75 процентов московских новостроек формата greenfield development реализуются в сегментах «комфорт» и «бизнес»

Три четверти девелоперских проектов жилой недвижимости, реализуемых по концепции greenfield development, представляют комфорт- и бизнес-класс. К такому выводу пришли аналитики компании «ИНТЕКО» в ходе исследования рынка новостроек в старых границах Москвы. Эксперты отметили, что доля проектов такого формата в общей массе строящегося жилья составляет 2,5%, причем в комфорт-классе их около 2%, в бизнес-классе – 3%.

Greenfield development – уникальная концепция возведения на ранее неиспользуемых территориях, которые можно охарактеризовать как «чистое поле», новых проектов, органично вписывающихся в существующую экосистему и обладающих отличной экологической составляющей. Одним из основных преимуществ проектов greenfield development является возможность предусмотреть уже на этапе строительства все нюансы будущего комплекса, например, сформировать абсолютно новую инженерную сеть, соответствующую всем параметрам возводимого объекта и его потребностям в необходимых мощностных показателях. 

Площадки для реализации объектов greenfield development в старых границах Москвы эксклюзивны, и их количество сильно ограничено. Так, если для территорий Новой Москвы, где много свободных пространств и ранее не осваивавшихся площадок, возведение проектов greenfield development – это своеобразная норма, то в «старой» Москве предложение жилья такого формата лимитировано.

Аналитики «ИНТЕКО» посчитали, что около 75% проектов greenfield development приходится на жилые комплексы бизнес- и комфорт-класса (порядка 32% и 43% соответственно). Объекты сегмента «эконом» занимают 16% рынка, и лишь 10% представляет премиум-сегмент. При этом в исследовании отмечено, что большая часть новостроек в формате greenfield development сосредоточена в районах ЗАО, СЗАО и ЮЗАО: Ясенево, Теплый стан, Обручевский, Ломоносовский, Гагаринский, Тропарево-Никулино, Раменки, Очаково-Матвеевское, Филевский парк, Можайский, Крылатское, Кунцево. Кроме того, 43% проектов среднего ценового сегмента – бизнес и комфорт – реализовываются в САО, 36% – в ЗАО, 14% – в СВАО, 7% – в СЗАО.

По итогам проведенного анализа установлено, что в высоких ценовых сегментах проекты представлены штучными вариантами. То же можно сказать и о предложении в эконом-классе. Сложившаяся ситуация обусловлена тем, что в сегментах «элит» и «премиум» преобладают точечные дома закрытого клубного типа, в реализации концепции которых чаще всего не подразумевается масштабная застройка. А для эконом-проектов площадки под greenfield development достаточно дорогие, поэтому использование здесь подобных территорий становится экономически нецелесообразным.

Сейчас самые искушенные и взыскательные покупатели тщательно анализируют историю локации рассматриваемого для возможного приобретения объекта. Учитывая, что земля в проектах greenfield development не имеет никаких обременений, будущие жилые комплексы получают значительное конкурентное преимущество. В связи с чем цены в них, как правило, выше на 5-10% в зависимости от формата проекта. Например, в районе редевелопмента цены на строящиеся комплексы бизнес-класса составляют 180-200 тыс. руб. за кв. м, а в районе greenfield development – 200-230 тыс. руб. за кв. м. Одновременно величина спроса на такие проекты по сравнению с аналогичным показателем по объектам иных форматов обычно выше на 10-15%.

«Согласно принятой стратегии, приоритетным для «ИНТЕКО» является рынок новостроек в старых границах Москвы. Более того, мы ведем крайне избирательную политику при выборе площадок для будущих объектов. В текущем году компания запускает два новых проекта формата greenfield development – ЖК бизнес-класса West Garden и ЖК комфорт-класса «Вестердам», – прокомментировал вице-президент – руководитель инвестиционно-коммерческого блока «ИНТЕКО» Евгений Семенов и добавил, что новые проекты займут солидные доли на рынке новостроек greenfield development в старых границах столицы: ЖК West Garden представит треть всего предложения в сегменте «бизнес», «Вестердам» – 7% в комфорт-классе.