Москва не сможет избавится от коммунальных квартир

Доля коммунальных квартир от общего количества жилых помещений в Москве составляет всего 2%, на вторичном рынке жилья они занимают 1%. Однако полностью коммуналки вряд ли исчезнут из столичного жилого фонда – ни эксперты, ни представители департамента жилищной политики города не решаются назвать срок, в который может перестать существовать этот призрак советских жилищных реалий.

Старые и новые коммуналки

Эксперты считают, что сегодня на рынке жилой недвижимости существует два вида коммунальных квартир. "Первый – это те коммуналки, которые остались с советских времен. И 90% из них были расселены в 90-е годы, 9% - в 2000-е, а 1% остался не расселенным до сих пор", - говорит директор департамента вторичного рынка жилья компании "Инком-Недвижимость" Михаил Куликов.

По его словам, в советских коммуналках продолжают жить или люди, которые ничего не хотят менять, или те, кто планирует со временем стать владельцем остальных комнат квартиры благодаря преимущественному праву покупки.

А вот второй вид коммунальных квартир – это, по сути, новые, постперестроечные коммуналки, образовавшиеся из обычных квартир после выделения "в натуру" долей собственности. Такое происходит после разделения имущества в результате развода или продажи части квартиры одним из собственников. По данным департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы, за последние 5 лет количество таких "новых" коммуналок увеличилось на 4 тысячи объектов.

А вот точное число коммунальных квартир в столице назвать затрудняются даже чиновники. В городском департаменте жилищной политики рассказывают, что доля коммуналок среди всех жилых помещений составляет 2%, и в них проживает 90 тысяч московских семей – в 2,7 раза меньше, чем в 1991 году. При этом в 2011 году власти сообщали о 91 тысячи коммунальных квартир, после чего новую оценку количества подобных объектов не проводили. Поскольку в департаменте жилищной политики уточняют, что ежегодно число коммуналок в Москве сокращается на 3 тысячи, то можно предположить, что сегодня их где-то в районе 85 тысяч.

В свою очередь управляющий партнер "Миэль-Сеть офисов недвижимости" Марина Толстик уточняет, что площадь коммуналок, по сравнению с 2011 годом, когда она составляла порядка 5 миллионов квадратных метров, уменьшилась на треть.

Стабильный спрос

Специалисты "Инком-Недвижимость" обращают внимание на то, что в настоящее время коммунальные квартиры имеют неплохой спрос и на вторичном рынке жилья, и на рынке аренды.

Правда, в случае с коммуналками, доставшимися в наследство Москве с советских времен, рассчитать объем спроса достаточно трудно, так как на рынок попадают лишь единичные экземпляры. По данным "Инком-Недвижимости", на сделки по купле-продаже с "новыми" коммуналками приходится 3% всех операций с жильем в столице при доле таких объектов в общем объеме предложения в 5%. А вот доля коммунальных квартир на рынке комнат, сдающихся в аренду в Москве, достигает 35%.

Эксперты утверждают, что основной причиной спроса на коммуналки служит низкая платежеспособность населения. "Если говорить о рынке аренды в Москве, то снять однокомнатную квартиру, средняя стоимость которой составляет 30 тысяч рублей, а самая низкая – 23 тысячи рублей, не всем представляется возможным", - поясняет директор департамента аренды квартир "Инком-Недвижимости" Галина Киселева.

Цены на комнаты в коммунальных квартирах гораздо ниже. По сведениям ГК "Миэль", самая дешевая комната в московской коммуналке сдается внаем за 10 тысяч рублей в месяц – речь идет о помещении площадью всего 7 квадратных метров в квартире на 3 этаже 4-этажного дома на улице Руставели на северо-восток столицы. А вот аренда самой дорогой комнаты в коммуналке обойдется в 30 тысяч рублей в месяц: помещение расположено на последнем этаже 4-этажного дома рядом со станцией метро "Кропоткинская" в самом центре города и оборудовано необходимой бытовой техникой и мебелью. В среднем ежемесячная арендная ставка на коммунальные комнаты в Центральном административном округе составляет 22 тысячи рублей, в Северо-Западном - 16,5 тысячи рублей, в Юго-Западном - 17,5 тысячи рублей, а в Юго-Восточном - 16 тысяч рублей.

