Ипотеку снимают с гарантии

В апреле вокруг крупнейшего в России игрока рублевого ипотечного рынка -- государственного Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) -- разразился громкий скандал. Минфин предложил правительству отменить практику выдачи государственных гарантий агентству. Между тем именно благодаря таким гарантиям оно финансирует банки, покупая у них пулы ипотечных кредитов. И их ликвидация принципиально изменит модель, по которой будет развиваться в России рынок ипотечного кредитования.

Развивать ипотечное кредитование за счет собственных средств сегодня могут позволить себе лишь несколько десятков российских банков. Как правило, они предлагают ипотечные кредиты в Москве или Санкт-Петербурге, а в регионах главным игроком является АИЖК. Само агентство кредиты не выдает, этим занимаются его партнеры -- ипотечные операторы и банки, через которые оно и реализует свою ипотечную программу. Средства же на ее реализацию АИЖК берет, подобно американским ипотечным агентствам размещая на рынке свои облигации под государственные гарантии.

Никаких гарантий

Именно вокруг этих гарантий и разгорелся скандал. В апреле Минфин представил к заседанию правительства "Долговую политику на 2006-2008 годы", в которой предложил прекратить со следующего года предоставление госгарантий АИЖК. По мнению Минфина, дальнейшая поддержка агентства приведет к монополизации ипотечного рынка и негативным последствиям для бюджета. Собственно, Минфин опасается, что государственные гарантии, предоставленные агентству, придется исполнять. По расчетам Минфина, бюджет страны потеряет 4,7 млрд руб.-- в случае исполнения в 2005 году тех госгарантий, которые были выданы в 2002-2004 годах. Общий же объем возможного исполнения гарантий в течение 2005-2012 годов оценивается министерством в 12,8 млрд руб., в том числе в 2006-2008 годах эта сумма может составить 2,1 млрд руб.

Высокая вероятность такого развития событий обусловлена, по мнению Минфина, наличием существенного разрыва по срокам привлекаемых агентством под государственные гарантии средств (на 7-8 лет) и по выкупаемым закладным (до 27 лет). В связи с этим Минфин опасается возникновения у агентства серьезного кассового разрыва. Эти соображения не лишены оснований: действительно, АИЖК неоднократно "занимало" деньги у банков для покрытия образующегося кассового разрыва -- привлекало деньги МДМ-банка, в октябре прошлого и марте этого года -- средства Газпромбанка.

При этом "доступное предложение жилья" все равно обеспечено не будет, поскольку, с точки зрения Минфина, АИЖК не ставит перед собой задачу снижения ставок по ипотечным кредитам. "Это не доступное жилье, а просто стимуляция роста цен на недвижимость, что сделает невозможным его купить нормальному человеку,-- говорит замдиректора департамента международных отношений, государственного долга и государственных финансовых активов Минфина Дмитрий Панкин.-- Предложенная ипотечная система АИЖК, конечно, не ограбление трудящихся, но ее условия являются достаточно тяжелыми условиями для населения".

При этом Минфин отмечает, что агентство берет деньги на рынке под 7,99%, это его последнее размещение, а кредиты населению выдает под 15% годовых. "Получается, что лицо, которое возьмет ипотечный кредит, вернет и основной долг и еще практически такую же сумму заплатит в качестве процентов по кредиту. Где же тут доступное жилье? -- спрашивает Дмитрий Панкин.-- Пусть тогда работает как обычный агент и конкурирует с другими игроками рынка, как делает это сейчас, но уже без государственной поддержки, тем более что вероятность исполнения этих гарантий очень высока".

"Политику госгарантий по отношению к АИЖК надо кардинально менять,-- согласен и президент Национальной ассоциации участников ипотечного рынка Владимир Пономарев.-- По общим обязательствам АИЖК их нужно свести к нулю. Так, инвесторы, вкладывающие деньги в ипотечные ценные бумаги, в первую очередь реагируют на аваль Минфина, а не на качество бумаг, выпускаемых агентством. Прежде чем говорить об объемах госгарантий, нужно внимательно просчитать последствия увеличения объемов ипотечного кредитования".

Частное дело

Естественно, АИЖК эти идеи не поддерживает. "Если агентство перестанет направлять деньги в регионы, используя господдержку, в подавляющем большинстве регионов ипотеки просто не станет",-- уверен начальник управления федеральных программ АИЖК Денис Гришухин. И в любом случае, по словам руководства агентства, о федеральной системе ипотечного кредитования в рамках проекта "Доступное жилье" можно будет забыть. Действительно, как показывает мировая практика, поддержка государства -- одно из условий быстрого развития ипотеки.

Конечно, кроме категоричной позиции, предполагающей прекращение предоставления господдержки АИЖК, даже в Минфине рассматривают и более мягкий вариант дальнейшей деятельности АИЖК. Так, одним из предложений Минфина является переориентация агентства. "Задачей АИЖК может быть обеспечение наименее защищенных слоев населения жильем, а не конкуренция на рынке с другими игроками с использованием господдержки,-- говорит Дмитрий Панкин.-- Процентную ставку тогда нужно максимально снижать, но только для тех граждан, кто не может на свободном рынке купить по ипотеке квартиру".

