда лучше приобретать квартиру: в начале лета или осенью? Как повлияют на рынок новые законы? На эти вопросы мы попросили ответить генерального директора строительной компании "Прагма" Дениса Литова.

- Денис Олегович, оцените, пожалуйста, сегодняшнюю ситуацию на строительном рынке Санкт-Петербурга.

- За последнее время у нас произошло заметное снижение спроса. Причин тому несколько, основная - банальное отсутствие денег у людей. Во-первых, министры экономического блока хранят резервы ЦБ и стабилизационный фонд в иностранной валюте за рубежом. Во-вторых, в город не приходят "новые" деньги, как это было в канун 300-летия города или перед выборами в Думу и президентскими. Кроме того, себестоимость строительства в последнее время сильно выросла, как и цена квадратного метра, что также сказалось на спросе. Еще одна причина - реформа ГБР: сегодня огромное количество сделок попросту "зависли", так как люди не могут зарегистрировать собственность и, соответственно, потратить вырученные от продажи деньги на приобретение жилья на первичном рынке. Стоит упомянуть и уход с рынка так называемых "инвесторов", то есть тех, кто покупал квартиру не для проживания, а для последующей ее перепродажи: цены на жилье не растут, и им стало невыгодно вкладывать деньги в недвижимость.

На рынке начался "забег скидок", и он приводит к пагубным для индустрии последствиям: покупатель начинает выжидать. В этой ситуации строительным компаниям очень трудно работать, а дальше, возможно, будет еще труднее, особенно тем, у кого есть большие проекты на стадии возведения 3-4-го этажа (в 14-этажном доме), - могут возникнуть большие проблемы с финансированием строительства, и кто-то, возможно, даже уйдет с рынка. Я надеюсь, что, после того как "упадет" какая-нибудь крупная строительная компания, рынок всколыхнется, поскольку ее доля рынка распределится между остальными компаниями и это сохранит баланс спроса и предложения.

Компании "Прагма" в этом плане повезло, так как в нашем активе сегодня только одна масштабная стройка - окончание второй очереди проекта "Чайка", и мы легко ее завершим за свой счет. Реализацию других своих крупных проектов мы решили немного "притормозить" и планируем их выход на рынок не ранее, чем через год-два, когда будет нехватка предложений.

Я хочу дать совет читателям: не стоит гнаться за дешевизной, ведь если строительная компания начинает резко снижать цены, это верный признак проблем с финансированием строительства.

- Сколь сильно упал спрос на первичном рынке за последнее время?

- По моим оценкам - минимум на 30%, и я думаю, что в ближайшее время он может опуститься до уровня 50%.

- Ваше мнение о законе "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости": как он повлияет на строительный рынок?

- Я поздравляю всех строителей с успешным провалом работы по лоббированию наших интересов в Государственной Думе. У меня не было сомнений в том, что финансовым структурам лоббирование своих интересов удастся больше. Почему я говорю, что этот закон лоббировали финансисты? Потому что после вступления его в силу строители будут попадать "в кабалу" к тем, кто работает на рынке заемных средств. По этому закону кредитное учреждение, финансирующее строительство, несет равную ответственность со строителями перед дольщиками, но ни один банк на себя такие обязательства не возьмет. Поэтому дом может строиться или за счет средств долевого участия, или только за счет кредитов, эмиссии облигаций и всякого рода финансовых производных. В этом случае строители попадают в зависимость к финансовым компаниям и будут вынуждены соглашаться на их условия. Естественно, все "проценты" и комиссионные за помощь в финансировании будут заложены в себестоимость, что неминуемо сократит предложение на рынке, а следствием станет рост цен.

Плюс, наверняка, появятся гринмейлеры - так называют тех, кто, обладая малой долей акций в компании, "портит жизнь" крупным акционерам. Схема следующая: например, в 30-квартирном строящемся доме недобросовестный конкурент может заключить договоры на покупку 20 квартир, заплатить по 10% за каждый договор и потом остановить платежи. Расторгнуть с ним договор строитель сможет только через суд, а это очень долгий процесс (особенно для судов общей юрисдикции). В итоге стройка будет заблокирована.

В законе множество подобных нюансов, которые серьезно усложнят работу строителей. Только законодатели забыли, что сильное ухудшение жизни строителям навредит и дольщикам - физическим лицам. Сама идея закона - защита дольщика - правильная, но то, в какой форме это было сделано, не выдерживает никакой критики. У меня нет сомнений в том, что закон изменят, но на это будет потрачено много времени и нервов.

- Как Вы считаете, насколько закон "увеличит" стоимость квадратного метра?

- Я думаю, минимум на 15-20%.

- Какая будет ситуация с ценами на первичном рынке Санкт-Петербурга до конца этого года - Ваш прогноз?

- Дай Бог, чтобы сохранились сегодняшние цены. Это может произойти только при одном условии: если не будет расти себестоимость строительства. Но скорее всего, цена немного увеличится, хотя бы в силу того, что с 1 апреля этого года вступил в действие вышеупомянутый закон. Если же цена предложения начнет резко снижаться, это самый опасный знак - значит, рынок зашатался очень серьезно, так как все прекрасно знают, чем заканчиваются для компаний продажи ниже себестоимости.

- Что будет со спросом до конца этого года, как он будет двигаться и будет ли двигаться вообще?

- Скорее всего, сегодняшний спрос сохранится до конца этого года - число людей, которые хотят улучшить свои жилищные условия, из года в год примерно одинаковое. Сегодня для изменения спроса нет предпосылок, так как нет ни притока "новых" денег в город, ни оттока средств из него.

- Каковы перспективы ипотечного кредитования в этом году?

- По моему мнению - перспектив нет, в силу того что банки у нас достаточно "слабые" и не смогут обеспечить многих желающих длинными и дешевыми кредитами. Что касается иностранных банков, то я не верю, что они смогут нормально работать в российских условиях, где у большинства населения "черная" или "серая" зарплата. То, что государство озаботилось ипотекой, - очень хорошо, но я, честно говоря, не верю, что ипотека в сегодняшнем виде окажет сколь-нибудь заметное влияние на рынок в ближайшее время.

Дата публикации: 12:06 18 мая 2005

Источник: bpn.ru