Путь в андеграунд - малый бизнес выбирает подвалы

Одним из самых востребованных сегментов рынка коммерческой недвижимости для малого и среднего бизнеса остаются подвальные и полуподвальные помещения. Относительно невысокие цены аренды и продажи, возможность многофункционального использования помещения (под склад, торговлю и/или офис), широкий разброс предложений по площади и местоположению - все эти факторы не только определяют повышенный спрос, но и делают подвалы «золотой жилой» для чиновников и посредников.

Начинай сначала

В конце 90-х годов любое физическое и юридическое лицо получило возможность приватизировать московский подвал. Однако детальная методика продажи подвалов в собственность была разработана только в Центральном округе. В других префектурах переход подвалов из муниципальной собственности в частную до сих пор носит эпизодический характер, и чаще всего такая недвижимость предлагается предпринимателям в аренду.

Чаще всего офис покупают под магазин или склад. Единственное ограничение - в подвале жилого дома нельзя устраивать предприятие общественного питания. Но и тут предприниматели находят обходной путь: расширяют и модернизируют вентиляционную вытяжку дома, чтобы запахи с кухни не одурманивали жителей дома. Но как бы ни модернизировали подвал, закон однозначно запрещает устраивать в нем производство (под это определение попадает и слесарный цех, и студия звукозаписи, так как производит продукт, и мини-пекарня). Кстати, и в арендованном подвале такая деятельность тоже запрещена.

Приватизацию подвалов регулирует распоряжение мэра города Москвы №1310-РМ от 28.12.98 года. Правда, за последующие семь лет власти всех уровней - от управы до МЧС - издали десяток постановлений и распоряжений, регламентирующих такую практику. Эти многостраничные труды чиновников одолеет не каждый москвич, а тот, кто одолеет, все равно к концу прочтения запутается в этапах большого пути. Поэтому все взаимоотношения по приватизации подвалов, как правило, юридические лица перепоручают вести посредникам.

Например, для такой процедуры в свое время было создано ГУП «Ликом-центр», которое призвано помочь горожанам переводить нежилые помещения в жилые и обратно, в том числе чердаки и подвалы. На таком специфическом рынке недвижимости эта организация - фактически монополист (правда, в последние два-три года появилось еще пять-шесть фирм, которые берутся за ту же работу). О случаях самостоятельного прохождения процедуры перевода подвала в недвижимость простыми москвичами ни один риэлтер так и не смог вспомнить.

Впрочем, какие-то усилия придется совершить и самому претенденту на подвал. В первую очередь найти подходящее помещение на территории ЦАО. Не каждое «подземелье» можно обустроить. Например, в вышеуказанных постановлениях говорится, что разрешено обустраивать подвальные помещения, непригодные к использованию. При этом главные параметры непригодности весьма узкие: подвал не должен являться бомбоубежищем, в нем не должны проходить коммунальные системы и располагаться специальные механизмы. Кроме того, необходимо узнать, не включен ли дом, где находится объект, в программу реконструкции центральной части Москвы,- эту информацию вам письменно обязаны предоставить в ДЕЗе, РЭУ или на предприятии, если жилье ведомственное. Второе условие: не возражает ли кто из жильцов против стройки в их доме и ликвидации комариного рассадника.

Основное препятствие - человек

Как ни странно, последняя сложность - основная на пути приватизации подвала. Чиновники не любят рассказывать о своих неудачных делах, но все же удалось выяснить, что именно из-за несогласия жильцов на переустройство их подвала «встало» около 20 объектов в ЦАО. Причем все действия жильцов соответствуют закону.

Согласие на приватизацию должны предоставить все жильцы дома. В многоквартирном здании это практически невозможно. А вот в небольших исторических зданиях или немногочисленных уже «хрущевках» жители более сговорчивы - просто потому, что их там мало и потому у них есть шанс выторговать себе уступку пожирнее. Кстати, все обоснованные жалобы жильцов должны рассматриваться потенциальным инвестором, и любой ущерб должен быть компенсирован за его счет. А вот необоснованные требования можно оспорить в суде.

В общем, именно на этом этапе приходится по-крупному раскошеливаться. В приватных беседах риэлтеры называют цифру до $20 тыс. На эти деньги инвестор обычно вставляет «пострадавшим» от его присутствия жильцам стеклопакеты, стеклит лоджии, обустраивает двор. Но платить отступные сразу не надо, а только после того, как пройдено несколько этапов на пути к приватизации.

