Обзор рынка офисной недвижимости Москвы. Итоги 2004 года

В Москве завершил работу Конгресс Гильдии российских риэлторов. На секции коммерческой недвижимости обсуждались различные аспекты рынка коммерческой недвижимости.

На секции были представлены доклады посвященные обзору рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга (докладчик – Спивак Олег Леонидович, «Бекар-консалтинг»), обзору рынка офисных помещений Москвы (докладчик – Сергей Рябокобылко, «Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko»), с докладом о рынке коммерческой недвижимости регионов выступил Лобанов Сергей («МИЭЛЬ-недвижимость»), с докладом, посвященным концепции торговых центров выступила Ольга Козловская («Магазин магазинов»), о рынке складских помещений рассказывал представитель компании «Knight Frank», с докладом о вопросах и проблемах управления недвижимым имуществом выступил Георгий Рыков («Бестъ» СПб), об особенностях девелопмента в Москве и регионах рассказывал Евтушевский Игорь Викторович («Ведис Девелопмент»), Ольга Архангельская («Ernst & Young») выступила с докладом на тему: «Консалтинг при инвестировании в коммерческую недвижимость», а Эвелина Ишметова (GVA Sawger) представила на суд участников тему: «Типичные ошибки консультантов».

Наиболее актуальным и интересным, на мой взгляд, был доклад старшего исполнительного директора компании «Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko» Сергея Рябокобылко.

Обзор рынка

Основными тенденциями на рынке офисной недвижимости Москвы в 2004 году, по мнению специалистов «Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko» было - увеличение объема рынка, повышение качества, что проявлялось и во взрослении российских операторов рынка и в появление новых международных девелоперов, дальнейшая децентрализация, появление бизнес–парков, развитие проекта Москва–Сити и углубление тенденции сегментации рынка.

Индекс строительной активности

В 2004 году только два района - Замоскворечье и Шаболовка сохранили темпы строительства на прежнем уровне, остальные же продемонстрировали рост индекса строительной активности. Лидерами роста стали: район «Таганский», где рост индекса составил 8% и район «Сокол», где индекс вырос на 5%.

Офисы, отвечающие международным стандартом качества (А и B)

По данным «Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko» в 2004 году в Москве было построено около 700 тысяч квадратных метров офисов класса А и В, что составляет рост в 34%, по сравнению с 2003 годом. В 2005 году ожидается введение в строй 1,2 млн. квадратных метров офисных площадей классов А и В. Сегодня по числу сделок Москва опережает ведущие столицы Европы, но по объему предложений занимает последнее место, пропустив вперед даже Барселону. Основной тенденцией Московского рынка офисной недвижимости Сергей Рябокобылко назвал увеличение темпов роста, причем такого увеличения, что к 2008 году, по его мнению, объем рынка удвоится. Но и тогда Москва лишь обгонит Барселону и приблизится, по объему предложения к Мадриду. Значит есть еще куда стремиться.

Предложение, новое строительство, поглощение

На сегодня в Москве, в исторической части города, наблюдается средоточие качественных офисных зданий. Около 40% всех офисных площадей сконцентрировано в пределах Садового кольца. Большая плотность застройки в центре, проблемы с получением участков под новое строительство, трудности с парковкой – эти и другие факторы смещают интерес девелоперов и арендаторов от центра к окраинам. По мнению Сергея Рябокобылко тенденция к децентрализации, наметившаяся на Московском рынке в 2002 году получит в ближайшем будущем свое дальнейшее развитие.

Если говорить об объемах сделок на рынке, то в 2004 году он составил 850 тысяч квадратных метров, при этом на долю Центра пришлось 21%, а на долю Замоскворечья -16,4%.

Анализируя сегодняшнюю ситуацию на рынке офисов международного качества, географию строительства новых офисных комплексов и ближайшие планы освоения городских территорий, можно констатировать, что Московские девелоперы двигаются от центра города на запад.

Спрос и предложение

По сведениям специалистов «Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko» в 2004 году рынок поглотил 738 тысяч квадратных метров, что на 50% больше объемов поглощения предыдущего года. Сергей Рябокобылко прогнозирует, что в течении ближайших 3 лет формирование рынка офисов международного качества продолжится. Сегодня можно говорить о том, что рынок пока лишь нащупывает точку равновесия.

