Специалисты рассказали, где в Москве комфорно жить

Эксперты компании «Метриум Групп» провели анализ всех округов Москвы с точки зрения качества жизни и текущего состояния локального рынка недвижимости. По итогам исследования были выделены ключевые тенденции и особенности, присущие той или иной части города.

1. Северный административный округ (САО) - самый застраиваемый апартаментами, самый перспективный с точки зрения комфортности проживания

Территория: 113,726 кв. км Численность населения: 1,115 млн человек Плотность населения: 9800,8 чел./кмІ Количество районов: 16 Транспортная ситуация: сложная. Основные автомагистрали (Ленинградское, Волоколамское, Дмитровское шоссе) характеризуются высокой загруженностью. В некоторых крупных районах отсутствуют станции метро (Западное Дегунино, Бескудниковский и т.д.) Экологическая ситуация: неблагоприятная. Обилие промышленных зон, зеленые насаждения составляют порядка 10% территории Тип застройки: кирпичные и панельные дома 60-80х г.г. Рынок недвижимости: активный. Значительно преобладают вторичные предложения Престижные районы: Сокол, Аэропорт, Хорошевский, Беговой Непрестижные районы: Дмитровский, Бескудниковский, Западное и Восточное Дегунино Перспективы: реализация программы по сносу ветхого жилья (снесено 330 пятиэтажных жилых домов общей площадью около 1,5 млн кв. м ( почти от 580 тыс. кв. м. некомфортного жилья). До 2020 года планируется открыть 8 станций метро, в том числе в труднодоступных районах. Ведется реконструкция Ленинградского шоссе (проект «Большая Ленинградка»), идет реновация промзон. Недвижимость: На первичном рынке представлено порядка 2,5 тыс. лотов (11% от общего предложения в округе), реализуется 20 проектов, в том числе один элитный (ЖК «Город Яхт»). Другие значимые локальные проекты: ЖК «Белый парк», ЖК «Кристалл», ЖК «Карамель», «ВТБ Арена парк», МФК «Водный». Остальной объем предложения приходится на вторичное жилье, где цены составляют в среднем 185 000 руб./кв. м, а предложение по большей части сформировано панельными и кирпичными домами. Минимальное предложение - 4,6 млн руб. за 33 кв. м, минимальная стоимость аренды однокомнатной квартиры - порядка 26 000 руб.

«В целом, САО не слишком комфортен для жизни, - отмечает директор департамента недвижимости компании «Метриум Групп» Анна Соколова. - Проблемы с транспортом и экологией особенно остро стоят в спальных районах данного округа, удаленных от центра. При этом наиболее активно застраиваются благополучные районы, в результате чего на рынке преобладают новостройки бизнес-класса. Также следует обратить внимание на значительную долю апартаментов в структуре предложения - в САО она выше, чем в любом другом округе. Это обусловлено тем, что на территории района в большом количестве присутствуют пустующие производственные здания, пригодные для реконструкции и перепрофилирования. Кроме того, САО можно назвать самым перспективным. В районе активно ведется снос старого жилого фонда и строительство современных зданий, на ближайшие 5 лет запланирован ввод нескольких станций метро, которые помогут в решении транспортных проблем, а существующие промзоны частично будут выведены за пределы МКАД. Так что через несколько лет облик САО изменится в лучшую сторону. Именно поэтому мы и считаем его наиболее перспективным с точки зрения улучшения качества жиль».

2. Северо-восточный административный округ (СВАО) - самый малоактивный с точки зрения рынка (мало продается и мало строится) и самый густонаселенный

Территория: 101,883 кв. км Численность населения: 1,366 млн человек Плотность населения: 13 410,5 чел./кмІ Количество районов: 17 Транспортная ситуация: сложная. Ярославское, Алтуфьевское и Дмитровское шоссе характеризуются высокой загруженностью и нуждаются в реконструкции. Есть районы, на территории которых отсутствуют станции метро. Экологическая ситуация: удовлетворительная. Обилие промышленных зон частично компенсируется расположенным на территории района Ботаническим садом РАН и соседством с «Лосиным Островом» Тип застройки: кирпичные пятиэтажки и панельные дома 60-80х гг. Рынок недвижимости: малоактивный. Значительно преобладают вторичные предложения Престижные районы: Алексеевский, Останкинский Непрестижные районы: Алтуфьевский, Бибирево, Отрадное, Медведково Перспективы: В 2015 г. откроются 6 новых станций метро Недвижимость: На локальном рынке новостроек 13 проектов, в том числе 5 апарт-комплексов. Доля первичного рынка составляет не более 5%, число лотов не превышает 600 единиц. Среди локальных проектов следует выделить крупный ЖК «Sky City», МФК «Савеловский сити», а также ЖК «Триколор», где продаются и квартиры, и апартаменты». Вторичный рынок насыщен предложениями в панельных домах, средний уровень цен - 175 000 руб./кв. м, минимальное предложение покупки - 4,7 млн руб. за 37 кв. м, аренды -25 00 руб. за однокомнатную квартиру.

