Самые эффективные торговые центры Москвы

Прошедший год стал временем апофеоза «открытости компаний». Рейтинги влиятельности, доходности, величины увода капиталов за границу, прибыльности и т. д. публикуют журналы, аналитические центры, Гепрокуратура и даже сами компании.

Глядя в строчки таких отчетов, отдел недвижимости газеты «Бизнес» обнаружил, что сфера наших профессиональных интересов - строительство, девелопмент, риэлтерский бизнес, ритейл - одна из самых закрытых. Численность работников, обороты, прибыли, физические объемы производства и тем более отчетность по GAAP - все это является «служебной информацией». Не будем анализировать все причины игры в «прятки», укажем только главную из них: позволить себе открытость могут только крупные российские компании, преимущественно сырьевые или «первого передела».

И тем не менее примеры цивилизованного ведения бизнеса в сфере недвижимости есть. В первую очередь открытость коснулось ритейлеров, что неудивительно: это растущий и высокодоходный бизнес (средняя доходность торговых центров составляет около 20%).

Начиная с 2003 года и западные, и отечественные ритейлеры потрясают потребителей и друг друга ростом оборота, планами по размещению IPO и проч. Однако в ритейле не принято судить об эффективности компании или торгового центра по их обороту. Для оценки эффективности тех же ТЦ есть другие критерии.

Нам пришлось обратиться к западному риэлтерскому опыту и оттуда почерпнуть простую систему определения эффективности - «делим оборот торгового центра на его общую площадь и получаем эффективность». В США такой подход популярен и используется всеми участниками рынка. Например, в 2003 году самой эффективной торговой сетью в Америке, согласно нехитрому делению цифры на цифру, стала Trader Joe’s. При обороте сети в $2 млрд и общей торговой площади в 180 тыс. кв. м продажи с одного квадратного метра в год составили $11,1 тыс. Этот показатель более чем в 2,5 раза выше, чем в среднем по США - $4,5 тыс. с квадратного метра. Следом идут торговые сети Lowe’s ($7 тыс. с квадратного метра) и Home Depot ($6,5 тыс. с квадратного метра). А вот гигант Wal-Mart оказался по этому показателю всего лишь в третьем десятке. Работай он в России, все бы участники рынка посчитали его самым эффективном только за магию цифр - оборот в $256 млрд.

А самыми успешными торговыми центрами в Лондоне являются Selfridges (10,5 тыс. евро с квадратного метра в год) и Harvey Nichols (10,4 тыс. евро с квадратного метра в год).

Отдел недвижимости газеты «Бизнес» решил перенести западный опыт вычисления эффективности торговых центров на отечественную почву. Но не тут-то было: в радостных отчетах ретейлеров об обороте компаний и ТЦ напрочь отсутствует информация об общей площади их сетей. Пресс-секретари стеной стояли на страже служебной информации. Один специалист даже посоветовал проехаться по магазинам их сети и все самим «подсчитать». Несколько проще обстоит дело с торговыми центрами: их руководителями, причем с советских и даже дореволюционных времен, как, например, в ГУМе, многократно было объявлено даже о конфигурациях подсобок.

Тем не менее нам удалось собрать информацию из открытых источников (отчеты акционерных обществ), а также от консалтинговых агентств (Swiss Realty Group) об общей площади московских торговых центров и их обороте.

Лидером нашего рейтинга стал ТЦ «Петровский пассаж» с оборотом в $5,4 тыс. с квадратного метра в год. В целом даже первая московская пятерка значительно уступает по этому показателю ведущим ТЦ Лондона или Нью-Йорка. Однако не стоит забывать, что и арендная плата в ТЦ в этих городах как минимум в два-три раза выше, чем в ведущих универмагах и ТЦ Москвы.