Эксперты считают, что качество жилья становится главным потребительским свойством недвижимости в Петербурге

Качество среды обитания становится главным потребительским свойством недвижимости в Петербурге. Именно качественная организация пространства внутри снаружи дома страхует покупателя от устаревания, и, как следствие, от удешевления жилья, считают эксперты рынка.

Устаревшее, некомфортное жильё – серьёзная проблема для подавляющего количества российских городов и Петербург не является исключением. К примеру, доля аварийных домов составляет 3% от всего петербургского жилого фонда, однако на деле их гораздо больше.

«Речь идёт только о домах, официально признанных аварийными, однако не выявленных, но по факту являющихся аварийными гораздо больше», - считает Владимир Шаталов, начальник управления капитального ремонта Жилищного комитета СПб. Однако кроме аварийного жилья, существует огромный процент крепкой, но морально устаревшей, не соответствующей современным требованиям недвижимости. К числу «морально устаревших» можно отнести немало домов, построенных недавно. При высоком спросе квартиры в таких домах, разумеется, находят своего покупателя, однако велик риск, что через несколько лет они могут стать низкорентабельными.

Почему недвижимость устаревает и теряет в капитализации? Эксперты рынка отмечают, что любые современные технологии строительства совершенно надёжны. Долговечность современной панели оценивается в 50-70 лет, срок эксплуатации кирпичных зданий начинается от 70 лет, монолитные конструкции рассчитаны на срок от 100 лет.

Даже малоэтажные дома, построенные в эпоху правления Н. Хрущёва, строившиеся как маневренный фонд (срок эксплуатации такого жилья рассчитывался в среднем на 25-30 лет) до сих пор стоят и в них живут люди.

Физический износ здания и моральное устаревание – не одно и то же. Примером устаревшего жилья могут служить квартиры с кухнями площадью до 8 квадратных метров – это вчерашний день. В сегменте вторичной и первичной недвижимости формируются новые стандарты потребления, они выражаются в новых требованиях к звукоизоляции, планировкам, энергетическому потреблению. Появились дополнительные опции в составе современного жилого комплекса - паркинги. Все это старые дома обеспечить не могут.

Эксперты отмечают, что перед современными городами встает скорее проблема замены морально устаревших (хотя еще вполне крепких) домов на новые, отвечающие современным требованиям.

«Сегодня при покупке жилья нужно думать о том, сколько будет стоить ваша квартира в перспективе – через 10, 15, 20 лет, когда потребительские требования на порядок возрастут, - говорит Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь», - влияние возраста на стоимость здания зависит не от используемых материалов, а от того, насколько здание способно обеспечить своим жильцам современный и комфортный уровень жизни».

По его словам, возможность переформатирования дома, перепланировки и приспособления его к современным требованиям намного более актуальны, чем прочность технологий. Г-н Васильев отмечает, что прочность монолитного каркаса рассчитана на века, но это не значит, что такая же прочность - у инженерного оснащения и внутренних коммуникаций монолитного дома. По данным г-на Шаталова, трубы для холодной воды должны заменяться раз в 10 лет, оцинкованные трубы – раз в 15 лет, чугунные трубы – раз в 40 лет. «С точки зрения государственного регулирования, кровля должна меняться один раз в 10 лет, однако, учитывая современные материалы, этот срок уже можно увеличивать», - сообщил Владимир Шаталов.

В числе факторов, влияющих на качество сформированной в жилом комплексе среды, эксперты называют удобство общих помещений внутри дома. Немаловажна для судьбы дома квартирография и связанная с нею социальная демография дома: был ли дом спроектирован как дом для жизни (с большим количеством удобных многокомнатных квартир) или как средство инвестирования (с большим количеством однокомнатных квартир и квартир-студий). От того, живут в доме собственники или арендаторы, зависит социально-демографический состав жителей, отмечает Арсений Васильев.

Транспортная и социальная инфраструктура – это тоже составляющие качественной среды для жизни, они в значительной степени влияют на спрос, ценообразование и последующую капитализацию. «Именно от социальной и транспортной инфраструктуры зависит, насколько дома будут сохранять свои потребительские свойства и обеспечивать своим жильцам высокое качество жизни спустя десятки лет», - говорит Арсений Васильев.

«Стоимость квартиры зависит от спроса. Имеет значение тип дома и его местоположение, - говорит Екатерина Николаева, руководитель группы АН «Бекар», - для потребителя ценообразующими являются место, планировки, энергоемкость».