Апартаменты с видом на театр

В ближайшие дни между Камергерским и Георгиевским переулками, а также между улицами Большая Дмитровка и Тверская начнется строительство крупного торгово-жилого массива, получившего название «Театральный квартал». Инвесторы проекта - ГК «МИАН» и ЗАО «Ингеоком» - планируют снести 11 зданий в этом районе и к 2009 году построить на их месте 70 тыс. кв. м жилой и торговой площади. Объем инвестиций в проект составит не менее $200 млн. Около четверти площадей получат правительство Москвы и МХТ (ранее известный как МХАТ) - последнему к тому же инвесторы бесплатно отремонтируют основное здание.

Разработка проекта была начата в феврале текущего года Мастерской №14 (Мосгорпроект-2) по инициативе ГК «МИАН» и ЗАО «Ингеоком». Его концепция предполагает строительство двух многофункциональных комплексов (Камергерский переулок, вл. 4 и Большая Дмитровка, вл. 9), подземного торгового пассажа и реконструкцию нескольких исторических зданий, таких, как «Доходный дом А.М. Михайлова» (1903 года постройки).

Общая площадь застройки составит около 70 тыс. кв. м, сумма инвестиций превысит $200 млн. Соотношение жилья к торговым площадям будет примерно 60 к 40. Как утверждает Александр Сенаторов, председатель совета директоров ГК «МИАН», ожидаемая рентабельность проекта составит около 20%, а срок окупаемости пять-шесть лет.

Площадь многофункционального комплекса между Камергерским и Георгиевским переулками составит около 40 тыс. кв. м. Сюда войдет подземная автостоянка, апартаменты, жилой корпус, торговый пассаж. В качестве обременения для разработки этой площадки инвесторы должны будут отреставрировать здание, принадлежащее МХТ им. А.П. Чехова (Камергерский пер., д. 4, стр. 1).

Большая Дмитровка, где будет расположен второй комплекс (30 тыс. кв. м), представляет собой район старой застройки. На первом этаже многофункционального комплекса запланировано размещение таунхаусов. Новый квартал будет расположен между улицами Большая Дмитровка и Тверская. По словам Сенаторова, люди, живущие в этих домах, переедут в новые квартиры в ЦАО, правда, куда именно, он не уточнил.

За возможность построить в таком престижном месте инвесторы отдадут городу всего 20–25% площадей в денежном эквиваленте, а также реконструируют здание МХТ. При этом, как отмечает Алексей Войнич, начальник отдела маркетинга корпорации «Инком-недвижимость», такие небольшие на первый взгляд обременения, скорее всего, значительно возрастут из-за переселения инвесторами за свой счет жителей из ветхих домов.

По мнению экспертов рынка недвижимости, в целом проект достаточно интересный. Так, эксперт-аналитик компании Paul's Yard Владимир Кудрявцев ставит «Театральный квартал» в один ряд с «Золотым Островом». По его словам, ликвидность такого рода проектов находится на очень высоком уровне, и 20% доходности - это пессимистический сценарий. «На данном этапе ожидание цены в $6–8 тыс. за квадратный метр вполне оправданно. Эта стоимость может быть скорректирована»,- говорит Кудрявцев.

Кроме того, аналитики рынка отмечают серьезный административный ресурс «Ингеокома», что, несомненно, дает много плюсов проекту. Так, по словам заместителя генерального директора компании «Велес Капитал Девелопмент» Владлена Волошина, «за реализацию проекта берутся профессиональные участники рынка, к тому же обладающие большим административным ресурсом, что часто определяет успех».

С другой стороны, есть и альтернативные мнения. Алексей Войнич из «Инком недвижимости» считает, что существует ряд нюансов, которые могут поставить под сомнение реалистичность планов инвесторов. «Сегодня люди уже перестали получать сверхдоходы, которые можно вкладывать в элитную недвижимость. Рынок стал более стабильным, и тот, кто хотел купить элитное жилье, уже это сделал»,- говорит Войнич. Он также не уверен в конъюнктуре рынка через три года, когда объект будет сдан: «Если мы возьмем жилую площадь в 40 тыс. кв. м и распределим ее продажу на шесть лет, то МИАНу придется продавать около пяти-шести квартир в месяц. Это пока вполне реально, но, что будет через два-три года, сказать сложно». При этом он отметил, что плюсом проекта является отсутствие дорогого жилья элитного класса в этом районе, что может дополнительно увеличить спрос.