Как изменился рынок недвижимости Москвы за время правления Сергея Собянина

В октябре 2014 года исполнилось 4 года с момента назначения Сергея Собянина исполняющим обязанности мэра Москвы. Новый градоначальник принял столицу от своего предшественника в довольно плачевном состоянии: повсеместная точечная застройка, сотни обманутых дольщиков, отсутствие внятной стратегии развития транспортной и социальной инфраструктуры. Вне всякого сомнения, Сергей Собянин войдет в историю как мэр, при котором Москва совершила серьезный эволюционный скачок, увеличила свою территорию почти в 2,5 раза, а также стала родиной новой для российского рынка категории недвижимости – апартаментов, доля которых выросла за это время в 8 раз. Аналитики компании «Метриум Групп» вспомнили, как изменился этот сегмент за прошедшие 4 года и в каком состоянии находится сейчас.

Говорить о том, что апартаменты в Москве появились именно в период правления Сергея Собянина было бы не совсем корректно. Первые подобные проекты начали реализовываться еще при Юрии Лужкове. Однако тогда этот рынок был настолько узок, что многие игроки рынка даже не выделяли его в отдельный сегмент.

По состоянию на октябрь 2010 года (начало вступления Собянина в должность) на первичном рынке столичной недвижимости было представлено всего 9 комплексов апартаментов. Треть от этого количества относилась к высоткам ММДЦ «Москва-Сити»: Башня «Федерация», «Город Столиц» и Imperia Tower. Еще два – «Даниловская мануфактура» и Manhattan House – были «пробой пера» компании KR Properties в сегменте loft-апартаментов. К знаковым проектам также можно отнести МФК «Маршал», один из первых комплексов апартаментов в столице, и «Резиденцию Знаменка», долгое время занимавшую первые строчки в списке самых дорогих апартаментов Москвы.

В концу 2011 года количество комплексов апартаментов на первичном рынке недвижимости столицы увеличилось в 2,5 раза до 22 проектов. Еще через год их стало 34. По итогам 2013 года - 53. Ну и наконец, к окончанию четвертого года правления Сергея Собянина количество комплексов апартаментов в Москве достигло 69 проектов. Таким образом, увеличение составило почти 8 раз.

Почему же именно при Сергее Собянине апартаменты начали развиваться столь стремительно? «Одной из главных причин является пересмотр инвестиционных контрактов, который затеяла команда нового градоначальника, - рассказывает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». - Согласно данным, озвученным мэром Москвы в начале октября 2014 года, в общей сложности было рассмотрено около 1000 инвестконтрактов, из которых половина получила отрицательное заключение».

«В результате инвестиционные контракты были уменьшены на 25 млн кв. м различной недвижимости. Это просто колоссальная цифра, десятки миллиардов долларов», - заявил Сергей Собянин. Естественно, девелоперам терять эти десятки миллиардов очень не хотелось, поэтому многие проекты были переориентированы под апартаменты. Новый формат пришелся по вкусу и покупателям: они получили возможность приобрести недвижимость в Москве по привлекательной цене - в зависимости от проекта разница в стоимости квадратного метра в апартаментах и квартирах с аналогичными параметрами могла достигать 20-30%.

Впрочем, перекладывать всю ответственность за появление сегмента апартаментов на чиновников было бы не совсем корректно. Развитию этой категории недвижимости также поспособствовал финансовый кризис 2008-2009 годов. Тогда девелоперы коммерческой недвижимости столкнулись с тем, что рынок стал перенасыщен предложением, а объемы вакантных площадей быстро увеличивались. Выходом из ситуации стало переформатирование офисных и гостиничных проектов под апартаменты.

Независимо от причин возникновения рынка апартаментов, новый формат пришелся по вкусу покупателям: они получили возможность приобрести недвижимость в Москве по привлекательной цене - в зависимости от проекта разница в стоимости квадратного метра в апартаментах и квартирах с аналогичными параметрами могла достигать 20-30%.

Спохватившись, столичные чиновники начали активную кампанию по дискредитации нового сегмента недвижимости. В частности, в декабре 2013 года на сайте Москомстройинвеста было опубликовано обращение к покупателям апартаментов, где приводилось 10 причин, по которым якобы рискованно вкладывать свои средства в этот сегмент. Впрочем, большая часть этих доводов оказалась несостоятельной.

