По данным экспертов, рынок торговой недвижимости Москвы ждет удвоение

Рынок торговой недвижимости Москвы, несмотря на высокую конкуренцию, долгое время оставался одним из наиболее рентабельных. По мнению специалистов, активный рост предложения может привести к «вымыванию» с рынка мелких игроков, а также активному освоению регионов. Так, по данным NAI Becar, в 2014 году общий объем предложения может достигнуть 9700 тыс. кв.м. Этот показатель существенно превысит итоговый за 2013 год, когда общий объем торговых площадей в Москве оценивался NAI Becar в 7 948 тыс. кв. м, что выше данных 2012 года на 11%. Таким образом, рынок ждет, по меньшей мере, удвоение. Правда, только при условии, что все заявленные планы будут реализованы в этом году. «Москва остается приоритетным рынком для всех ритейлеров – при открытии каждого нового профессионального объекта большинство операторов стараются там присутствовать.

Если проект является качественным с точки зрения местоположения и концепции – то на этапе ввода, как правило, до 90% договоров аренды уже подписано», - комментирует Анна Данченок, заместитель директора департамента консалтинга и оценки NAI Becar. Высокий ввод – низкая вакантность Неизменный спрос и быстрое поглощение качественных площадей делает рынок особенно привлекательным с точки зрения инвестиционной активности. Из наиболее значимых событий конца года следует отметить приобретение компанией «Киевская площадь» ТВЦ «Лотос-Сити», одного из крупнейших девелоперских проектов на территории Новой Москвы. Также RD Group стала полноправным владельцем ТЦ «Времена года» — комплекса торговых галерей класса люкс, а TVO Europe и Capital Group закрыли сделку по приобретению ТРЦ «Речной».

Последние две сделки вошли в десятку наиболее крупных по итогам года. Таким образом, за 2013 год на территории Москвы введено в строй порядка 779 тыс. кв.м. новых торговых площадей. Несмотря на столь яркую динамику, вакантность помещений держится на низком для столичного региона уровне, едва превышая 4%. Обеспеченность торговыми площадями в Москве сегодня ниже, чем, к примеру, в Санкт-Петербурге и составляет всего 663 кв. м на 1000 жителей против 700 кв. м в северной столице. «Главная причина отставания – рост населения (в т.ч. миграционный), а также достаточно жесткие требования к строительству – ограничения по локации (в пределах ТТК строительство запрещено), отсутствие свободных участков под застройку и др.», - поясняет г-жа Данченок. Впрочем, добавляет эксперт, только за четвертый квартал обеспеченность выросла на 5%, что и позволило заметно сократить разрыв между столицами.

Первые звоночки Несмотря на радужную до последнего времени картину рынка, тревожные сигналы, свидетельствующие о спаде продаж и изменении потребительского поведения, стали поступать уже в ноябре. Если подобные тенденции усилятся, то в скором времени, особенно на фоне роста предложения, рынок торговой недвижимости безвозвратно изменится в пользу арендатора, как в свое время произошло с офисным рынком. И если ситуация не отразится напрямую на падении ставок аренды, то условия аренды, так или иначе, подвергнутся корректировке в сторону больших привилегий для ритейлеров. По подсчетам г-жи Данченок, стоимость аренды для якорных арендаторов сегодня варьируется от $150 до $550 кв. м/год. Для торговой галереи этот показатель может достигать $4200. Указанные факторы подчеркивают развитие конкуренции и усиливающуюся борьбу за посетителя.

По мнению специалистов NAI Becar, это приведет к активному дальнейшему освоению регионов, где экстенсивное развитие еще может себя оправдать. Разница в отличии «Проблема российского рынка ритейла в том, что многие центры являются практически «клонированными» - стандартный набор операторов, одни и те же бренды, отсутствие ярко выраженной концепции или уникальных свойств, выделяющих ТЦ среди конкурентов. На сегодняшний день ТРЦ удается игнорировать это обстоятельство – спрос все еще превышает предложение»,- резюмирует Анна Данченок. Тем не менее, эксперты NAI Becar отмечают тенденцию к смещению вектора развития в сторону специализированных площадок. Так, на два открытых торговых центра окружного масштаба непременно приходится один крупный специализированный гипермаркет. Как правило, это мебельный центр или строймаркет. Потребительская модель будет и дальше меняться в сторону более узкой специализации и повышении роли «атмосферности» при выборе ТРЦ. Впрочем, усиление и расширение детского и развлекательного сектора отмечено во всех недавно открытых центрах – на сегодняшний день это один из наиболее эффективных инструментов привлечения посетителей.