Первый этаж предлагать

За последние два-три года кардинально изменилось отношение арендаторов к помещениям на первых этажах жилых домов. Сегодня за некоторые из них идет нешуточная борьба, причем получить площадь частному предпринимателю становится все сложнее - помещения заранее скупают сетевики или банки. Часто арендодатель получает арендную плату в несколько раз выше рыночной, выгодно для себя разместив ту или иную компанию.

Кому что

Около десяти лет назад помещения на первых этажах жилых зданий в основном принадлежали ателье, парикмахерским и разнообразным магазинам. Сейчас площади подобного типа привлекают внимание банков, ритейлеров и сетей общественного питания. Определить долю каждого сегмента на этом рынке достаточно сложно, так как никем из участников рынка не ведется обобщения данных по арендаторам на первых этажах жилых домов. Однако, по мнению экспертов, сейчас проявляется достаточно равномерный интерес всех вышеуказанных групп.

По словам Сергея Храмова, директора по развитию компании 4Rent Estate, условно арендаторов можно разделить на три категории. К первой можно отнести show-room или галереи. Ко второй - арендаторов с мировым именем (например, гастрономический бутик Faushon), известные брэнды (Benetton), крупные сетевые компании («Алтын-Голд»), дорогие марки часов («Полет»). К третьей - малый и средний бизнес частных предпринимателей.

Основные арендодатели, как отмечает Храмов,- бывшие директора магазинов советского периода, которые в постперестроечное время удачно приватизировали эти площади, или же высокопоставленные чиновники районных управ. Также многие руководители компаний, у которых «не пошел» первоначальный профильный бизнес, передают торговые площади в субаренду, имея основной договор с Москомимуществом.

Дорогие улицы

Магазины в центре города, расположенные на первых этажах жилых зданий, условно называются торговыми коридорами. По словам Михаила Геца, руководителя департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood, общая площадь торговых коридоров Москвы - около 350 тыс. кв. м. Помещения на первых этажах составляют до 30% от общей площади.

Часто на первых этажах жилых домов арендуют помещения магазины или бутики, которым в большей степени важна поддержка брэнда. Это так называемые имиджевые магазины, которые располагаются на Тверской улице, на Кутузовском проспекте («Арбат-Престиж») и т. д.

Также в договоре аренды с торговым центром у магазина, особенно если это новая марка, есть обязательный пункт, по которому торговый центр, например «Крокус», обязан предоставить магазину помещение на Тверской, Кутузовском проспекте или на Садовом кольце (например, Zara).

Как отмечает Михаил Гец, у московского рынка помещений на первых этажах существует интересная специфика - под торговлю сейчас используются площади, не предназначенные для этих целей. В первую очередь это касается центра города. Притом в новых жилых комплексах помещения под торговые площади проектируются изначально, что делает районы новостроек привлекательными для арендаторов.

Купить или арендовать

Ритейлеры в 95% случаев предпочитают арендовать помещения. Покупка коммерческой недвижимости может нанести финансовый ущерб их бюджету, да и к тому же они не в состоянии вынимать из оборота столь значительные суммы денег. Такая же ситуация складывается и в банковской сфере, которая развивается очень быстрыми темпами, открывая дополнительные офисы и отделения. Как отмечает Максим Жуликов, ведущий специалист по коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty, «не так много финансовых компаний могут позволить себе при открытии очередного филиала покупать площади в собственность, даже 250 кв. м. На покупку такого помещения необходимо потратить $1,5 млн»,- говорит Жуликов.

Сетевые компании общественного питания заинтересованы как в покупке, так и в аренде помещений на первых этажах. Соотношение здесь составляет 50 на 50.

Сколько стоит место под солнцем

Арендные ставки на магазины сильно варьируются в зависимости от расположения объекта, инфраструктуры и площади помещения. Так, в среднем ставки аренды по основным торговым коридорам города составляют $1,2–2,5 тыс. за квадратный метр в год. Например, на Тверской улице, по словам Сергея Храмова, ставка аренды составляет $3,5 тыс. В некоторых случаях арендные ставки доходят до $4–6 тыс. Если говорить об объектах, удаленных от центра, ставка составит $450–700, здесь важную роль играет удаленность от станций метро, а также транспортных магистралей. Ставки аренды в спальных районах составляют $350–500 за квадратный метр в год.

Дата публикации: 00:22 20 мая 2005

Источник: bpn.ru