Арендные ставки

В 2004 году на московском рынке офисной недвижимости средние ставки держались на следующем уровне – для офисов класса А: $553 за кв. м (нетто), рост по сравнению с 2003 годом составил 9,8%, ставки для всего сегмента можно оценить как однородные; для офисов класса B: $430 за кв. м (нетто), рост по сравнению с 2003 годом составил14%, но наблюдалась высокая волатильность ставок.

Одной из особенностей рынка можно назвать тот факт, что арендные ставки в небольших зданиях класса А, с уникальным расположением, стабильно держатся на уровне $700 - $800 за кв. м.

Свободные площади

Доля свободных помещений на рынке в 2004 году сократилась до 4,4%, против 6,5% в 2003 году. В ближайшие годы, по прогнозам специалистов «Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko» процент незанятых помещений останется стабильным. Незначительное количество свободных площадей приводит к росту объемов предварительной аренды.

Тенденции на начало 2005 года

Показатели	Январь – Май 2005	Январь – Май 2004	%
Предложение качественных площадей	4 115 000 кв.м	3 527 000 кв.м	17%
Общее количество арендованных и приобретенных площадей	450 000 кв.м	277 000 кв.м	62%
Новое строительство	270 000 кв.м	340 000 кв.м	-20%
Арендные ставки (Класс A и B, $/кв. м)	$504	$441	14%
Цена продажи ($/кв. м)	$2 772	$2 430	14%

Ключевые проекты

Девелопмент: показатели

Сегодня в Москве существует порядка 200 девелоперов, многие из которых, представлены на рынке всего одним или двумя проектами. В 2004 году средний размер площади девелоперских проектов составлял: для класса A: 17,500 кв. м, для класса B: 8,000 кв. м. Причем большинство подобных проектов можно назвать нетрудоемкими для девелоперов, хотя бы в силу их небольшого объема и относительной стандартности. В ближайшем будущем ожидается изменение девелперских проектов в сторону их укрупнения – до уровня 100-200 тыс. кв. м. Интересно отметить, что сегодня на долю нескольких ведущих девелоперов приходится более 20% всех проектов на рынке офисной недвижимости как существующих, так и строящихся или планируемых.

Девелопмент: основные игроки

Из существующих проектов, включающих в себя офисные площади, наиблоее интересными и значимыми, по мнению Сергея Рябокобылко, являются следующие:

Высотные здания

«Башня Федерация»

• Адрес: Москва–Сити, владение 13
• Девелопер: «Миракс Сити»
• Здание включает офисные, жилые и торговые площади
• Высота: 340 м
• Две башни этажностью: 83 и 57 этажа
• Общая площадь: 340 800 кв. м
• Офисная площадь: 174 000 кв. м
• Дата ввода в эксплуатацию: 4 кв. 2006 г., 1 кв. 2008 г.

«Город Столиц»

• Адрес: Москва–Сити, владение 9
• Девелопер: «Капитал Груп»
• Две башни этажностью: 62 и 73 этажа
• Два купольных здания высотой 6 и 16 этажей
• Общая площадь комплекса: более 280 000 кв. м
• Офисы: с 4–го по 17–й этаж
• Дата ввода в эксплуатацию: 2006–07 гг.

«Новый Век» , Lotte & Lotte

• Адрес: Новинский бульвар, 8–10
• Девелопер: «Lotte & Lotte»
• Офисы, торговые помещения и гостиница
• Этажность: 23 этажа
• Общая площадь: 80 000 кв. м
• Офисная площадь: 23 000 кв. м
• Дата ввода в эксплуатацию: 3 кв. 2006 г.

Здания класса А в центральной части города

«Аврора Бизнес–Парк» Фаза II

• Адрес: Садовническая улица, 82
• Девелопер: «Форум Девелопмент»
• Этажность: 5–10 этажей
• Общая площадь проекта: 150 000 кв. м
• Офисная площадь: 39 000 кв. м
• Дата ввода в эксплуатацию: 4 кв. 2005 г.

«Дукат III»

• Адрес: улица Гашека, 6
• Девелопер: «Hines»
• Этажность: 14
• Общая площадь: 31 000 кв. м
• Офисная площадь: 29 700 кв. м
• Дата ввода в эксплуатацию: 4 кв. 2005 г.

«Эрмитаж Плаза»

• Адрес: Краснопролетарская улица, 2/4–6
• Девелопер: «Форум Девелопмент»
• Офисный комплекс состоит из 3–х зданий
• Этажность: 4, 5, 8 этажей
• Общая площадь: 40 000 кв. м
• Офисная площадь: 26 400 кв. м
• Дата ввода в эксплуатацию: 1 кв. 2006 г.