«СВАО - самый густонаселенный район Москвы, которому также присущи транспортные и экологические проблемы, - комментирует Анна Соколова. - Первичный и вторичный рынки округа не отличаются разнообразием и активностью, совокупный объем предложения один из самых небольших в городе. В СВАО возводятся новостройки комфорт- и бизнес-класса, большинство из которых уже построены. В каждом классе представлено всего по одному перспективному проекту с окончанием строительства позже 2016 года. Тем не менее, в ближайшее время в районе откроется несколько станций метро, что может послужить толчком к активизации локального рынка жилья».

3. Восточный административный округ (ВАО) - самый парадоксальный и неперспективный

Территория: 154,8355 кв. км Численность населения: 1,459 млн человек Плотность населения: 9423,2 чел./кмІ Количество районов: 16 Транспортная ситуация: сложная. Загруженная улично-дорожная сеть, шоссе Энтузиастов и Щелковское шоссе - одни из самых проблемных в городе, нуждаются в реконструкции Экологическая ситуация: неблагоприятная. Обусловлено обилием промышленных зон и розой ветров в Москве. Самая большая промышленная зона в ВАО («Калошино») занимает территорию площадью 507 га. Тип застройки: кирпич 1950-70-х г. г., панель 1970-80-х г. г., новостройки 1990-2000-х; Рынок недвижимости: умеренно активный. Значительно преобладают вторичные предложения Престижные районы: Сокольники, Богородское Непрестижные районы: Новокосино, Косино-Ухтомский, Новогиреево Перспективы: Предполагается строительство 2 станций метро. Перспективы также связаны с реновацией промзон Недвижимость: В ВАО на текущий момент реализуется 10 проектов, 2 из них включают апартаменты. Первичный рынок занимает не более 5% (порядка 1 000 лотов). Крупнейшие проекты округа - ЖК «Большое Кусково», ЖК «Виноградный», квартал «Наследие». Основной объем предложения составляют квартиры в панельных и кирпичных домах. Средняя цена на вторичном рынке - 172 000 руб. Минимальное предложение по покупке - 4 млн руб. за 37 кв. м, по аренде - 26 000 руб.

«ВАО - один из самых неблагоприятных районов Москвы, - констатирует Анна Соколова. - В округе сложилась сложная экологическая ситуация, а транспортные проблемы требуют скорейшего решения. Тем удивительнее то, что, несмотря на очевидные проблемы, ВАО по большей части застраивается жильем бизнес-класса. Причин тому может быть несколько: это и нехватка строительных площадок в Москве, и желание застройщиков получить максимальную выгоду от реализуемого проекта, и качественные характеристики отдельно взятых площадок. Следует отметить, что жильем бизнес-класса застраивается преимущественно северная часть округа, считающаяся самой благоприятной, большинство проектов относится к «нижнему» подсегменту бизнес-класса. Особых изменений в ближайшее время в ВАО не предвидится. Предполагаемое строительство двух новых станций метро не достаточно, чтобы значительно повлиять на транспортную ситуацию в районе».

4. Юго-Восточный административный округ (ЮВАО) - самый экономный и некомфортный (неблагополучный, депрессивный)

