Служебная квартира

Московским компаниям все труднее найти себе хороший офис по разумной цене

В 2005 году на рынок коммерческой недвижимости Москвы должно выйти порядка 300-350 тыс. кв. метров офисных помещений класса А и 450-500 тыс. кв. метров офисов класса В. В первом квартале этого года рынок "проглотил" уже 220 тыс. кв. метров. Но, несмотря на столь серьезные объемы строительства, спрос на аренду и покупку площадей в бизнес-центрах остается очень высоким. Причем, что интересно, многие качественные офисные новостройки Москвы полностью сдаются в аренду задолго до окончания их строительства.

Если компании срочно понадобится новый офис, то она вряд ли найдет его быстро. Даже в сегменте самых дорогих офисов класса А - явный дефицит жизненного пространства. Свободных площадей на рынке сегодня, по разным оценкам, не более 10%, а в пределах Садового кольца их доля еще меньше. Некоторые участники рынка приводят совсем "смешные" цифры. Так, по данным компании NobleGibbons, доля свободных площадей по классу А составляет в Москве всего 2%, а по классу В - 7%.

Ближе к природе - дешевле

Именно поэтому московские компании, особенно крупные, переориентируются на бизнес-центры, которые строятся в ближнем Подмосковье. Так, в новый бизнес-центр "Кантри-Парк" в Химках уже перебрались в полном составе российские представительства немецких автомобильных компаний Porsche и BMW.

"Зарубежный опыт показывает, что офисная недвижимость за пределами черты города пользуется большим спросом, - говорит руководитель отдела маркетинга управляющей компании Forum Management Роман Директович. - В Москве подобные проекты только начинают появляться ("Кантри-Парк", "Крылатские Холмы"), и это связано с увеличивающейся нехваткой хороших участков в центре и транспортной перегруженностью дорог. В таких комплексах, как правило, арендные ставки ниже, чем в городе, у них большие парковки. Не менее важна для многих арендаторов низкая этажность объектов и хорошая экология. Нет проблем и с транспортной доступностью, так как утром основной поток машин идет в центр. Вопрос удаленности от метро легко решается организацией "шаттл-басов" от ближайших станций. Все эти факторы объясняют повышенный спрос на подобные объекты со стороны крупных международных компаний".

Но российская жизнь вносит свои коррективы. По мнению директора по развитию компании 4Rent Estate Сергея Храмова, система "шаттлов" у нас еще недостаточно отработана. И нередко собственник здания и его потенциальный арендатор не могут договориться о том, кто и в какой мере будет нести транспортные расходы, связанные с доставкой сотрудников и клиентов в загородный офис компании. А в результате арендатор вновь обращает взор на бизнес-центры в пределах столицы.

Город офисов

Пока московские офисы чаще сдаются в аренду, чем продаются. По одним оценкам, аренда составляет 72% общего объема сделок, по другим - 67%. Но связано это совсем не с тем, что большинство компаний стремится снять, а не купить офис.

"Сегодня почти половина всех клиентов хотят купить офис, в то же время чуть ли не 90% предложений рынка - это аренда, - рассказывает Сергей Храмов. - Почему? Потому что далеко не все собственники сейчас могут предложить свои помещения на продажу. Если владелец покажет реальную себестоимость здания, выяснится, что разница между его балансовой стоимостью и той рыночной ценой, по которой он хочет его продать, очень велика. Продавцу придется платить огромный налог, который сделает сделку совершенно невыгодной и для него, и для покупателя. Поэтому собственники вначале предлагают офисы в аренду с целью их дальнейшей продажи, при этом не заключая договоры долгосрочной аренды".

Сегодняшние арендные ставки в среднем составляют 680-880 долларов за 1 кв. метр в год для А-офисов (без НДС, но включая эксплуатационные расходы) и 470-650 долларов для В-офисов. Среди наиболее интересных и значимых объектов, введенных в первом квартале 2005 года, - наконец-то построенная "Балчуг- Плаза" (Садовническая набережная, 1) общей площадью 31 тыс. кв. метров, "Аквамарин-1" (Озерковская набережная, 28) площадью 11 300 кв. метров, "Мерседес-Бенц-Плаза" (Ленинградский проспект, 39) площадью 15 тыс. кв. метров и офисное здание на Страстном бульваре, 9 площадью 19 294 кв. метров. Интересно, что "Балчуг-Плаза" сразу была куплена компанией "Сибнефть", а Объединенная металлургическая компания в настоящее время ведет переговоры о приобретении бизнес-центра "Аквамарин".

Что же касается тех объектов, которые появятся во второй половине этого года, то крупнейшим из них, безусловно, станет вторая очередь "Аврора-Бизнес-Парк" на Садовнической набережной, 82. Комплекс класса А уже на подходе, он будет сдан в конце июля. "Аврорские" помещения предлагаются в аренду по цене 675 долларов за 1 кв. метр в год. Осенью будет сдана первая очередь "Станиславский Центр" (это бизнес-центр класса В), где аренда составляет 500 долларов за "квадрат" в год. Наконец, под самый новый год, в декабре, на улице Гашека появится "Дукат Плейс III" (бизнес-центр класса А). "Дукатовская" ставка аренды - 550 долларов за 1 кв. метр в год.

"До конца этого года, по нашим прогнозам, на рынок выйдет около 300 тыс. кв. метров помещений класса А и примерно 400 тыс. кв. метров класса В, - говорит начальник отдела исследований компании NobleGibbons Ирина Герасимова. - Причем последних с каждым годом будет все больше".

Руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood Михаил Гец также уверен, что будущее рынка коммерческой недвижимости Москвы - за бизнес-центрами класса В. "Можно прогнозировать, что через 1,5-2 года на рынке будет преобладать именно В-класс. Это связано с активным выводом из города промышленных зон и реконструкцией бывших заводских зданий и НИИ в офисы", - поясняет он.

А вот офисов класса С будет все меньше: такие здания или реконструируют и они переходят в В-класс, или просто перепрофилируют из офисного центра под что-то другое.