Какое жилье пользуется спросом в Подмосковье?

Существует мнение, что текущий год может стать переломным в развитии рынка подмосковной недвижимости. Тенденции, свидетельствующие о возможности серьезных перемен, - это происходящее в настоящее время затоваривание в секторе предложения коттеджных поселков премиум и бизнес- класса, падение спроса на таун-хаусы, а также развитие проектов загородной недвижимости нового формата.

Рублевка сдает позиции?

Все чаще появляется информация об ограниченном предложении земли в Подмосковье и, соответственно, росте цен на нее. Однако в некоторых случаях эти данные можно считать спорными. Например, зафиксированный на Рублево-Успенском направлении очередной ценовой рекорд - стоимость сотки достигла 70-100 тысяч долларов - объясняется потенциальным дефицитом земли по этому направлению. В действительности же, лимит земли, пригодной для строительства коттеджных поселков любого класса по этому загородному направлению, отнюдь не исчерпан - порядка 200 га (и это только абсолютная "чистая" земля). Таким образом, можно говорить о снижении ликвидности новых поселков, особенно стоимостью 1-1,5 млн. долларов за объект (традиционный формат для Рублевского направления), и существующей необходимости в подогреве этого рынка. Дополнительное свидетельство снижения инвестиционной привлекательности формата "коттедж" состоит в приостановке строительства новых домов на территориях поселков. В настоящее время успех в загородной недвижимости обусловливают такие факторы, как оригинальная концепция и архитектурное решение. Благодаря этому подходу некоторые поселки - "Х-парк", "Парк Шале" (элитный сектор, Рублевское шоссе), несколько поселков бизнес- (с ценой на уровне 500-600 тыс. долларов за объект) и экономкласса (Новорижское, Калужское направления) и, наконец, ряд объектов, совместивших спортивно-развлекательный характер, являются успешными и высоколиквидными.

Число удачных проектов, начатых в последние два года, весьма ограничено. Несмотря на то, что сейчас в Подмосковье строится немногим более 260 коттеджных поселков, более чем у 80% их них есть проблемы с реализацией. Риэлторы и застройщики охотно идут на скидки, объем недостроя растет. Цена коттеджей по сравнению с маем 2003 года снизилась на 10-15 процентов. Если ранее любые земельные участки продавались исключительно с подрядом на возведение дома (как правило, для строительства не менее 500 кв. м), то сегодня все чаще встречаются предложения о продаже чистой земли.

"Экономные" коттеджи

Мониторинг спроса показывает, что фактически каждый второй запрос ориентирован на приобретение коттеджа под ключ в пределах 50 км от Москвы по цене до 150-180 тыс. долларов. Наиболее востребованная площадь дома - 120 -180 кв. м, участок - в пределах 12 соток. Эти данные вполне соответствуют формату недвижимости экономкласса, грядущий бум на который предсказывался многими аналитиками еще в начале прошлого года. Тем не менее, из 260 строящихся поселков к экономклассу можно отнести не более 20, то есть менее 10 процентов.

Брокеры риэлторских агентств, занимающихся продажей коттеджных поселков, отмечают, что причина подобной нелюбви застройщиков к объектам экономкласса является их низкая доходность для девелопера. Действительно, при удачной реализации подобный поселок способен принести порядка 25-30% годовых, тогда как бизнес-класс и элитное жилье - свыше 60 и даже 100 % годовых. Однако для этого надо получить подряды на строительство как минимум 70% от всех предлагаемых к продаже в поселке домов, а площадь каждого из домов не менее 500 кв. м (именно при этом условии строителям удается получить максимальную прибыль от произведенных работ). Впрочем, спрос в данном сегменте исчерпывает себя. В итоге, сегодня на рынке коттеджного строительства сложилась следующая ситуация - девелоперы и собственники земельных участков воздерживаются выходить с новыми предложениями.

Отдыхаем круглый год

Структура российского спроса на загородное жилье предполагает не просто наличие коттеджного поселка с подведенными коммуникациями и инфраструктурой, а принципиально новый подход, согласно которому покупатель получает полный гостиничный сервис, бюджет которого составляет 50 - 250 тысяч долларов. Новый подход к покупке загородной недвижимости, основанный на желании получить высокое качество жизни по доступной цене, характерен для нового слоя покупателей - среднего класса.

Подобные проекты в Подмосковье уже есть и пользуются несомненным успехом. В числе первопроходцев - поселок "Мамошино" по Новорижскому шоссе и "Парк Яхрома" по Дмитровскому шоссе. Сегодня на авансцену в этом формате выходит загородный жилой курорт "Витро Вилладж", расположенный между Калужским и Симферопольском шоссе. Здесь на территории в 14 га будет построено несколько корпусов, рассчитанных на 70 апартаментов, стоимость квадратного метра составляет от 850 евро. Покупатели на постоянной основе получат как полный гостиничный сервис и возможность воспользоваться максимально развитой городской инфраструктурой для постоянного проживания, так и набор рекреационных и гостиничных услуг для полноценного отдыха. Все это позволит проживать в "Витро Вилладж" постоянно и не менее комфортно, чем в городской квартире. Стоимость эксплуатационных услуг заявляется на уровне 1 доллара за 1 кв. метр.

Отдыхаем хорошо

Успех загородных комплексов, строительство которых, несомненно, начнется уже в ближайшее время в массовом порядке, предсказать несложно, поскольку на них установится устойчивый долгосрочный спрос, в том числе со стороны тех, кто в настоящее время предпочитает арендовать или снимать номер в домах отдыха. Спрос же на услуги современных загородных клубов и пансионатов, расположенных в Подмосковье, растет с каждым годом. Сегодня их среднегодовая загрузка составляет 70-85%, а летом и в праздники доходит до 100 процентов. К примеру, в 2004 году порядка 70 % номерного фонда на весь летний сезон было продано еще в марте. А ведь все новые отели и пансионаты ("Гелиопарк", "Атлас Парк-Отель", дачные отели "Истра Холидей", пансионат "Акварели") рассчитаны как минимум на потребителя со средним доходом (40-70 долларов за номер в сутки) и выше среднего доходом (100-250 долларов за номер в сутки), то есть от 5 до 15 тысяч долларов за сезон.

Дата публикации: 11:01 01 июня 2005

Источник: bpn.ru