Территория: 117,5597 кв. км Численность населения: 1,314 млн человек Плотность населения: 11 176 чел./кмІ Количество районов: 12 Транспортная ситуация: крайне сложная. Волгоградский и Рязанский проспекты - одни из самых устаревших и загруженных трасс Москвы. Экологическая ситуация: крайне неблагоприятная. 35% территории занимают промзоны. В некоторых районах, например, в Капотне и Печатниках, этот показатель превышает 50%. Расположенные в ЮВАО нефтеперерабатывающий и сталелитейный заводы являются одними из самых опасных производств не только в округе, но и в Москве в целом. Также ухудшению экологии способствует роза ветров Москвы. Тип застройки: хрущевки 60-70-х годов Рынок недвижимости: умеренно активный. Основная активность приходится на территорию за МКАД Престижные районы: нет (условно Лефортово, Южнопортовый) Непрестижные районы: Некрасовка, Выхино-Жулебино, Капотня, Текстильщики Перспективы: До 2016 предполагается проложить новую ветку метро от Некрасовки до Нижегородской улицы из 7 станций Недвижимость: 99% предложения на первичном рынке приходится на район Некрасовка (ЖК «Некрасовка-Парк», ЖК «Некрасовка»). В общей сложности в новостройках округа продается 892 квартиры, что составляет не более 5% от общего объема рынка. На вторичном рынке преобладают квартиры в панельных новостройках, средний уровень цен - 155 000 руб. Минимальный бюджет покупки на вторичном рынке - 4 млн руб. за 31 кв. м, аренды - 23 000 руб.

«ЮВАО традиционно занимает верхнюю строчку всех антирейтингов. В районе серьезные проблемы с экологией, транспортом и криминалом, - говорит Анна Соколова. - Главными особенностями местного рынка недвижимости следует назвать подавляющее преобладание жилья эконом-класса, самые низки цены на квартиры на первичном и вторичном рынке города, а также то, что инвестиционно-строительная активность сконцентрирована за МКАД. Открывающиеся в ближайшее время станции метро незначительно повлияют на транспортную ситуацию и не смогут существенно изменить негативный имидж района».

5. Южный административный округ (ЮАО) - самый разнообразный (насыщенный, застраиваемый) и труднодоступный

Территория: 131,773 кв. км Численность населения: 1,704 млн человек Плотность населения: 12 930,5 чел./кмІ Количество районов: 12 Транспортная ситуация: крайне сложная. Самая высокая загруженность дорог в Москве. Экологическая ситуация: удовлетворительная. 22% территории занимают промзоны, влияние которых частично уравновешивается зелеными зонами: «Царицыно», «Коломенское», часть Битцевского лесопарка Тип застройки: панельные дома 70-90х годов Рынок недвижимости: активный. Широко представлены все типы недвижимости Престижные районы: Донской, Даниловский Непрестижные районы: Западное и Восточное Бирюлево Перспективы: Реновация промзон, в 2018 году планируется строительство станции метро «Нагатинский затон» Недвижимость: Первичный рынок самый насыщенный в городе - более 6 500 предложений (22% от всего рынка района). Здесь реализуются 18 проектов, в том числе такие крупные, как мкр. «Царицыно-2», мкр. «Загорье», «Нагатино-Садовники», «Ривер Парк», а также один элитный проект - «Barkli Residence». На вторичном рынке средний уровень цен - 166 000 руб. Минимальный бюджет покупки на вторичном рынке - 3,5 млн руб. за 37,9 кв. м, аренды - 26 000 руб.

«Главная проблема ЮАО - сложная транспортная ситуация, - сообщает Анна Соколова. - Дороги в округе крайне загружены, а существующих станций метро не хватает, чтобы обеспечить потребности всех жителей. Рынок недвижимости ЮАО отличается насыщенностью и разнообразием. В округе сконцентрирован самый большой объем предложения, реализуются квартиры всех возможных качественных характеристик, в том числе и элитное жилье. Наличие свободных площадок позволяет проводить комплексную застройку округа. Также следует обратить внимание на активную реновацию промзон в ЮАО и то, что здесь продаются самые дешевые квартиры апартаменты в пределах МКАД».

6. Юго-Западный административный округ (ЮЗАО) - самый плотно застроенный

Территория: 111,3622 кв. км Численность населения: 1,366 млн человек Плотность населения: 12 268,8 чел./кмІ Количество районов: 12 Транспортная ситуация: хорошая. Транспортная сеть удачно спроектирована, дороги расположены параллельно и перпендикулярно, что позволяет добраться до любого пункта несколькими путями. Экологическая ситуация: благоприятная. Треть района занимают лесопарковые зоны, благоприятная роза ветров Тип застройки: хрущевки и брежневки Рынок недвижимости: умеренно активный. Первичный рынок мало представлен Престижные районы: Гагаринский, Ломоносовский, Обручевский Непрестижные районы: Коньково, Северное и Южное Бутово Перспективы: В перспективе 2 станции метро Недвижимость: На первичном рынке продается порядка 1 400 лотов, реализуется 13 проектов (5% от всего рынка района). Практически все комплексы принадлежат к бизнес-классу, самые заметные из них - ЖК «Дирижабль», ЖК «Эталон-Сити» и ЖК «Газойл сити». На вторичном рынке широкий выбор квартир как в типовых панельных корпусах, так и в добротных кирпичных домах. Средняя цена на вторичке - одна из самых высоких в городе - 221 300 руб., минимальный бюджет покупки - 4,5 млн руб. за 39 кв. м, аренды - 26 000 руб.

