Земля переводится поближе к рынку

Губернатор Ленинградской области Валерий Сердюков подписал закон "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую…". Этот документ открывает новые возможности для участников пригородного рынка.

Инициаторами принятия областного закона выступили специалисты Облкомимущества; в областном ЗС его продвигали депутаты Виктор Санец и Павел Степанов. Основные цели: выполнить требования, установленные федеральным законодательством; упростить процедуру перевода земель; более эффективно использовать и активизировать рыночный оборот земельных наделов.

Документ разграничивает полномочия по переводу земель между субъектом федерации и муниципалитетами (ст. 3 Областного закона №51 от 22 июня).

Государственные владения (за исключением федеральных земель) могут менять статус по решению областного правительства. Земли сельхозназначения (независимо от формы собственности) - тоже. Переводом территорий, принадлежащих частным лицам и компаниям, будут ведать органы местного самоуправления - муниципалитеты.

Чтобы превратить земли сельхозназначения, например в участок категории "земли поселений", необходимы основания. В этом качестве для государственных территорий могут выступать ходатайства исполнительной власти (областной или ОМСУ), для частных - ходатайство собственника (ст. 4).

В законе приводится также перечень сведений, которые необходимо включить в ходатайство, а также документов, необходимых для успешного прохождения процедуры (ст. 5 и 6). Как отмечает руководитель отдела продаж строящейся загородной недвижимости компании "Петербург-ская Недвижимость" Алексей Рогов, именно сложность прохождения согласований в изрядной степени тормозит загородный рынок.

Много времени тратится на получение виз Государственной экологической экспертизы. Непросто бывает и с расчетами потерь сельхозпроизводства. "Так уж исторически сложилось, что наиболее пригодные под застройку территории относятся к землям сельхозназначения", - замечает г-н Рогов.

Девелоперы, работая с пригородными участками, ориентируются на два основных критерия: востребованность конкретных территорий потребителем (местоположение, ландшафт и пр.) и простота/сложность прохождения согласований. Получить права на обустройство в сельхоззоне садоводства можно (при интенсивной работе) за три-четыре месяца.

А вот если заниматься землями Минобороны, нужно выходить на федеральный уровень; это займет минимум год-полтора, причем без гарантированного результата.

Управляющий проектами Группы компаний "Олимп 2000" Сергей Щерба оценивает принятие закона положительно, но уверен, что радикальных изменений на рынке не произойдет. "Наиболее перспективные варианты - перевод сельхозземель в земли поселений с последующим разрешением на ИЖС - все равно будут связаны с длительными и сложными согласованиями, с выполнением обязательных условий", - говорит Сергей Щерба.

Еще одна важная проблема - инфраструктура. Нужны электросети, нужен газ… Чтобы существенно активизировать рынок, в инженерию должны вкладываться и областные власти. Крупные компании могут, например, создать консорциум и заниматься инфраструктурой сообща (как те же "Олимп 2000", "Евросиб" и группа ЛСР) - но это рентабельно только при работе в верхнем ценовом сегменте. "Именно инженерные проблемы сдерживают развитие рынка недорогих участков и построек", - считает Сергей Щерба.

Директор агентства "Бекар" Алексей Бегунов говорит о том, что новый закон, упорядочивая процедуру перевода земель, приведет к выравниванию цен, сегодня неоправданно зависящих от бюрократических сложностей.

"Например, в одном из южных районов земли сельхозназначения при покупке оптом стоят около $50 за сотку; если паи выделить в натуре, провести кадастровую съемку и установить границы, цена поднимется до $300-400, а в случае оформления под ИЖС - уже до $1000-1500 за сотку", - говорит г-н Бегунов.

Передача части полномочий муниципалитетам - явление неоднозначное: в некоторых случаях это может привести не к упрощению, а к дополнительным проблемам.

Между тем земельное законодательство развивается и на федеральном уровне. Госдума в третьем чтении приняла поправки к законам "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения и "О землеустройстве" (текст окончательного варианта пока, к сожалению, недоступен, подробности - в ближайших номерах "НП"); параллельно обсуждается введение ускоренной регистрации для участков в садоводствах и дачных домиков.