Новостройки у метро "Девяткино": плюсы и минусы

На фоне дефицита свободной земли и высокой себестоимости строительства в пределах города, земли на границе Санкт-Петербурга и Ленинградской области выглядят весьма привлекательно для застройщиков. Одна из таких локаций – район в окрестностях станции метро «Девяткино», вблизи Мурино и Новое Девяткино, где сегодня активно возводят новые жилые кварталы.

«Девяткино» – единственная станция метро (Кировско-Выборгская линия), расположенная на территории Ленинградской области, во Всеволожском районе. Окрестные земли входят в состав Муринского, Новодевяткинского и других сельских поселений, хотя территория давно воспринимается как город, а не область. Себестоимость строительства в Новом Девяткино и Мурино на порядок ниже, чем в Петербурге: расходы на подключение к инженерным коммуникациям меньше, процесс согласования и получения административных разрешений проще. Следовательно, и цены на новые квартиры радуют покупателя.

Застройщики предлагают здесь варианты от 56 тысяч рублей за квадратный метр – например, в ЖК «Новое Мурино» от ГК ЦДС или в ЖК «Три кита» от «Лидер Групп». От 55 тыс. руб. начинается цена «квадрата» в ЖК «Новая Охта» от «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», административно относящемся к Красногвардейскому району Петербурга.

Выбор жилых комплексов широк. По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» на июнь, в локации Мурино-Новое Девяткино представлено 24 жилых комплекса и более 40 очередей уже строящихся объектов класса масс-маркет. Преимущественно здесь представлены комплексы эконом-класса. Тем не менее, здесь есть крупные проекты от застройщиков, работающих в сегменте комфорт. Так, компания Setl City здесь реализует жилой комплекс комфорт-класса GreenЛандия. В ближайшие десять лет сразу три крупных ЖК появятся между Токсовским и Шафировским шоссе, на бывших землях совхоза «Ручьи». На территории около 600 га «ЛСР. Недвижимость» возведет примерно 4 млн кв. м жилья, по сути – целый город на 120 тысяч жителей. Первый ЖК, «Новая Охта», уже активно строится; после его завершения в 2017 году на юго-восток от него начнется реализация следующего проекта-«миллионника».

В основном в районе метро «Девяткино» строят доступные проекты эконом-класса, но можно купить и квартиру в новостройке сегмента «комфорт».

В целом территория действительно перспективная, особенно с точки зрения ценовой политики и экологической обстановки: рядом лесные массивы, нет питерской загазованности и перегруженности улиц. Но есть и несколько «но», которые немного тормозят интерес покупателей.

Инфраструктура

Однозначно дать оценку инфраструктуре этого района сложно. Школ и детских садов тут, учитывая объемы нового строительства, явно не хватает. Чтобы компенсировать дефицит, правительство предложило девелоперам принять участие в программе «Соцобъекты в обмен на налоги», в рамках которой налоги застройщиков, перечисленные в областной бюджет, направляют на компенсацию девелоперу расходов по строительству образовательных и медицинских учреждений. Олег Пашин, генеральный директор ООО «ЦРП «Петербургская Недвижимость», отмечает: "Первой компанией, которая заключила такое соглашение в рамках этой программы, стала Setl City. Девелопер обязуется в течение 5 лет перечислить в бюджет около 1 млрд. рублей налогов. В ЖК GreenЛандия Setl City возведет 6 детских садов на 680 детей и школу на 1175 учеников. Строительство двух детсадов началось в августе 2013 года в составе второй очереди проекта. Завершение планируется во втором квартале 2016 года. Двухэтажные детские сады, запроектированные в домах, рассчитаны на 100 и 140 мест".

Параллельно делается ставка на комплексное строительство, когда, в отличие от точечной застройки, работа идет сразу кварталами, а соцобъекты возводятся одновременно с жилыми домами. Такой подход, особенно в масштабных проектах, которые реализуются в несколько очередей, дает возможность покупателям уже к моменту заселения рассчитывать на места в садиках и школах. И происходит это не в ущерб тем, кто живет в близлежащих кварталах и посещает давно отстроенные учебные заведения. Застройщики, работающие в Мурино и Новом Девяткино охотно откликнулись на инициативу. Так, компания ЦДС только на территории жилых комплексов «Муринский Посад» и «Новое Мурино» намерена открыть четыре детсада и три школы. Один детский сад в первой очереди ЖК «Новое Мурино» уже сдан, получено разрешение на ввод в эксплуатацию. А в «Муринском Посаде» в две школы и два детсада на свободные места будут принимать детей из близлежащих домов. В «Новой Охте» к моменту ввода первых домов запланировано открытие школ, детских садов, поликлиник. Застройщик передал Петербургу землю под строительство двух детских садов, школы и поликлиники, все инженерные сети проектируются с учетом названных объектов. В соседнем квартале «ЛСР. Недвижимость» возведет начальную школу, совмещенную с детским садом, и детскую поликлинику.

Транспортная (не)доступность

Дорожно-транспортная сеть – одна из главных проблем территорий у метро «Девяткино». Станция метрополитена совмещена с железнодорожной платформой и в принципе позволяет довольно быстро выехать за пределы района. Автомобилисты же страдают от постоянных пробок на съезде с КАД, и даже пуск восточного полукольца не слишком повлиял на ситуацию. В планах областных властей – строительство дороги от КАД и развязки Пискаревского проспекта до Токсовского шоссе в объезд Нового Девяткино. Новая дорога будет включать в себя мост через Охту, путепровод.

Кроме того, в «Программе развития транспортной системы Петербурга и Ленинградской области до 2020 г.» предусмотрено строительство хаба, включающего в себя станцию метро, два автовокзала (междугородний и международный, рассчитанный на 500 отправлений в сутки, с перехватывающей парковкой на 1000 автомобилей), железнодорожный вокзал. Официальное название будущего комплекса – Транспортно-пересадочный узел (ТПУ) «Девяткино», и открыть его хотят к Чемпионату мира по футболу, который состоится в 2018 году. Проект частично финансируется государством, частично реализуется на деньги инвестора.

Вопросом обеспечения Мурино дорожной инфраструктурой занимаются в настоящее время и правительство Ленобласти, и сами девелоперы. Так, например, прорабатывается федеральный проект строительства международного автовокзала с выездом на трассу Токсово-Матокса у станции метро «Девяткино». Согласно текущим договорённостям, проектирование финансируется застройщиками этой территории, а непосредственно строительство будет финансироваться из федерального бюджета. Помимо этого, Setl City совместно с «Арсенал-Недвижимость» уже приступили к строительству дороги в Мурино, которая соединит новые кварталы «GREENЛандия» и «Девяткино» со станцией метро и Северным автовокзалом.

По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», за год с мая 2013 года по май 2014 года средняя цена квадратного метра в Мурино увеличилась на 9,0%. Цена квартир там чуть выше, чем в Новом Девяткино, но заметно ниже, чем, например, в Кудрово, где сложились аналогичные условия для нового строительства, с той разницей, что осваивать территорию стали чуть раньше, чем у метро «Девяткино». Если планы властей по развитию транспортной инфраструктуры будут реализованы, а застройщики продолжат возводить социально значимые объекты, цены на квартиры в новых жилых комплексах здесь будут расти.