Недвижимость будет существовать в принципиально новых условиях

В 2015 году российский рынок недвижимости претерпит значительные изменения. Тренды, заданные в последние месяцы уходящего года – отказ от долларовых арендных ставок и переход в рубли, падение рублевого курса и рост ставок по кредитам – получат свое развитие, создавая новую реальность, в которой девелоперам придется учиться работать. Эта мысль была высказана участниками «Рождественского саммита 2014», прошедшего в Москве 17 декабря 2014 года. В Саммите приняли участие топ-менеджеры ведущих консалтинговых, девелоперских и инвестиционных компаний столицы.

Эксперты саммита обсудили как глобальные вопросы возможного развития экономической ситуации, так и практические методы противодействия кризисным условиям.

«Сегодняшний кризис - геополитический, не экономический», – отметил в своем выступлении Рустем Гареев, старший вице-президент Heitman Russia. Он также сообщил, что в течение следующего года его фонд не будет инвестировать в российский рынок.

Уход инвесторов с рынка отмечают многие игроки рынка, хотя и считают, что с достижением дна «единственная внятная стратегия – покупать дешевле дешевого», - такой позиции придерживается Алексей Козак, советник генерального директора REAM Менеджмент, который предвидит интересные перспективы для инвестирования на падающем рынке. Эту точку зрения поддержал и Александр Шарапов, президент NAI Becar, считающий, что при максимальном падении цен на недвижимость, активизируются не только российские, но и иностранные инвесторы.

Что касается рынка девелопмента, то по словам Алексея Сидорова, директора по развитию Kalinka Group, в отличие от 2008 года девелоперы оперативно откликнулись на изменение ситуации. Сегодня они готовы предоставлять арендаторам дисконты в 25-40%. Согласен с коллегой и Никола Обайдин, директор по аренде офисной недвижимости PPF Real Estate Russia, который отметил, что уже год рынок перемещается в сторону рынка арендатора, а со следующего года эта тенденция еще усилится.

По мнению участников саммита, одним из главных факторов, которые определят судьбу российского рынка недвижимости в ближайшем будущем, станет позиция кредитных организаций. Абсолютное большинство проектов реализуется на заемные средства, и многие из них – в долларах, при этом арендаторы и покупатели получают рублевые доходы и не готовы платить за квадратные метры по валютной ставке. Поэтому девелоперы вынуждены переводить арендную ставку в рубли и, в свою очередь, начинают испытывать трудности с выплатой кредитов.

По словам Ольги Архангельской, партнера EY, если позиция банков будет формальной, то девелоперы лишаться своих проектов, а на балансе банков окажется большой объем объектов, зачастую неликвидных, незаполненных арендаторами и т.д., которыми они не умеют управлять. Максим Гасиев, президент Группы ПСН, согласен с коллегой, но ожидает, что кредиторы пойдут на реструктуризацию займов, так как им не нужны девелоперы-банкроты. «Скорее всего, мы не увидим ни пустых торговых центров – владельцы будут подстраиваться под ситуацию, находить новых арендаторов и менять свои отношения с существующими, ни заметного падения рублевых цен на жилье, потому что это создает нехороший фон для проектов, рождает недоверие потенциальных покупателей и недовольство клиентов, уже купивших жилье», - отметил г-н Гасиев.

Говоря о механизмах защиты от кризиса, Булат Шакиров, генеральный директор Praktika Development, выразил мнение, что для девелоперов главный потенциал сегодня не в крупных ТРЦ, а в небольших объектах, предлагающих товары повседневного спроса – они «не проседают» и могут с полным правом называться «антикризисными».

Николай Казанский, управляющий партнер Colliers International отметил, что компания будет концентрироваться на доле рынка («если не можешь расти в доходах, надо расти в доле»), настроении в офисе и внимании к расходам.