После того как согласие всех жильцов получено (заверенное подписями), необходимо собрать три пакета документов. Понятно, что за вас за отдельную плату их будет собирать «Ликом-центр» или другая уполномоченная организация.

Затем специальная оценочная комиссия определяет стоимость помещения с учетом всех факторов. Сегодня, как правило, стоимость инвестирования составляет $500–700 за кв. м. Если цена инвестора устраивает, он приступает к сбору технической документации и разработке эскизного проекта (опять же не сам, а с помощью посредника).

На конкурс

Теперь инвестора ждет конкурс. «Ликом-центр» или какая-либо другая организация за месяц до его проведения дает объявление в печати о том, что такой-то подвал предполагается к обустройству, и в определенный день проводится конкурс, на который все желающие могут представить свой проект. С победителем на аукционе и заключается инвестиционный договор. Практически не бывает таких исключений, чтобы в выигрыше не оказалась фирма, заказавшая у посредников сбор документов на подвал (у конкурентов, откликнувшихся на объявление в прессе, просто не хватит на это времени).

Заплатив деньги, инвестор не сразу станет собственником. Теперь ему предстоит вслед за эскизным разработать рабочий проект (за это опять берутся посредники). Потом инвестор обязан в соответствии с рабочим проектом провести за свой счет все необходимые работы в подвале: осушение, замену коммуникаций, герметизацию перекрытий.

Для обустройства помещения отводится девять месяцев с момента заключения договора инвестирования. Кроме того, наступает время для расплаты с жильцами - тогда и необходимо закупать стеклопакеты для их квартир. Когда работы окончены, госкомиссия проверяет подвал и подписывает все необходимые бумаги. Теперь вы его хозяин.

Если суммировать затраты на среднестатистический подвал площадью 100 кв. м, получается следующая картина: $10–20 тыс.- на жильцов, $50–70 тыс.- за права инвестирования, $10–15 тыс.- на обустройство, $5–7 тыс.- составление технической документации, $10–20 тыс.- комиссионные посреднику. Итого около $100 тыс.

Подвал на время

А вот арендовать подвал можно в любой точке Москвы, лишь бы он, как и при продаже в ЦАО, не находился в ветхом или предназначенном под реконструкцию доме. Теоретически за подвалы отвечают муниципальные ДЕЗы и РЭУ или ТСЖ в коммерческих домах. С последними никаких проблем нет: заключаете договор - и подвал ваш. Но ТСЖ в Москве чуть более 700, а остальных жилых строений - 39 тыс. Поэтому велика вероятность, что придется идти в ДЕЗ. Тогда собираются все те же вышеуказанные комиссии, складываются схожие «цепочки». Согласно различным постановлениям и распоряжениям мэра, за права аренды нужно заплатить на конкурсе. Кто больше дал, того и подвал (схема, похожая на покупку подвала) - как правило, за 1 кв. м «подземелья» сегодня необходимо отдать около $100. Правда, в историческом центре эта сумма может возрасти и до $120, а вот в Жулебино - упасть до $30. Но это не финальные траты. Каждый месяц придется платить и аренду: в пределах $40–50 за кв. м. Зато срок аренды устанавливается длительный: пять, а то и десять лет (потом опять конкурс).

Это вариант идеальный. На практике же все может обстоять не так. Распоряжаться подвалами теперь могут районные собрания, это право пока добровольное, а не безусловное, действует оно примерно в 100 районах из чуть более 240. Собрания могут выдвигать разные требования: обустроить двор, отремонтировать подъезд. Или вообще, когда все другие инстанции дали «добро», «просто так» отказать потенциальному арендатору.

Кроме того, во многих московских домах (в первую очередь кооперативных) за подвалы вообще неизвестно кто отвечает: то ли Москомимущество, то ли МЧС и ГО, то ли коммунальные службы. Потратите время, деньги, а перед конкурсом выяснится, что все бумаги липовые.

В общем, один путь - снова обращаться к посредникам. За улаживание дел с арендой с вас возьмут относительно немного - $1–3 тыс.

Еще проще арендовать подвал нежилого дома. Практически все такие строения сегодня имеют хозяина, будь то частник или научный институт. Единственное условие: сделка аренды должна быть зарегистрирована в Москомимуществе.