«ЮЗАО может считаться достаточно комфортным для жизни, особых проблем здесь не наблюдается, метро есть даже в отдаленных районах, - характеризует Анна Соколова. - Округ плотно застроен, особенно это касается наиболее престижных районов, так что вторичный рынок насыщен предложениями, а на первичном, напротив, представлено не так много лотов. Большинство проектов - это новостройки бизнес-класса, которые находятся на высокой стадии строительства. Свободные площадки в ЮЗАО остались только вблизи МКАД или за его пределами (Ясенево, Бутово), здесь и ведется наиболее активное строительство, в то время как в районах, близких к центру, новых проектов не появлялось уже давно».

7. Западный административный округ (ЗАО) - самый комфортабельный (солидный, качественный) и неоднородный

Территория: 153,034 кв. км Численность населения: 1,299 млн человек Плотность населения: 8 490,5 чел./кмІ Количество районов: 13 Транспортная ситуация: удовлетворительная. Крупнейшие транспортные артерии - Кутузовский, Мичуринский проспекты, пр-т Вернадского средне загружены, однако в отдаленных районах - Солнцево, Внуково, Переделкино нет метро. Экологическая ситуация: умеренно благоприятная. Четверть района занимают лесопарковые зоны, природные заказники «Долина реки Сетунь» и «Воробьевы горы», ландшафтный парк «Крылатские холмы», Фили-Кунцевский лесопарк, также благоприятная роза ветров. Однако на территории района располагаются 5 промзон Тип застройки: относительно современные панельные, кирпичные и монолитные дома Рынок недвижимости: активный. Представлены почти все типы недвижимости Престижные районы: Дорогомилово, Раменки, Филевский, Фили-Давыдково, Крылатский Непрестижные районы: Солнцево, Ново-Переделкино, Внуково Перспективы: В перспективе до 2017 года целая ветка метро до Рассказовки из 10 станций Недвижимость: Первичный рынок представлен 17 проектами, из которых выделяются ЖК «Фили Град», ЖК «Мосфильмовский» и ЖК «Лобачевский». Также в районе возводятся 2 элитных комплекса («Долина Сетунь» и «Снегири Эко»). В общей сложности в продаже порядка 2 400 лотов, что составляет порядка 6% локального рынка недвижимости. Вторичный рынок один из самых развитых и разнообразных в городе. Средняя цена на вторичке - порядка 214 00- руб., минимальный бюджет покупки - 4,7 млн руб. за 33 кв. м, аренды - 28 000 руб.

«После центрального округа ЗАО считается самым престижным в Москве, - говорит Анна Соколова. - Этому способствует благоприятная экология округа и качественная застройка его центральных районов. Тем не менее, спальные районы разительно отличаются по уровню застройки, комфорта проживания и транспортной доступности. В Солнцево, Внуково, Ново-Переделкино, несмотря на высокую плотность населения, нет станций метро, а главные магистрали практически постоянно загружены. Местный рынок новостроек отличается высоким уровнем качественных характеристик реализуемых проектов, в ЗАО значительно преобладает бизнес-класс, присутствует элитное жилье. Застраиваются по большей части престижные районы. Спальные районы ЗАО перспективны с точки зрения будущей застройки. Здесь все еще есть свободные площадки, а через несколько лет, когда сюда придет метро, интерес инвесторов к ним значительно возрастет».

