Готовится крупнейшая сделка на рынке коммерческой недвижимости

Генеральный партнер проекта "Башня "Федерация""- Внешторгбанк - ведет переговоры с Mirax group об аренде в башне 30 этажей.

Общая площадь помещений, которые думает арендовать Внешторгбанком, может составить около 60 тыс. кв. м.

Как считают эксперты, ВТБ может и приобрести эти площади в собственность "по взаимозачету". В любом случае эта сделка станет крупнейшей в истории столичного рынка недвижимости.

О том, что Mirax group ведет переговоры с Внешторгбанком об аренде 30 этажей в здании башни "Федерация", "Бизнесу" рассказал президент компании Сергей Полонский.

"Мы сегодня находимся на стадии подписания договора",- сообщил он.

В ВТБ, впрочем, не считают вопрос о переезде в "Федерацию" решенным. "Размещение ВТБ в "Федерации" является одним из возможных вариантов, однако наряду с "МосквойСити" в банке рассматривают еще три проекта",- заявил Дмитрий Тальников, директор второго управления по работе с крупными клиентами ВТБ.

Тальников как раз курирует в банке проект "Федерация" (ВТБ выдал Mirax кредит на $250 млн) и представляет ВТБ в совете директоров Mirax Group.

Тем не менее, Дмитрий Тальников подтвердил желание банка переехать. Сейчас у ВТБ сразу четыре "основных" здания, в которых размещаются органы управления: на Воронцовской, Плющихе, Лесной и Новослободской улицах.

Размещать офисы в одном здании банку действительно удобнее, при этом площади должны не переделываться, а изначально строиться под банк со всеми его хранилищами, казначействами и операционными залами, говорит банкир. "Какая площадь потребуется банку, пока не ясно: это зависит от целого ряда технических параметров, присущих банковским зданиям",- резюмирует Тальников.

Впрочем, судя по масштабам возможной сделки с Mirax, банку интересны объекты площадью не менее 50 тыс. кв. м.

"Эта сделка может стать крупнейшей, аналогов на рынке аренды ей пока нет",- говорит Сергей Рябокобылко, исполнительный директор Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko.

Уровень арендных ставок на готовые офисные помещения в "Федерации" в компании Mirax group оценили в $600-800 за квадратный метр.

Однако, по данным Swiss Realty Group, сегодня с потенциальными арендаторами башни заключаются фьючерсные контракты на аренду помещений по ставке $450 за метр с условием въездав них через два года (когда закончится ее строительство). Таким образом, сумму возможной сделки ВТБ с Mirax group можно приблизительно оценить в $27 млн в год.

Впрочем, участники рынка не исключают и того, что ВТБ приобретет эти площади в собственность. "Вполне возможно, что предполагаемая сделка Mirax Group с Внешторгбанком станет своеобразным взаимозачетом за выданный ВТБ кредит на строительство в размере $250 млн. Иными словами, кредит со стороны ВТБ можно расценивать как соинвестирование проекта "Федерации"",- полагает Илья Шершнев, директор по развитию Swiss Realty Group.

Хотя в Knight Frank и в Stiles & Riabokobylko считают, что эти сделки не связаны между собой.

Участники рынка с пониманием относятся к желанию ВТБ переехать. "Офисы в зданиях, которые сейчас занимает ВТБ, спланированы с большой потерей полезных площадей, из-за чего они неэффективны и часто вообще не подходят для банка,- говорит директор по продажам Knight Frank Андрей Петров.- Так, в здании на Воронцовской когда-то было общежитие, а на Лесной - жилой дом. Логично, что ВТБ задумался о переезде". При этом он полагает, что после того как ВТБ освободит эти площади, они будут востребованы небанковскими арендаторами.

"Отдельные объекты могут быть проданы, однако большую часть помещений банк может оставить как бизнес,- советует он.- Цены на офисы в долгосрочной перспективе будут только расти".