Помещения предприятий-банкротов превратят в офисы класса С

В конце 90-х годов многие старые заводы и фабрики столицы оказались в сложной ситуации: их единственными реальными активами стали земля и сооружения, которые на ней стояли. Переводить производство на новые технологии не было средств, так что множество промышленных объектов просто заморозили или вовсе прекратили свою производственную деятельность по причине ее нерентабельности. Специалисты, занимающиеся в столице девелопментом промышленных предприятий, отмечают, что если до последнего момента этот рынок представлялся закрытым, то сейчас здесь появилась положительная динамика.

Из завода в офис

Один из возможных путей решения проблемы предложили столичные девелоперы - реконструировать заводские сооружения и использовать их в качестве офисов класса С. Как отмечает заместитель генерального директора инвестиционной компании "Визави" Антон Белобжеский, анализ показывает, что после реконструкции и эффективного управления вложения могут окупиться уже через три года. Офисы класса С пользуются стабильным спросом из-за умеренных арендных ставок. К тому же кризисные колебания цен в дешевом сегменте не так заметны. Пока что столичные застройщики предпочитают возводить с нуля дорогие офисы, чем искать в Москве готовые площадки, которые можно было использовать для оборудования дешевых помещений для сдачи в аренду. Но ситуация постепенно меняется.

Раньше под офисы можно было переоборудовать гостиничные номера - но после выхода известного постановления этот рынок перестал был актуальным. Осталась так называемая индустриальная недвижимость. Как говорит А. Белобжеский, у нее есть ряд особенностей, которые при ближайшем рассмотрении оказываются преимуществами. Во-первых, большая высота потолков - как правило, в бывших заводских цехах полно свободного пространства, там огромные окна - что позволяет экономить на освещении и хорошие возможности для свободной планировки помещений. Во-вторых, электрические и тепловые мощности рассчитаны на большие нагрузки, значит - не будет никаких проблем с подключением разнообразной офисной и сопутствующей техники. В-третьих, перед самими зданиями, как правило, предусмотрены обширные территории для автостоянок. В крайнем случае, под них можно отдать и неиспользуемые заводские ангары. К таким предприятиям, как правило, всегда ведут удобные подъездные пути. И наконец, индустриальная недвижимость, как правило, реализуется по очень привлекательным ценам. Цена приобретения промышленных площадей, построенных в середине прошлого века, за счет больших объемов составляет примерно от 250 до 450 долларов за квадратных метр.

Принять во внимание

В последние годы городские власти стали уделять много внимания эффективному использованию производственных территорий и промышленных зон. Их реорганизация, являющаяся одним из стратегических направлений Генплана градостроительного развития столицы, была даже детализирована в специальной "Целевой программе реорганизации производственных территорий на 2004-2006 гг.". Ее основными целями декларируется сохранение промышленного потенциала столицы и повышение эффективности производства. Позиция московских властей тверда: прежде чем приступать к выводу промпредприятия, продукция которого может быть востребована на рынке, необходимо сначала в другом месте построить для него новые цеха. Если же предприятие не может доказать свою конкурентоспособность или является просто вредным для экологии, то оно может быть ликвидировано, а его производственные мощности использованы по другому назначению.

Чтобы приступить к девелопменту промышленных территорий, сначала необходимо выработать концепцию их развития. Как отмечает специалист компании "Визави", ее определяющими факторами являются специфика расположения объекта, перспективы развития соседних территорий, спрос на недвижимость данного профиля, состояние имеющихся строений, историческая и архитектурная ценность объектов.

Не все московские заводы находятся в составе промзон - некоторые стоят особняком. Те же, которые располагаются в глубине производственной территории, могут быть окружены жильем, коммуникациями, гаражами и т.п. объектами. После учета всех факторов можно приступать к разработке плана реконструкции, его согласованию и непосредственному осуществлению.

Основных этапов проведения реконструкции пять. Во-первых, вывод промпредприятий за черту города. Эта задача также часто ложится на плечи инвестора. Во-вторых, реконструкция старых сооружений. Затем строительство новых зданий, организация парковки и благоустройство территории. Подобные проекты, разумеется, очень сложны и трудоемки. Затраты на реконструкцию объектов приблизительно составляют 200-300 долларов за квадратный метр. Реконструированные объекты, как правило, сдаются в аренду по 15-200 долларов за квадратный метр. Таким образом, с учетом затрат на собственно покупку и проведение необходимых работ окупаемость проектов в среднем составляет три года. Эти вложения считаются долгосрочными. Как отмечает А. Белобжеский, те, кто занимается подобным бизнесом, не планируют быстрой перепродажи создаваемых офис-парков.