2015 год станет "чистилищем" для российских девелоперов

Из-за роста курса доллара и евро со следующего года застройщики готовятся к резкому удорожанию себестоимости строительства — до 30% в зависимости от объекта. При этом стоимость жилья для покупателей будет расти медленнее. А значит, неизбежно падение прибыльности проектов и банкротство строительных фирм и девелоперов. Выживут только самые сильные.

Из-за роста курса доллара и евро в будущем году себестоимость строительства вырастет на 5 – 30% для различных объектов, прогнозируют участники рынка. Сильнее всего подорожают бизнес-центры класса «А» и элитное жилье, легче всего будет застройщикам жилья экономкласса. Такое подорожание может обернуться банкротством подрядчиков и в худшем случае — заморозкой проектов. А после улучшения экономической ситуации — и неминуемым ростом цен на жилье.

Подорожает все

Проще всего перенести рост валют смогут застройщики жилья экономкласса. Рост себестоимости в этом сегменте может составить около 5 – 10%, оценивают специалисты.

«Сегодня около 97% материалов, используемых в строительстве жилья массового сегмента (бетон, арматура, кирпич, ЖБИ, песок, щебень и пр.), – российского производства или изготовлены из российского сырья. Поэтому ожидать роста себестоимости строительства в проектах экономкласса не стоит. Возможно даже незначительное снижение за счет потенциального сокращения объемов строительства», – говорит коммерческий директор «Главстрой СПб» Алексей Гусев.

Чем сложнее и дороже в домах инженерные системы, чем качественнее отделка, тем сильнее возрастет и себестоимость строительства. Для комфорт-, бизнес- и элитного класса – это 10 – 20%, говорят участники рынка. «В себестоимости строительства жилья комфорт-класса около 30% составляют товары иностранного производства. Это вентиляционные и водяные насосы, системы отопления, кондиционирования, часто из-за рубежа привозят лифты», – говорит генеральный директор компании EKE Group Андрей Хитров. Кроме того, некоторые застройщики жилья комфорт-класса предлагают покупателям отделку под ключ, выполненную также из импортных материалов.

Впрочем, сильнее всего подорожает строительство не жилья, а высококлассных коммерческих объектов.

«Доля импортных материалов в бизнес-центрах высокого класса – «Пулково Скай», «Невской ратуше» – достигает 70%. Учитывая нынешний уровень девальвации, стоимость строительства подобных объектов поднимется на 30%», – прогнозирует Андрей Хитров. Из-за границы застройщики завозят материалы для остекления, отделки, лифты и почти все инженерное оборудование от электрики до отопления.

Подорожание ждет и российские стройматериалы. Многие из них — окна, электро-, сантехническое оборудование – производятся с использованием импортных комплектующих и сырья. Удорожание уже коснулось алюминиевых конструкций, кабельно-проводниковой продукции и кровельных материалов, говорит Дмитрий Ходкевич, управляющий «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад». Более того, цены вырастут и на чисто российские товары.

Типовой лифт белорусского «Могилевлифтмаша» для 9-этажного дома вместе с установкой стоит 1,3 – 1,4 млн рублей. «Не исключаю, что стоимость лифтов «Могилевлифтмаша» в начале следующего года повысится на 10 – 15%», – рассказал генеральный директор компании дилера завода — «МЛМ Нева трейд» Игорь Янукович.

При этом все комплектующие для лифтов изготавливаются в России и Белоруссии. «В основном подорожание происходит из-за удорожания металла производства «Северстали» и «ММК». Из-за роста доллара цена металла на международных рынках также растет», – поясняет Игорь Янукович.

Стоимость российских базовых материалов — цемента, бетона – пока не растет. Однако и их удорожание в следующем году возможно. Оно будет зависеть от роста тарифов на электроэнергию и топливо, рассказали в Группе ЛСР. По прогнозу Минэнерго, в следующем году электричество для предприятий подорожает на 10 – 10,5%, топливо — на 10%.

Впрочем, некоторые сегменты строительства, напротив, дешевеют. В этом году стоимость услуг по подготовке стройплощадок снизилась на 30%, говорят застройщики. «В этом году, к сожалению, обострились негативные тенденции на рынке демонтажных услуг. Они связаны в большей степени с демпингом строительных компаний, обладающих небольшим парком строительной техники», – говорит руководитель единого аналитического центра ГК «Размах» Николай Иванов. За год, по его оценке, объем рынка демонтажа снизится на 20 – 25%.

Покупатели оплатят рост не сразу

Удорожание себестоимости вряд ли отразится на объектах, возведение которых уже завершается. Как правило, контракты на поставку материалов для них уже заключены. А вот здания на начальных этапах строительства и те, что начнут строиться в ближайшее время, уже будут стоить дороже.

Это не означает, что цены на жилье вырастут пропорционально. Они зависят больше не от себестоимости, а от спроса. А доходы петербуржцев и россиян в целом из-за девальвации только сокращаются. Все, кто покупает квартиры с инвестиционными целями, уже его приобрели или приобретают сейчас.

В целом по рынку в 2015 году возможен рост стоимости квадратного метра в пределах 2%, полагает Алексей Гусев. Есть и менее позитивные для покупателей прогнозы. Цена на жилье в следующем году вырастет как минимум на размер инфляции (по прогнозам ЦБ, 6 – 6,5%), а на некоторые проекты, скорее всего, больше, говорят в «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад».

«В своих прогнозах мы ориентируемся на стабильное развитие рыночной ситуации, без резких ценовых скачков. В нашей компании цены на объекты растут в среднем на 8 – 10% в год, исходя из степени готовности каждого конкретного дома и уровня спроса на квартиры», – говорит Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест».

Меньше компания — больше риск

Наибольший удар в ситуации увеличения себестоимости строительства придется не на покупателей жилья, а на строительных подрядчиков и небольших застройщиков, говорят игроки рынка. Компаниям придется сократить маржинальность вплоть до отсутствия прибыли и даже получения убытков по некоторым проектам. Цены на строительные работы уже снижаются из-за освободившихся мощностей после окончания масштабной стройки в Сочи.

«Маржа застройщиков будет снижаться в ближайшие годы. Отыграться они смогут только при улучшении макроэкономической ситуации», – ранее заявлял глава компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Михаил Возиянов.

Девелоперы уже настраиваются на тяжелые времена. «Застройщики будут до конца отказываться повышать цену контракта. Однозначно будут неплатежи подрядчикам», – говорит глава Hansa Group Олег Барков. Это может привести к банкротствам, приостановке проектов. Впрочем, застройщики будут стараться избегать судов с дольщиками.

«Думаю, что волны остановки строек не будет, потому что большинство застройщиков платежеспособны и имеет достаточные финансовые ресурсы для того, чтобы пережить 1 – 2 тяжелых года», – говорит Олег Барков.

Меньше всего пострадают компании с уже сформированным земельным банком либо реализующие проекты на городской земле, а также — не нуждающиеся в дорогих кредитах, поясняют игроки рынка. Хуже всего придется тем, кто реализует проекты на дорогих участках — к примеру, в центре города, а также не имеет достаточных средств на текущую деятельность.

Норма прибыли застройщиков и генподрядчиков начинается от 10 – 15%, говорят игроки рынка. В низкомаржинальных проектах она может опуститься до нуля и даже убытков. Если крупные застройщики могут выдержать новый кризис, то небольшие компании столкнутся с трудностями. Из-за макроэкономической ситуации и сокращения бюджетов в «зону риска» уже попали около 10 – 15% строительных организаций, оценивал в октябре президент Российского союза строителей Владимир Яковлев.