Понастроили тут

На смену присказке "понаехали тут", отражающей лицо петербургского гостеприимства, приходит "понастроили тут". Это тоже зеркало - зеркало ситуации на рынке жилья. А там обнаружился кризис перепроизводства квартир.

Перепроизводство при тотальном дефиците

Строители и петербургская администрация наконец перестали скрывать катастрофическое падение спроса на жилую недвижимость. Как сообщили нам в губернаторской пресс-службе, сейчас уже середина лета 2005-го. И это было б еще не диво. Диво то, что к этой середине в Петербурге не распродано 35% жилья, построенного еще в 2004 году. Президент компании "Петербургстрой Skanska" Виталий Вотолевский охарактеризовал это как 35-процентное падение спроса.

Такого еще не было в новейшей истории и, как казалось еще год-полтора назад, быть не могло, потому что из социологических опросов следует, что как минимум 60% петербуржцев хотят не разбивать "любовную лодку о быт" и полагают, что лучший способ профилактики -- улучшение жилищных условий. Более того, даже возможность такая у потенциальных покупателей квартир есть -- если, конечно, верить официальной статистике, по которой доходы растут быстрее, чем инфляция, а затраты на еду и другие первые необходимости превышают 50% от заработка только у несчастных жителей Ленобласти и наиболее низкооплачиваемых горожан. Но, даже испытывая острейший дефицит жилплощади, не спешат эти горожане вкладывать деньги в квадратные метры.

Как заявил председатель комитета по строительству Смольного Роман Филимонов, к 15 июня в Петербурге введено чуть больше трети от запланированных в 2005 году 2,2 млн кв. метров жилья, хотя надо бы 50%. Динамика сменилась с положительной на отрицательную. Ввод упал впервые за четыре года. Рушатся радужные планы петербургского правительства -- довести объемы нового строительства до 3 млн кв. метров в год к 2007-му.

Если дело так пойдет и дальше, сбудутся пессимистические прогнозы специалистов, по которым в 2005 году будет продано не более 1,7 млн кв. метров, а наименее крупные и устойчивые строительные компании разорятся. Причем не факт, что проблемы будут только у мелких стройфирм. Ибо чем больше компания, тем больше масштабы паники, от которой она может пострадать. В течение 2005 года из строительных компаний уже уволено 5000 сотрудников. Тем не менее строители сохраняют оптимизм.

-- Количество объектов, выставляемых на продажу, не падает, да и не может падать, -- говорит генеральный директор строительной компании "М-Индустрия" Денис Тихонов. -- Компенсировать недостаток продаж крупные компании будут расширением спектра предложения. Возможно, в городе уже появились дома, строительство которых заморожено из-за дефицита оборотных средств, однако уверенно сказать сложно, так как официально замороженным можно считать объект, на котором не ведутся строительно-монтажные работы, и он зарегистрирован как объект незавершенного строительства. Но данная процедура достаточно длительна и требует определенных затрат, на что застройщики идут только при оформлении залога или продажи объекта.

Почему они не покупают?

Как сообщили нам в администрации Петербурга, к строящемуся жилью охладели уже не только покупатели самого дешевого жилья. Не находит спроса жилье для среднего класса -- стоимостью от $1000/кв. метр. А как все хорошо начиналось.

Многолетнего максимума цены на жилье в Петербурге достигли год назад -- летом 2004-го. После этого покупательная активность резко снизилась. Строители успокаивающе называли это традиционным сезонным спадом и предрекали рост цен осенью 2004-го. Но и осенью квартиры лучше продаваться не стали.

В октябре 2004-го началось снижение цен, поначалу оно было замаскированным -- перевод в у. е., установка личных курсов доллара (каждая строительная компания стала сама себе Центробанком и ММВБ). За полгода цены на типовые квартиры упали на 11 -- 18%.

Объяснить это можно общественными настроениями -- например, заявления петербургского правительства об увеличении объемов строительства в 1,5 раза в течение трех лет, вселили в людей уверенность -- что в результате квартиры подешевеют. А тут еще президент РФ заявил, что в стране принимается программа "Доступное жилье", благодаря которой все жители скоро смогут купить себе по новой квартире. Еще Путин сказал, что реальная стоимость так называемого доступного жилья -- $600/кв. м. Но и это был не последний удар по рынку и ценам.

Во всех своих бедах -- снижение спроса и падение цен -- строители обвиняют свежеиспеченный закон о долевом строительстве (не отрицая, впрочем, и второго фактора -- насыщения рынка). По этой версии, все дело в том, что 1 апреля вступил в силу Закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...".

Больше всего в этом законе строителям не понравились три пункта: 1) запрет на соинвестирование (строительство одного объекта за счет нескольких инвесторов), 2) введение обязательных санкций за просрочку строительства, 3) запрет на расторжение договора, если дольщик срывает сроки платежей (раньше строитель делал это в одностороннем порядке, теперь только через суд).

