Офисы в особняках будут востребованы всегда

Сегодня 15-20% офисной недвижимости Москвы занимает сегмент особняков. Количество этого штучного товара уменьшается с каждым годом, однако спрос на него стабилен. По мнению специалистов NAI Becar, данный формат коммерческой недвижимости всегда будет востребован у арендаторов, предпочитающих обособленность и «домашнюю» атмосферу в своих офисах даже за немалые деньги.

Зачастую офисные особняки на рынке коммерческой недвижимости Москвы – это реконструированные старинные здания, расположенные в центральном округе столицы. В классическом понимании особняк – это здание, имеющее прилегающую территорию. Но сегодня так называют и старые постройки, плотно примыкающие друг к другу. Здания подобного типа не классифицируются, главным признаком особняка является наличие своей отдельной территории или собственной наземной или подземной парковки. «Хороших предложений данного формата в настоящее время очень мало, это связано с тем, что в последнее время девелоперы предпочитают строить бизнес-центры, а не заниматься реконструкцией старого фонда, – отмечает Олег Байкин, заместитель директора департамента брокериджа NAI Becar в Москве. – Причины очевидны: строить «с нуля» проще, выгоднее и дешевле». Новые особняки появляются только в составе современных бизнес-комплексов. Подобные объекты были построены недавно в бизнес-комплексе «Атмосфера», комплексе особняков на Спартаковской улице и Наставническом переулке.

Портрет арендатора

Арендовать или покупать особняки предпочитают многие российские и зарубежные компании, которые позиционируют свой офис как дом или штаб. В таком офисе арендатор обособлен от других организаций, его сотрудники находятся в одном пространстве, чаще встречаются и общаются друг с другом. По сравнению с офисом в бизнес-центрах, где постоянно происходит ротация арендаторов, здесь обычно царит почти домашняя и семейная атмосфера. Особняки чаще всего ориентированы на банки, представительства, посольства и рестораны, то есть на компании, которым необходима обособленность и уединенность. Выбор особняка связан со спецификой бизнеса и соображениями удобства для клиентов, престижа и статуса организации. Численность персонала, размещаемого в особняках, зависит от того, под какие цели арендатор снимает отдельное здание: под штаб-квартиру или рабочий офис. Бывает, что на таких объектах на площади 1500 кв. метров располагается 5 человек, а бывает и 200 сотрудников.

Цена уединения

Арендные ставки на особняки в Москве варьируются в зависимости от состояния, отделки, локации и функциональности здания. Минимальные ставки сегодня равны 12-15 тыс. рублей за кв. метр в год. В среднем аренда особняков обходится в 18-25 тыс. рублей за кв. метр в год. «На рынке есть и уникальные предложения с арендными ставками от 35 до 90 тысяч рублей за квадратный метр и даже выше, – сообщает Олег Байкин. – Большой интерес к такому продукту есть и со стороны покупателей. Желающие купить хороший, непереоцененный особняк всегда быстро находятся».

Непрост в обращении

Немаловажной чертой данного формата является большая потеря площадей. В аренду сдается все здание целиком вместе с подвалом и чердаком. И если арендные ставки в особняках ниже, чем в московских бизнес-центрах, то стоимость обслуживания и эксплуатации отдельных офисных зданий значительно выше. В бизнес-центре затраты на содержание объекта: охрану, клининг, коммунальные платежи с учетом коэффициента общих зон распределяются между всеми арендаторами пропорционально занимаемым площадям. А в случае с особняком, все затраты ложатся целиком на одного арендатора, который платит за все площади от подвала до чердака включительно.

По данным NAI Becar, качественный состав предложения на столичном рынке особняков разный. Встречаются объекты с отделкой уровня «Люкс», есть также здания, подготовленные под чистовую отделку. Но большинство предложений – это особняки, требующие косметического ремонта или реконструкции. Следует отметить, что ремонт и перепланировка особняка – сложный, длительный и затратный процесс. Характерной конструктивной особенностью особняков является большое количество несущих стен, и при перепланировке можно только добавить или убрать не несущие части здания. Средняя площадь особняков в Москве от 500 до 1000 кв. метров, но на рынке также присутствуют как очень большие объекты площадью более 5 тыс. кв. метров, так и совсем маленькие здания по 50-80 кв. метров. Уникальность всегда в цене

Подобный формат коммерческой недвижимости распространен не только в России, но и в большинстве стран мира, где есть такие здания. Использовать старинные здания в коммерческих целях стали не из меркантильного интереса, а, скорее, по необходимости. Как правило, государство не может реконструировать большое количество старого фонда и поэтому сдает его в долгосрочную аренду бизнесменам, чтобы они реконструировали здания и содержали их в нормальном рабочем состоянии. «Спрос на такие объекты есть во всем мире и будет постоянно, – считает Олег Байкин, – потому что кто-то любит снимать офисы в бизнес-центрах, а кто-то предпочитает особняки. Это вопрос личного выбора».