Аналитики рассказали о жилых проектах новых девелоперов в "новой Москве"

Департамент аналитики и консалтинга компании «БЕСТ-Новострой» подсчитал объем проектов, реализуемых новыми компаниями, появившимися на рынке после кризиса: 22 компании с общим портфелем в размере 9 млн кв. метров жилья (33 проекта). Дополнительно к этому объему в Московском регионе реализуется еще 23 проекта общей площадью 3,8 млн кв. метров от 6 девелоперских структур, образованных до 2009 года, но начавших свое активное развитие в Московском регионе после кризиса.

Таким образом, структурно рынок девелоперских старт-апов можно условно разделить на 2 группы.

Группа 1: новые компании. Это 22 девелопера с общим портфелем из 33 проектов суммарным объемом 9 млн кв. метров. Из них 3 компании с 3 проектами в Москве (463 305 кв. м), 6 компаний с 9 проектами в Новой Москве (2,3 млн кв. м) и 13 подмосковных с 21 проектом объемом 6,3 млн кв. Среди старт-апов проекты таких компаний, как Granelle Development, Urban Group, «Ависта», «Гратис», «МД Групп», «Региондевелопмент», «Инвесттраст» и другие.

Группа 2: компании, активное развитие которых в сегменте жилья в Московском регионе началось после кризиса. Флагманские проекты этих компаний вышли на рынок в 2010-2012 гг. Они представлены 6 девелоперскими структурами**. 5 компаний в Московской области развивают 16 проектов объемом 3,1 млн кв. метров. 3 столичных компании обладают 6 проектами объемом 395 500 кв. метров. В Новой Москве 1 проект у 1 девелопера – объемы составляют 222 785 кв. метров.

Объединяет все проекты то, что они преимущественно располагаются на территории Подмосковья и Новой Москвы.

Особенностям запуска новых девелоперских проектов была посвящена пресс-конференция компании «БЕСТ-Новострой», состоявшаяся 6 августа в рамках «Строительной недели Московской области» (информационный партнер – портал Urbanus.ru).

Модератором мероприятия выступила Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой»: «Старт-ап в девелопменте, как практически любой новый проект в других сферах, формируется путем проб и ошибок. Например, появляются делюкс-проекты в городах Подмосковья, где они впоследствии очень тяжело продаются, тогда как новостройки эконом-, комфорт-класса пользуются очень высоким спросом. Или девелоперы из субъективных представлений о покупательских предпочтениях предусматривают квартиры увеличенных площадей, двухкомнатные квартиры с двумя санузлами, что увеличивает бюджет покупки и сужает круг потенциальных покупателей, и так далее. Как избежать ошибок, как быстро вывести проект на окупаемость и сделать его интересным покупателю, прибыльным? В этом могут помочь профессиональные консультанты».

Руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «БЕСТ-Новострой» Сергей Лобжанидзе*, отвечая на заданные вопросы, подчеркнул следующее: «Девелоперу в первую очередь необходимо оценить потенциал земельного банка. В целом нужно понять экономическую эффективность проекта и разработать несколько сценариев его развития: сроки и темпы реализации, объем продаваемой площади, формат проекта. Затем девелопер должен оценить предполагаемые издержки: ведь даже выгодно расположенные земельные участки могут потребовать существенных денежных вливаний на инженерные сети, дороги, перевод земель в другую категорию, если необходимо, и так далее. Например, нагрузка на социальную инфраструктуру: если строить муниципальный детский сад, затраты девелопера составят порядка 800 тыс. руб. на 1 место, вложения в строительство частного детское учреждения могут достигать и 2 млн рублей на 1 место.

С чего начинается интересный проект? Сегодня консервативные участники рынка рассчитывают на рентабельность на уровне 15-20% в год.

Три главные составляющие для девелоперского проекта – это квартиры, это сам дом и это среда проекта. Риэлтор создает востребованный продукт и впоследствии реализует его на рынке. Когда мы работаем с КОТ, мы должны учесть эволюцию этого продукта. Сначала реализация жилья идет в наименее ликвидных зонах, а, например, к моменту создания и вывода на рынок третьей очереди можно говорить даже о росте капитализации этой площадки и о возможности развития других форматов жилья. Проект может развиваться, например, 7 лет, и, несмотря на то, что недвижимость – это достаточно консервативная отрасль экономики, спрос может корректироваться. Необходимо на самом старте заложить возможность к эволюции проекта, тогда адаптировать его к разным рыночным ситуациям можно будет практически безболезненно».

Елена Бозукова, заместитель генерального директора компании «СтройКомфорт» (ЖК «Белые Росы»), отметила: «Расставив грамотно акценты, можно прийти к созданию продукта, который будет интересен покупателю. Например, мы акцентировали внимание на трех пунктах: неизменные семейные ценности, экология и комфорт. Концепция ЖК «Белые Росы» и преимущества нашего проекта сегодня позволяют активно вести продажи квартир. Хотя квартирография претерпела некоторые изменения: мы перепланировали некоторые просторные двухкомнатные квартиры в «однушки», которые стали очень хорошо продаваться».