«Пушкинский Дом»

• Адрес: Страстной бульвар, 9
• Девелопер: «Капитал Груп»
• Этажность: 9 этажей
• Общая площадь: 18 500 кв. м
• Офисная площадь: 12 500 кв. м
• Дата ввода в эксплуатацию: 4 кв. 2005 г.

«White Square»

• Адрес: Лесная улица, 15
• Девелопер: «AIG/Lincoln» и «Coalco»
• Офисный комплекс состоит из 3–х зданий
• Этажность: 7–15 этажей
• Общая площадь: 75 000 кв. м
• Офисная площадь: 60 000 кв. м
• Дата ввода в эксплуатацию: 2007 г.

«Романов Двор III»

• Адрес: Романов переулок, 2, строение 1
• Девелопер: «Романов Девелопмент Груп»
• Этажность: 7 этажей
• Общая площадь: 14 000 кв. м
• Офисная площадь: 10 000 кв. м
• Дата ввода в эксплуатацию: 4 кв. 2006 г.

Офисные проекты за пределами центра

Среди новых проектов расположенных за пределами центра хочется выделить Международный бизнес–парк «Крылатские Холмы», «ГринВуд» бизнес–парк», офисный комплекс «Беловежская улица, 21», «Кантри Парк», «Крокус Сити» и Бизнес–парк «Troy». Все объекты, кроме бизнес–парка «Troy» расположены на Западе-Северо-Западе.

Международный бизнес–парк «Крылатские Холмы»

• Адрес: Крылатская улица, 17
• Девелопер: «CMI Development»
• Бизнес–парк состоит из 4–х офисных зданий
• Общая площадь: 60 000 кв. м
• Офисная площадь: 58 700 кв. м
• Дата ввода в эксплуатацию: поэтапно 1-3 кв. 2005 г.

«ГринВуд» бизнес–парк

• Адрес: 71 км МКАД, между Ленинградским и Волоколамским шоссе
• Девелопер: «МКЦ»
• Офисно–деловой центр, гостинично–жилой комплекс
• Включает в себя 14 офисных зданий
• Офисная площадь от 3 500 до 13 500 кв. м
• Общая площадь 130 000 кв. м
• Дата ввода в эксплуатацию: 2006–07 гг.

Итоги и перспективы

Основные тенденции и значимые факторы, оказывающие влияние на рынок коммерческой офисной недвижимости в Москве в 2003 – 2005 годах:

• Строительство зданий комплекса «Москва–Сити»;
• Продолжающаяся децентрализация: движение девелоперов и арендаторов за пределы Садового кольца;
• Строительство и развитие бизнес–парков;
• Офисные здания прайм класса в центре;
• Осуществление новых масштабных офисных проектов за пределами МКАД;
• Нарастающая конкуренция экс–промышленных зданий за качественных арендаторов;
• Российские компании - «голубые фишки» арендуют площади в профессионально управляемых зданиях.

Перспективы развития рынка

Московский рынок недвижимости увеличится вдвое к 2008 году - что произойдет с арендными ставками? Это может привести к фрагментации ставок. Сергей Рябокобылко сделал предположение, что либо здания класса А преодолеют рубеж качественно и разрыв между ставками в офисах классов А и В сохраниться на прежнем уровне, либо, если цены в офисах сегментов А и В уравновесятся, арендаторы станут переезжать из офисов класса В в офисы класса А, обеспечивающие более комфортное размещение и обслуживание бизнеса.

Рынок растет и меняется, одной из черт изменения офисного рынка столицы является увеличение срока, необходимого для подбора качественного помещения – если раньше для планирования переезда требовался срок около 6 месяцев, то сегодня для качественного решения подобной проблемы требуется от 12 до 24 месяцев.

Рыночные тенденции

Останется ли рынок недвижимости долларовым? Индексация арендных ставок - уже реальность?

Сегодня на Московском рынке офисных помещений класса А и В преимущественно действуют 11-ти месячные договоры аренды. По мнению Сергея Рябокобылко наиболее цивилизованный путь развития рынка – индексация арендных ставок (привязка ставок аренды к показателю, объективно отражающему инфляцию, например, к индексу потребительских цен той валюты, в которой заключен договор аренды), что позволит владельцам зданий избегать потерь, связанных с инфляцией, а арендаторов предохранит от бесконтрольного роста арендных ставок. Кроме того, такой подход может повлиять на удлинение сроков аренды до 7 – 15 лет.

Дата публикации: 14:01 14 июня 2005

Источник: bpn.ru