Строители уверяли, что после появления этого закона, их риски повысятся, добывать деньги на строительство станет труднее, соответственно, жилье подорожает. Однако дорожать не позволил упавший спрос. В итоге строительная отрасль оказалась в состоянии коллапса (до сих пор до 95% жилья в Петербурге строилось на деньги дольщиков).

Эту версию поддерживает и петербургское правительство. В начале июля Валентина Матвиенко пообещала строителям проталкивать через своих лоббистов Грызлова и Миронова поправки к закону о долевом строительстве, которые устранят или смягчат столь не понравившуюся строителям возросшую ответственность перед дольщиками.

Впрочем, так ли уж повлиял закон о долевом строительстве на ситуацию? На самом деле он имеет отношение только к домам, разрешение на строительство которых выдано после 1 апреля 2005-го, а в Петербурге пока ни одного такого дома нет.

Кстати, и привлечь ни одного нового дольщика к новому строительству сейчас нельзя, потому что для этого нужно зарегистрировать договор долевого участия в Росрегистрации, а соответствующий орган в недрах этого замечательного федерального ведомства еще не создан, и процедура, как это делать, не выработана.

Правда, Валентина Ивановна пообещала помочь разобраться и с бывшим ГБР (считается, что замедленная регистрация прав на недвижимость тоже способствовала спаду на рынке). И, говорят, даже пообщалась по этому поводу с министром юстиции Чайкой, которые пообещал увеличить упавшие в 3 -- 5 раз зарплаты работникам ГБР. Кроме того, в городе планируется открыть центральный филиал ГБР, который будет работать только с юрлицами и через который можно будет ускорить регистрацию (что опять-таки должно немного оживить хотя бы вторичный рынок).

Могут ли строители снизить цены?

Казалось бы -- нет спроса, снижайте цены, вот все и сбалансируется.

По прогнозам риэлтеров, баланс спроса и предложения будет достигнут к 2007 году, а пока спрос меньше предложения, и цены на квартиры по всем экономическим законам должны падать. И не падают они пока исключительно благодаря железной воле строителей.

Строители же изо всех сил пытаются доказать, что цены сейчас настолько приблизились к себестоимости, что снижать их уже некуда.

Вопрос дискуссионный -- и все дают разные оценки. Так, по данным компании "Петербургская недвижимость", себестоимость строительства панельного дома эконом-класса c учетом подведения тепла, воды и света сейчас составляет $700 --800/кв. м. Без подведения -- около $500. Таким образом, если затраты на инфраструктуру минимальные (уплотнительная застройка), себестоимость, по самым скромным оценкам, может падать до $600/кв. м (это, вероятно, и есть та самая нижняя граница, ниже которой падать некуда). Но это себестоимость сейчас, а те, дома, которые продаются сегодня, начинали строить как минимум 2 года назад, когда все было дешевле.

Однако сами строители бурно опровергают версию о своих сверхприбылях (100 -- 200% рентабельности) и дружно держат оборону.

Впрочем, все эти рассуждения относятся к первичному рынку, где цены действительно зависят от себестоимости. А на вторичном рынке более надежный показатель -- динамика. Тут все как в серфинге. Дошла волна до пика и зависла -- будет спад, упала на дно -- будет подъем. И чтобы не быть раздавленным обрушившейся махиной, нужно двигаться со скоростью волны.

А динамика сейчас такая -- с октября 2004-го цены на вторичном рынке на жилье падали со скоростью 1% в месяц, с января 2005-го -- остановились и чуть-чуть колеблются.

Правда, это колебание -- дело тонкое. И если вы хотите купить квартиру сегодня, то главный совет, который вам должен дать любой толковый специалист, -- торгуйтесь. Ни одна квартира сегодня, за редким исключением, не продается по той цене, по которой она выставлена в бюллетене. Цена на самые непопулярные -- "хрущевки" и "брежневки" -- в результате торга уменьшается на 15%. На все остальные квартиры цена продажи меньше цены предложения в среднем на 4 -- 5%. Это сейчас -- правило.

Дешевое будет дешеветь

Вообще, если у вас есть готовая к продаже квартира и эта квартира -- "хрущевка" или "брежневка", то лучше пытаться продать ее сейчас. Ничего хорошего с этими квартирами уже не будет.

-- "Хрущевки" и "корабли" за последние полгода очень резко подешевели, спрос резко снизился, -- рассказывает Татьяна Чуприна, зам. директора агентства "Бекар". -- Основная причина -- конкуренция со стороны новых жилых массивов, где присутствует такой сегмент, как квартира-студия. По стоимости эти квартиры без отделки равны или даже дешевле "хрущевки". При этом это квартиры в новых домах, с хорошими коммуникациями.

Понемногу дешевеют и квартиры в домах 137-й, 606-й, 504-й и некоторых других серий -- из-за того, что здания были построены в 70 -- 80 годах, коммуникации не в очень хорошем состоянии, социальный состав неоднороден, состояние парадных плачевно, нет охраняемых стоянок.

Старые кирпичные дома теряет былую популярность. Квартиры в кирпичном доме 60 -- 70-х годов сейчас приравниваются по цене к стоимости жилья в домах 137-й серии. Кроме того, сейчас одним из решающих факторов на рынке жилья становится высота потолков (даже среднеобеспеченный потребитель все чаше требует потолки от 2,8 м).

В новых домах определяющими являются удобные планировки. Общее правило: двухкомнатную квартиру 80 кв. м продать труднее, чем трехкомнатную такой же площади. Среди однокомнатных быстрее всего уходят экономичные варианты -- 23,5 -- 35 кв. м.

Но вообще однокомнатные постепенно вызывают все меньший интерес. И это мировая практика -- по мере роста благосостояния спрос должен сдвигаться в сторону многокомнатного жилья. Комнат в квартире должно быть по количеству жильцов плюс еще одна. Впрочем, у нас рынок пока далек от мировых стандартов, и нынешнее снижение интереса к однокомнатным квартирам прежде всего связано с затовариванием рынка -- строители запроектировали слишком много таких квартир.

Дорогое будет дорожать

Единственный тип квартир, на которые спрос превышает предложение, -- элитное жилье. Особенно элитное жилье в центре города. Гонка вооружений в этом секторе продолжаются. Цена растет за счет появления новых проектов -- каждый девелопер считает своим долгом предложить что-то еще более шикарное и еще более дорогое.

-- Петербург никогда не был скромным городом. Это город имперский, и амбиции соответствующие, -- рассказывает Василий Сопромадзе, президент компании "Корпорация С". -- Мы продавали квартиры в доме на Казанской улице по $2000/кв. м, сейчас их перепродают как минимум за $6000.

-- Зачем же они их продают?

-- Просто некоторые, покупая, не думали о том, что на содержание такой квартиры будет уходит порядка $3/кв. м в месяц. За год это тысячи долларов.

-- И все равно будут еще покупать?

-- Конечно. Цены сейчас растут не оттого, что растут мои затраты, а только из-за спроса. В мире элитные квартиры продаются по цене от 9000 евро, по некоторым объектам цены доходят до 90 тыс евро/кв. м. В Петербурге приличную квартиру меньше чем за $3000/кв. м уже не купишь, независимо от района, а поднимать их можно до $15 000/кв. м. В моем проекте у Михайловского сада уже такие будут. У меня еще нет никаких гарантий, что этот проект окупится, но я не побоялся вложить в него $2,8 млн. По моим оценкам, в Петербурге, не напрягаясь, просто ничего не делая, можно продавать ежегодно по 50 объектов стоимостью от $10 тыс/кв. м. Найти бы только адреса, где все это разрешат построить.

Не сколько можно, а сколько нужно

Итак, цены на жилье как минимум не растут. Но, может быть, еще подождать -- и цены упадут еще больше?

Прогнозы пока что разные. Официальный прогноз группы компаний "Бекар" таков: до конца 2005 года цены на жилье все-таки вырастут -- на 10 -- 15%, то есть на уровне инфляции в течение года, компенсировав, таким образом, отсутствие роста в первом полугодии.

-- Вторичный рынок сейчас будоражит, -- рассказывает Татьяна Чуприна. -- Количество сделок по сравнению с первым полугодием 2004 года значительно уменьшилось в связи с увеличением сроков регистрации сделок. Однако есть надежда на увеличение количества сделок в конце этого года. Беспорядки в ГБР способствовали появлению отложенного спроса.

Девелопер Сопромадзе прогнозирует рост цен на элитные квартиры и полное отсутствие роста на какие-либо другие.

-- Генплан меня удивил, -- рассказывает Сопромадзе. -- Кому все это будет продаваться? По моим оценкам, типового жилья сейчас построено столько, что в ближайшие 5 лет его бы только распродать!

-- Мы вообще не считали деньги, -- признается Александр Викторов, председатель комитета по градостроительству и архитектуре. -- Разрабатывая генплан, исходили исключительно из прогнозируемой численности населения и прогнозируемой обеспеченности его жильем. В 2025 году в Петербурге должно быть 4,7 миллиона жителей (с учетом временно проживающих -- 5,3 млн), к 2015 году у каждого будет по 28 кв. м, а к 2025-му -- по 35 кв. м.

У меня этих метров уже 36. Хотел я, было, об этом рассказать главному архитектору, но решил не расстраивать -- у чиновников и строителей сейчас каждый потенциальный покупатель на счету.

Дата публикации: 13:43 19 июля 2005

Источник: bpn.ru