Как бы то ни было, идея отмены госгарантий АИЖК обсуждается, и агентство уже начало прикидывать, как оно будет работать в случае, если это действительно случится. По словам исполнительного директора АИЖК Дмитрия Глазунова, агентство в принципе готово работать и без поддержки государства. Другое дело -- как.

"В случае прекращения господдержки правительство как единственный наш акционер может агентство продать -- по аналогии с Соединенными Штатами. В этом случае мы будет работать уже как наемные работники коммерческой организации. Единственное, что изменится,-- это политика АИЖК в отношении процентных ставок. Естественно, они будут выше",-- уверен Дмитрий Глазунов. По его словам, АИЖК в этом случае не сможет проводить социально ориентированную политику по развитию ипотеки в экономически менее развитых регионах, в которых банкам работать сегодня невыгодно. Однако оно с успехом сможет использовать ту широкую региональную сеть, которую за четыре года создали региональные ипотечные операторы.

При этом привлекать средства с рынка агентство сможет и без явных госгарантий. У него как у эмитента уже сложилась определенная репутация (АИЖК размещает свои облигации на рынке с 2003 года). Это подтверждает недавний пример. Долгое время госгарантии распространялись как на сами облигации АИЖК, так и на купон по ним. Однако на последнем размещении, которое состоялось 11 мая, госгарантий по купону не было. Однако на результаты размещения бумаг это не повлияло -- они оказались по-прежнему интересны рынку.

Бумажный выход

Тем не менее пока АИЖК надеется на другой исход развязанной Минфином дискуссии. Оно предложило правительству не отменять саму государственную поддержку агентства, а изменить его форму. Так, АИЖК предлагает правительству перейти от гарантий по каждому облигационному займу к бессрочной субсидиарной ответственности государства по обязательствам АИЖК. В законе будет закреплено, что государство отвечает по обязательствам агентства без привязки к конкретному выпуску облигаций и его сумме. Другое дело, в какой мере это устроит правительство, поскольку речь идет о развитии того самого принципа, который ранее не устроил Минфин. Однако решиться вовсе отказать АИЖК в господдержке правительству также будет очень непросто.

Дело в том, что, как стало известно "Деньгам", 3 мая президент России утвердил любопытный перечень поручений по итогам заседания президиума Госсовета 19 апреля. В нем Владимир Путин поручил Михаилу Фрадкову до 1 июля "рассмотреть и утвердить" представленную МЭРТом концепцию развития системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования. В поручении написано: "Определить форму и параметры государственной поддержки ОАО 'Агентство по ипотечному жилищному кредитованию' до 2010 года". Это можно расценивать как точку в межведомственном споре -- господдержка АИЖК обеспечена до 2010 года, а спор пойдет лишь о ее форме.

Тем не менее эта дискуссия стала толчком к переосмыслению самим АИЖК своих целей. Уже со следующего года АИЖК планирует начать уходить с первичного рынка ипотеки -- выкупа кредитов у своих региональных операторов. Механизм ухода с ипотечного рынка прописан в его новой "Концепции развития на 2006-2010 годы". В АИЖК уверены, что в скором времени должны появиться другие организации, которые будут осуществлять выкуп закладных вместо него. Например, крупные банки уже без господдержки, на собственные средства будут покупать пулы ипотечных кредитов и выпускать под них ипотечные ценные бумаги.

Такая схема, по сути, на банковском рынке действует еще с прошлого года. Банки активно продают друг другу накопленные пулы ипотечных кредитов. В прошлом году две такие операции провел банк "Дельтакредит", продав часть своего пула Москоммерцбанку. Городской ипотечный банк в этом году совершил три сделки на общую сумму порядка $15 млн -- с Райффайзенбанком, Международным московским банком и с банком "Сосьете Женераль Восток". По мере роста количества таких операций доля АИЖК в выкупе закладных у своих ипотечных операторов должна сократиться и в итоге приблизиться к нулю.

АИЖК намерено полностью прекратить выкуп закладных в регионах, где появятся операторы, подобные агентству. Там же, где их не будет, оно планирует выкуп закладных и после 2008 года. Напомним, что агентство покупает кредиты у своих партнеров за счет средств, которые оно привлекает на рынке, используя госгарантии. После ухода с рынка выкупа кредитов агентство будет расходовать средства, выделяемые из бюджета, уже на другие цели. Так, на привлеченные с рынка деньги АИЖК планирует выкупать не ипотечные кредиты, а ипотечные ценные бумаги у банков. Свою роль в федеральной системе ипотечного кредитования АИЖК со следующего года видит именно в формировании и развитии рынка ипотечных ценных бумаг.

Так, АИЖК предлагает разделить выпуск ипотечных ценных бумаг под длинные кредиты на краткосрочный (до 3 лет) и долгосрочный (на оставшиеся 10-15 лет). "Так как срок жилищного кредитования достигает 20 лет, такие длинные бумаги рынку интересны не будут,-- поясняет исполнительный директор АИЖК Дмитрий Глазунов.-- Для развития ипотечных ценных бумаг мы хотим 'разрезать' финансовый поток. Выпускаемая ценная бумага должна состоять из двух траншей -- старшего и младшего. Первый выкупит рынок, а второй -- наше агентство". Со временем такие операции с ценными бумагами и должны стать основной функцией АИЖК.