"Комнаты в коммунальных квартирах оптимальны для тех, кто хотел бы жить в Москве, а не в Подмосковье, но имеет ограниченный бюджет. В ЦАО и более дорогих районах Москвы коммуналки интересны не столько с целью проживания, сколько с точки зрения возможной продажи целиком всей коммунальной квартиры с возможностью разъезда", - рассуждает Толстик.

Как в случае аренды комнаты в коммуналке, так и в случае покупки, единогласны риелторы, действует правило "чем дальше от центра, тем дешевле". В результате стоимость коммунальных комнат в Москве колеблются от 2,5 миллиона до 4 миллионов рублей.

Бесконечная борьба

Как объясняют в департаменте жилищной политики столицы, действующее законодательство в Москве позволяет москвичам, стоящим в очереди на жилье, сохранять за собой комнату в коммуналке даже при улучшении их жилищных условий, что в свою очередь замедляет процесс сокращения число коммунальных квартир в городе.

На деле это выглядит следующим образом. Допустим, семья из четырех человек проживает в коммуналке и стоит на очереди на улучшение жилищных условий. В таком случае она может рассчитывать на получение двухкомнатной квартиры. Но зачастую в таком случае москвичи соглашаются на жилье меньшей площади, оставляя за собой право на коммунальную комнату. "Никто не вправе препятствовать данному решению", - утверждают в департаменте.

Еще одним фактором с точки зрения властей города, который не позволяет Москве окончательно избавиться от коммуналок является незаинтересованность "некоторых собственников и нанимателей комнат" в получении другого жилья, поскольку, по сути, они и так в них не живут. Для многих москвичей коммунальные квартиры не являются их единственным жильем, и люди просто не хотят терять недвижимость в центре города, путь даже и коммунальную.

Не способствуют быстрому снижению числа коммунальных квартир, считают в департаменте жилищной политики Москвы, и тенденция по образования "новых" коммуналок вследствие раздела имущества и продажи долей. "Количество долей в квартирах на продажу в Москве то увеличивается, то уменьшается. Фактически речь идет о рынке комнат. Скажем, квартира в долевой собственности у семьи, и один из ее членов решил продать свою долю, комнату. Вот и получится по факту коммуналка, когда посторонний человек заселится в одну из комнат в этой квартире", - развивает мысль Киселева из "Инком-Недвижимости".

В итоге, оценивая все нюансы, которые сопровождают процесс расселения коммуналок, эксперты предполагают, что искоренить явление в ближайшее время не удастся. "Сейчас можно говорить о том, что процесс сокращения коммунальных квартир почти сошел на нет", – констатирует управляющий партнер "Миэль-Сеть офисов недвижимости".

Не видят ясной перспективы конца эры коммуналок в Москве и власти. Сейчас жилищная политика по сокращению коммунальных квартир реализуется в рамках городской программы "Жилище" на 2012-2018 годы, направленной на повышение комфортности условий проживания в столице. А вот отдельного программного документа по расселению коммуналок в Москве нет, хотя многих до сих пор вводит в заблуждение так и непринятый на рассмотрение проект программы содействия города Москвы гражданам, проживающим в условиях коммунального заселения на 2011-2013 годы. Тогда предполагалось, что если ситуация будет развиваться пойдет по оптимистичному сценарию, то коммуналки исчезнут к концу 2016 года, а если по реалистичному – к исходу 2020 года.

"Сегодня очередь сокращается, но у нас нет какой-то определенной даты окончания расселения коммунальных квартир", - призналис в пресс-службе департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы.