Строителей вылечат от «долевой» зависимости

Закон о долевом строительстве, вступивший в силу 1 апреля и очень осложнивший застройщикам жизнь, заставил петербургское строительное сообщество искать другие инструменты инвестирования. О некоторых промежуточных результатах этих поисков корреспонденту рассказал вице-президент, директор Союза строительных компаний Лев Каплан.

- Лев Моисеевич, насколько мне известно, инструменты финансирования строительства жилья обсуждаются в городе уже не первый год. Что же нового принес в имеющуюся ситуацию закон о долевом строительстве?

- Действительно, проблема отсутствия источников инвестиций в недвижимость не решена еще с начала 90-х годов. Уже в 1993 году бюджетные средства на жилищное строительство в городе составили 15% к объему ввода жилья, а в 2004 году – всего 3%. В этих условиях, как вы знаете, лидирующую позицию заняло долевое участие граждан в строительстве жилья, которое в 2004 году достигло 95% от всего объема ввода. В целом по России долевое строительство в 2004 году составило 75% всего введенного жилья.

Долевое участие в инвестировании (его метко назвали «соинвестирование поневоле») явилось, с одной стороны, спасением жилищного строительства в Петербурге, а с другой стороны, породило много проблем, связанных с отсутствием законодательной базы. Вследствие юридической неразберихи мы получили только в Петербурге, по некоторым данным, свыше 15 тысяч обманутых дольщиков. У всех еще на слуху громкие скандалы, вызванные банкротством ряда крупных компаний («Виадук», «Росглавматериалы», «УНР-86», «Клаб»), «двойными» продажами квартир застройщиками, подрядчиками и другими соинвесторами. Следует, правда, отметить, что с развитием практики долевого строительства и дольщики, и застройщики выработали определенные «правила игры», и число таких обманов существенно сократилось.

Но наконец, в декабре 2004 года в числе 25 «жилищных законов» был принят Федеральный закон №214-ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных жилых домов и других объектов недвижимости». Закон, безусловно, долгожданный и очень нужный. Можно только сожалеть о том, что он не появился 5-6 лет назад.

Однако этот закон вызвал бурную негативную реакцию со стороны застройщиков Петербурга и Москвы, где наиболее развито долевое строительство. В печатных СМИ вышли и продолжают появляться десятки публикаций, критикующих новый закон. Были попытки коренным образом его изменить: перенести сроки ввода в действие или, более того, вообще отменить.

- Что ж, это вполне объяснимо. Трудно ожидать, чтобы компаниям понравилось установление жесткого контроля над их деятельностью со стороны государства.

Да, но есть и объективная сторона проблемы недовольства и даже панических настроений среди застройщиков, для которых средства граждан – единственный источник инвестирования строительства. Дело в том, что если раньше практически все права и рычаги давления были у застройщиков, то с принятием этого закона «маятник» качнулся в другую сторону. У дольщиков появились большие права: право во внесудебном, одностороннем порядке изымать свои средства в ряде случаев нарушения договора, описание содержания самого договора «долевого участия», контроль за целевым использованием собранных застройщиком средств и многое другое. При этом ряд норм нового закона ущемляет права застройщиков: неравновесные размеры штрафов, угроза массового изъятия средств, введение НДС и другие меры, нарушающие баланс интересов граждан и застройщиков. А это – опасно, ибо, если серьезно нарушаются права строителей, они просто сократят рисковое долевое строительство. Соответственно, объемы ввода жилья могут сократиться в несколько раз – тем более что другие инструменты финансирования строительства находятся пока что в зачаточном состоянии.

- В чем вы видите выход из ситуации?

- Я считаю, что отменять ничего не надо. С законом нужно работать, его можно и должно корректировать. И такая работа ведется. На конференции «Пакет федеральных законов по градостроительству и развитию жилищного строительства, принятый в декабре 2004 года», которая состоялась в Петербурге 24 марта сего года, бизнес-сообщество города и области предложило пять поправок к Федеральному закону №214-ФЗ. Вкратце перечислю все пять:

• исключить возможность одностороннего, внесудебного отказа дольщика от договора участия в долевом строительстве, оставив эту возможность только в судебном порядке;
• исключить принуждение застройщика раскрывать конфиденциальную финансовую информацию, составляющую предмет коммерческий тайны;
• уравновесить штрафные санкции дольщиков и застройщиков за неисполнение их обязательств;
• устранить взимание налога на добавленную стоимость по договору долевого участия;
• уточнить понятие “целевое использование средств дольщиков”, распространив его не на конкретный жилой дом, а на объекты, строящиеся по данной схеме инвестирования застройщиком.

Поправки были озвучены вашим покорным слугой на II Международном конгрессе «Государство и бизнес: социально-ответственное партнерство», прошедшем в Москве 20 мая, и внесены в резолюцию конгресса. Есть надежда, что эти поправки будут приняты Госдумой на осенней сессии.

И все-таки, подчеркиваю, массовое долевое инвестирование строительства жилых домов – это рискованная, далеко не рыночная мера, вызванная реалиями переходного периода рыночной экономики. Не думаю, что средства дольщиков и далее будут основой инвестирования, даже если Федеральный закон №214-ФЗ будет скорректирован и заработает в полную силу.

- Но, судя по приведенным Вами цифрам, эффективных альтернатив «долевке» пока не найдено.

Почему же – альтернативы есть, они давным-давно работают во всем мире. Если обратиться к мировой практике, то мы увидим, что основные источники инвестирования в недвижимость, особенно в строительство жилья – это ресурсы коммерческих банков (кредитование или прямое финансирование), резервы страховых компаний и пенсионных фондов, бюджетные средства разного уровня (для строительства «социального» жилья) и, особенно, ипотечное кредитование. Однако нужно учитывать, что ипотека – это только средство для создания платежеспособного спроса населения, а не инструмент непосредственного инвестирования в строительство недвижимости. Ведь кредиты должны выдаваться на длительный срок, а деньги на возведение жилого дома нужны в полном объеме и на сравнительно короткий срок строительства.

Другое дело, что неразвитость российского финансового рынка и законодательной базы не позволяет всем этим способам инвестирования полноценно реализовываться. Что, например, могут нам дать коммерческие банки? Сегодня в сферу инвестиций и строительства направляется менее 4% всех кредитных ресурсов банков Северо-Запада России, да и то по не вполне законным формам. В основном кредиты выдаются под договора долевого участия, которые и сейчас уязвимы в правовом отношении. А между тем, переход на систему торгов на объекты недвижимости (с 1 октября 2005 года для жилищного строительства они станут обязательными), резкое сокращение продаж, удорожание строительства привели к тому, что у застройщиков появились значительные потребности в заемных средствах. У коммерческих банков эти средства есть. Все дело упирается в отсутствие ликвидных залогов у застройщиков. Дело не в том, что закладывать нечего: залогом может стать и собственность на землю, и долгосрочные права аренды, и незавершенное строительство. Однако все эти виды залога не реализуемы из-за отсутствия политической воли руководства города, которое, будучи владельцем земли, в лице КУГИ запрещает все возможности, предусмотренные в федеральном законодательстве (Земельном кодексе РФ).

Ситуация с резервами страховых компаний – тоже неопределенная. Законом запрещено использовать резервы страховых компаний иначе, чем на покупку государственных ценных бумаг. Обращение «Союзпетростроя» в Федеральную Службу страхового надзора с просьбой разрешить использование резервов страховщиков для инвестирования жилищного строительства пока не получило положительного ответа. То же относится и к использованию резервов пенсионных фондов, хотя на Западе эти средства служат мощными источниками инвестиций в недвижимость.

Сейчас появилась надежда на новый для нас инструмент финансирования - возможность привлечения ЗПИФов к инвестированию строительства конкретных объектов, в частности, жилья. Как все новое, ЗПИФы пока вызывают у строителей настороженность. Нужна широкая разъяснительная работа в направлении обоснования преимуществ ЗПИФов – степени их надежности, методов создания и использования. Особенно много вопросов вызывает «коллективный» характер сбора средств, что всегда бывает непросто для застройщиков-конкурентов.

Остается только надеяться, что этот новый инструмент инвестирования получит признание и будет содействовать развитию жилищного и другого строительства в нашем городе.