Например, чиновники попытались «запугать» покупателей отсутствием у девелоперов обязательств по строительству инфраструктуры в комплексах апартаментов. Однако уже к тому моменту в Москве начал формироваться тренд к переходу от точечной застройки к масштабным проектам - многофункциональным комплексам, в составе которых, помимо апартаментов, девелоперы на добровольной основе стали возводить детские учреждения, торговые центры, спортивные комплексы и т.д.

Одним из пионеров в этой области стала компания MR Group, которая вывела в 2013 году на рынок сразу два проекта: МФК «Фили Град» и МФК «Водный». В состав комплекса «Фили Град» входят детский сад и детские игровые площадки, нижние этажи проекта отведены под бутики, кафе, минимаркет, фитнес-центр. В «Водном» инфраструктура еще более разнообразна: полноценный торгово-развлекательный центр с магазинами, кафе и ресторанами, многозальным кинотеатром, детским клубом и многим другим. Отдельно стоит упомянуть офисную часть в обоих проектах. Благодаря большому выбору коммерческих площадей, покупатели апартаментов получили возможность вести бизнес в шаговой доступности от места жительства.

Подобный формат вызвал огромный спрос среди покупателей. По данным «Метриум Групп», темпы продаж в проектах MR Group достигают 30-50 апартаментов в месяц. Подобный успех стал причиной того, что компания вывела на рынок новый еще более масштабный проект апартаментов - «Савеловский Сити». Также на рынке стали появляться и другие комплексы апартаментов, в состав которых входит разнообразная инфраструктура: «Сердце столицы», «Парк Мира», «Флотилия», «ВТБ Арена Парк» и другие.

«Нестабильная экономическая ситуация в стране привела к тому, что покупатели стали более решительными, - отмечает Мария Литинецкая. - Если еще год назад в среднем на принятие решения о покупке клиенту было необходимо четыре недели, то теперь этот срок сократился в два раза - до двух недель. То есть формат стал более понятным и привычным для потребителя, он видит его преимущества, может самостоятельно оценивать риски. Плюс ко всему апартаменты реально более доступны по цене, чем квартиры: однокомнатную квартиру в новостройке в пределах МКАД на территории Москвы можно купить минимум за 6,3-6,5 млн руб., то апартаменты за 3,5-5 млн руб.».

Теперь столичные чиновники хотят, чтобы инфраструктурную составляющую развивали не отдельные девелоперы по собственному желанию, а все игроки рынка апартаментов в обязательном порядке. Марат Хуснуллин, заместитель мэра в Правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства, заявил, что в настоящий момент разрабатывается законопроект, согласно которому развитие инфраструктурной составляющей сделают обязательным для всех девелоперов в сегменте апартаментов так же, как и при строительстве многоквартирных жилых домов. «Апартаменты нужно уравнивать с жильем, единственное - нужно определиться с коэффициентом обеспеченности социальной инфраструктурой. Ведь есть апартаменты, куда люди действительно приезжают на два-три месяца поработать, и им не нужна социальная инфраструктура. Есть и другие, где люди проживают постоянно. Там нужно принимать во внимание потребности в обеспеченности детсадами, школами, учреждениями здравоохранения», - заявил Марат Хуснуллин.

Этот шаг можно расценивать как окончательное признание властями апартаментов, как части рынка жилья. Если еще в 2013 году они планировали с ним активно бороться, то сегодня уже пытаются легализовать и структурировать. Таким образом, к концу четвертого года с момента назначения Сергея Собянина на пост мэра Москвы, рынок апартаментов можно считать окончательно сформированным: он востребован среди покупателей, насыщен предложением, а чиновники планируют заняться его регулированием и сделать более цивилизованным.

«К началу пятого года правления Сергея Собянина рынок апартаментов подошел с очень сильными позициями, - говорит Мария Литинецкая. – На сегодняшний день доля апартаментов составляет треть от всего рынка первичного жилья Москвы - 31%. В общей сложности в этом сегменте представлено чуть более 6,6 тыс. лотов. При этом за 4 года рынок совершил большой эволюционный скачок от точечной застройки в пользу масштабных проектов комплексной застройки со всей необходимой для комфортной жизни инфраструктурой. Можно сделать прогноз, что по мере формализации отношений между застройщиками и чиновниками, когда будут разработаны внятные механизмы регуляции рынка апартаментов, таких проектов будет становиться все больше. Пока же можно рекомендовать покупателям обращать внимание именно на те проекты, в которых инфраструктурная составляющая уже заложена и реализуется безо всякого давления со стороны властей».