8. Северо-Западный административный округ (СЗАО) - самый оптимальный с точки зрения соотношения цены и качества и самый экологичный

Территория: 93,281 кв. км Численность населения: 924,419 млн человек Плотность населения: 9 910,0 чел./кмІ Количество районов: 8 Транспортная ситуация: хорошая. Практически все районы, кроме Куркино, обеспечены метро. Волоколамское шоссе активно реконструируется. Экологическая ситуация: крайне благоприятная. Самый чистый округ Москвы, 46% территории занято природными объектами (зеленые зоны, водоемы) Тип застройки: хрущевки, современные панельные и монолитные дома в спальных районах Рынок недвижимости: активный. Представлены почти все типы недвижимости Престижные районы: Строгино, Хорошево-Мневники, Покровское-Стрешнево Непрестижные районы: Южное Тушино, Куркино Перспективы: Застройка Тушинского аэродрома, открытие в 2015 году участка третьего пересадочного контура Недвижимость: В округе продаются квартиры в 19 новостройках, совокупный объем предложения - порядка 1 400 единиц (около 10% от локального рынка жилья). Знаковые проекты СЗАО - ЖК «Алые Паруса», ЖК «Wellton Park», ЖК «Сердце Столицы», ЖК «LIFE-Митинская». Здесь строится жилье всевозможных качественных и ценовых характеристик. На вторичном рынке широко представлены предложения как в типовых домах, так и в современных зданиях. Средний уровень цен на вторичке - 193 000 руб., минимальный бюджет покупки квартиры - 4,5 млн руб. за 38,6 кв. м, аренды - 25 000 руб.

«СЗАО - один из самых благоприятных округов столицы, - рассказывает Анна Соколова. - Здесь нет явно некомфортных районов. Даже Куркино, расположенный за пределами МКАД, полностью обеспечен инфраструктурой и застроен современными зданиями. В СЗАО самая хорошая экологическая ситуация в городе, нет очевидных проблем с транспортом, активно строится метро. Рынок недвижимости в округе разнообразен. Тут представлены новостройки практически всех возможных качественных характеристик, а на вторичном рынке можно найти предложения и в панельных многоэтажках, и в современных монолитных домах. При этом уровень цен в округе умеренный, что позволяет за относительно небольшие деньги приобрести квартиру в районе с хорошей экологией и доступностью».

9. Центральный административный округ (ЦАО) - самый дорогой и противоречивый

Территория: 66,1755 кв. км Численность населения: 742,689 млн человек Плотность населения: 11 223,0 чел./кмІ Количество районов: 10 Транспортная ситуация: сложная. Плотная улично-дорожная сеть. Здесь пересекаются все основные магистрали города. Концентрация административных помещений способствует образования пробок, недостаточная обеспеченность парковочными местами.

Экологическая ситуация: удовлетворительная. Сильная загазованность воздуха Тип застройки: здесь сохранилась застройка XIX и начала XX века, много кирпичных сталинских домов Рынок недвижимости: умеренно активный. Практически полностью состоит из элитных объектов Престижные районы: все Непрестижные районы: нет Перспективы: реконструкция исторических зданий, перепрофилирование нежилых объектов в апартаменты Недвижимость: Первичный рынок ЦАО традиционно насыщен высокобюджетными предложениями. Всего реализуется 75 проектов, апартаментов и жилья примерно поровну. В общей сложности на первичном рынке порядка 3 400 предложений. Каждый проект в ЦАО является уникальным, масштабами отличаются ЖК «RedSide», Жилой микрорайон «Садовые кварталы», а апартаменты сконцентрированы в ММДЦ «Москва-Сити». На вторичном рынке предложений множество и не все они дороги. В среднем цена квадратного метра готового жилья - 300 000 руб., минимальная стоимость - 5,4 млн руб. за 43 кв. м в старом нереконструированном доме, минимальная цена аренды - 30 000 руб.

«ЦАО можно назвать одним из самых противоречивых с точки зрения качества жизни, - считает Анна Соколова. - С одной стороны, округ является центром притяжения туристов, отличается концентрацией культурных объектов, памятников истории и архитектуры. С другой стороны, в центре, где кипит деловая активность, постоянные пробки, что не только создает проблемы с транспортной доступностью, но и способствует загрязнению воздуха. В некоторых районах округа наблюдаются проблемы с инфраструктурой, посреди элитных бутиков и ресторанов сложно найти продуктовый магазин. Принято считать, что все жилье в ЦАО - элитное, однако это не совсем так. В центре сохранились старые дома, требующие реконструкции, и даже коммунальные квартиры, которые, впрочем, Правительство обещает расселить к 2017 году. На первичном рынке ЦАО действительно много элитных проектов. Однако в 2014 году началась активная экспансия на рынок центрального округа объектов бизнес-класса. С начала года стартовали продажи в 4 апарт-комплексах и 1 жилом проекте бизнес-класса, расположенных в ЦАО. И теперь жилье в центре стало более доступным. Апартаменты, например, можно приобрести за 7 млн руб., что сравнимо со стоимостью квартиры в ЮАО или СЗАО».