Ипотека должна стать прозрачным и эффективным инструментом для покупки недвижимости в России

В ноябре Правительством РФ была обновлена версия Стратегии развития ипотеки в России до 2020 года. О том, какие новые планы и цели она ставит перед участниками рынка, а также в чем заключаются меры для повышения доступности жилья, рассказывает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».

Сама по себе Стратегия развития рынка жилищных кредитов - это некий свод принципов и планов, которых стоит придерживаться игрокам рынка, но законодательство их не обязывает это делать. В целом, если все участники будут следовать данной Стратегии, выдача ипотечных кредитов должна стать быстрее, проще, прозрачнее, доступнее для клиентов, а значит - эффективнее для кредиторов. Планируется увеличить и численные показатели: доля ипотечных сделок должна вырасти с 26,4% до 30%, объемы выдачи превысить 1,05 млн. кредитов в год против 825 тысяч, выданных в 2013 году.

Некоторые меры, описанные в Стратегии, далеко не новы, и вроде бы давно применяются, но далеко не всеми. Другие являются абсолютно новаторскими и их применение может стать новым толчком к развитию ипотечного рынка. Обсудим некоторые из них.

Предполагается, что кредиторы должны принимать решение о выдаче ипотеки или отказа в ней в течение недели. На рынке считается нормальным принятие решения за 2-4 дня - этого времени вполне достаточно как для получения ответа на все внешние запросы, так и на сам андеррайтинг клиентов. Однако сейчас рассмотрение заявки на выдачу кредита у разных банков занимает разный срок - от пары часов до двух месяцев, разброс очень огромный. Если ВСЕ банки стандартизируют свои процессы и будут придерживаться недельного срока, то это повысит скорость сделок и увеличит привлекательность продукта, особенно для продавцов жилья, которые не очень-то любят ипотечных покупателей как раз из-за долгих сроков выхода на сделку.

Стратегия предполагает, что ставка по займу будет устанавливаться кредитором на основе профиля риска заемщика, и клиенты с хорошей кредитной историей получат преимущество при предоставлении кредита. На сегодняшний день некоторые банки уже предоставляют скидку по процентной ставке заемщикам с хорошей кредитной историей. Данная мера, безусловно, дисциплинирует заемщиков, даже в небольших потребительских кредитах. Но не стоит забывать, что чем проще и нагляднее условия кредитования, тем привлекательнее продукт. Как показывает практика, надпись в условиях продукта - «Ставка устанавливается индивидуально для каждого заемщика» - лишь отпугивает.

Из новаторских мер можно выделить следующие. В течение срока выплаты кредита заемщик получит возможность во время погашения задолженности переуступить права третьим лицам на приемлемых для себя и кредитора условиях. Такая возможность была доступна в период кризиса 2008 года в качестве индивидуальной схемы решения проблемы с просроченной задолженностью. Потенциально очень эффективная и востребованная мера во избежание дефолта обоюдовыгодна как заемщику, который больше не может выплачивать кредит, так и кредитору, у которого не будет увеличиваться просрочки.

Также Стратегия предполагает расширение предложения рынка недвижимости за счет кредитования на строительство и приобретение наемных домов. Реализация этой меры позволит появиться новому сегменту жилья. С одной стороны, это новый источник дохода для бизнесменов, с другой - отличная альтернатива аренде у частных арендодателей. Доходные дома были в России еще до революции, а сейчас широко распространены на Западе.

Из ранее уже обсуждавшихся изменений Стратегия прямо указывает на то, что число кредитов с минимальным первоначальным взносом до 20% должно быть сведено к минимуму, также должны снизиться ставки по кредитам - как за счет маржи кредитора, в которую входят операционные издержки, плата за кредитный риск и прибыль, так и за счет снижения стоимости привлечения средств на выдачу. Документ содержит указание на то, что стандартный продукт должен включать в себя минимальный набор бесплатных услуг, предоставляемых клиенту. А за счет дополнительных платных сервисов банки смогут компенсировать понесенные расходы. Важно отметить, что Правительство практически накладывает на банкиров ответственность за финансовое просвещение своих клиентов. Перед получением любого кредита будущий заемщик должен быть ознакомлен с условиями, правами, обязанностями, последствиями своих действий как финансовых, так и административных. Все эти меры направлены на то, чтобы к 2020 году доля семей, способных приобрести жилье с помощью собственных и заемных средств, составила 50%. Достаточно ли их? Скорее всего, нет.

Какие еще условия должны быть соблюдены, чтобы достигнуть такого показателя доступности жилья? В первую очередь необходимо, чтобы рост стоимости недвижимости перестал быть выше инфляции, то есть чтобы получаемый доход населения позволял накопить всю сумму, необходимую для покупки, или собрать первоначальный взнос в размере выше 30% за достаточно короткое время, например, в течение года. Это возможно при условии, когда предложение не будет отставать от спроса, ведь, как известно, если возможности для покупки у людей выше, а квартир в продаже существенно меньше, то растет цена, чтобы уравновесить спрос. Чтобы у покупателей был выбор, на рынке должно существовать предложение для различных категорий населения. А раз уж мы говорим о доступности жилья, то значит и речь должна идти об увеличении предложения жилья эконом-класса, в том числе жилья для социального найма. Скажем так, если стоимость квадратного метра будет равна среднемесячным доходам населения в регионе, такое жилье может считаться доступным. В большинстве же регионов России среднемесячный доход в разы меньше дохода, получаемого в Москве, а стоимость жилья при этом приближена к столичным ценам. В этом случае о возможности приобретения квартир широкими слоями населения не может быть и речи, а облегчение получения кредитов наоборот все дальше будет отодвигать желаемую цель. Эти проблемы предлагается решать стимулированием развития проектного финансирования банками жилищного строительства коммерческими застройщиками под залог земельного участка или права аренды на него.

Таким образом, Стратегия развития жилищных кредитов ставит перед всеми участниками рынка (государство, местные органы самоуправления, кредиторы, застройщики) глобальные задачи, поэтапное решение которых позволит сформировать к 2020 году прозрачный рынок недвижимости, существенную долю сделок на котором покупатели совершают с использованием ипотечных кредитов. Эффективность предпринимаемых мер можно будет оценить уже в конце 2017 года - к этому сроку доля семей, имеющих возможность приобрести жилье как за счет своих, так с использованием ипотечных средств, должна составить не менее 37% всех семей, а доля ипотечных сделок в общем объеме - не менее 27%.