Городское жилищное кредитование — только для избранных

Недавно правительство Москвы утвердило состав Экспертного совета по развитию жилищной ипотеки в столице, который должен подготовить к середине 2005 года программу ипотечного кредитования москвичей. Она предусматривает внедрение новых форм приобретения жилья за доступную плату, с использованием субсидий, ипотечных кредитов и различных накопительных систем.

Эта новость вызвала оживление среди тех горожан, которые желали бы улучшить свои жилищные условия, но пока не могут сделать это из-за слишком высоких процентных ставок, первоначального взноса и жесткой проверки потенциальных заемщиков банками. По словам первого заместителя мэра столицы Владимира Ресина, «ипотека начнет эффективно работать тогда, когда кредит на покупку квартиры сможет осилить любой работник бюджетной сферы. Ипотечный кредит надо давать на 25 лет и не более чем под 6% годовых. Сейчас мы ищем пути снижения ипотечного процента, потому что пока он слишком высок».

По мнению мэра Москвы Юрия Лужкова, для успешного развития ипотеки в Москве необходимы три фактора: стоимость 1 кв. м жилья не более $500, первый взнос за квартиру — максимум 20% и дотации государства, города либо коммерческих структур до уровня инфляции. Как он отметил в одном из своих выступлений еще в начале 2005 года, столичные власти собираются выплачивать дотации на погашение процентной ставки ипотечного кредита по уровню инфляции. В этом случае для человека стоимость квартиры увеличиваться со временем не будет.

Заметим между тем, что пока, по данным М2, ни один ипотечный банк не подтвердил того факта, что им были получены предложения о сотрудничестве от правительства Москвы.

Мед кончился. Остался...

Москвичей в очередной раз ждало разочарование: как и в случае с программой формирования рынка доступного жилья, речь не шла об удешевлении кредитов. Как оказалось, столичные власти разработали эту программу в первую очередь для очередников и переселенцев из ветхого жилья.

Речь идет о так называемой социальной ипотеке. Этот термин употребляется для обозначения программ жилищного кредитования с элементами государственной поддержки заемщиков. Например, с частичным субсидированием процентной ставки по кредитам или первоначального взноса.

Недавно правительство Москвы заявило о том, что механизм этой пресловутой социальной ипотеки наконец-то разработан. «В минувшем году мы «обкатали» систему, которая позволила нашим очередникам улучшить свои жилищные условия с использованием банковских ипотечных кредитов, — рассказывает заместитель руководителя Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Николай Федосеев. — До 2004 года из-за дороговизны жилья и самих ипотечных кредитов в столице ипотекой не воспользовался ни один очередник. Но в 2004 году наша ипотечная программа начала свой отсчет. Десять семей-очередников получили кредиты с использованием субсидий».

Город снижает для очередника размер выплат путем субсидирования части цены квартиры, которую человек приобретает по рыночной стоимости. Таким образом, практически уменьшаются кредитная нагрузка, требования к платежеспособности заемщика и ежемесячные выплаты по кредиту. Сроки погашения кредита — от 15 до 20 лет. Очередники снимаются с учета, поскольку квартира оформляется в собственность. Выплаты по кредиту варьируются в пределах $350–400 в месяц. «Это делает доступным ипотеку если не для всей очереди, то хотя бы для определенной ее части», — считает Н. Федосеев.По прогнозам специалистов, треть очередников из 200 тыс. семей, состоящих сегодня на учете, сможет воспользоваться услугами социальной ипотеки.

Татарстан впереди России всей

С 1 января 2005 года в Республике Татарстан запущена новая программа социальной ипотеки. Она отличается от классической общероссийской схемы тем, что ссуда дается на 27 лет под 8% годовых. Чтобы не было чрезмерного наплыва желающих, в первую очередь эта программа рассчитана на молодые семьи и бюджетников, а потом будет распространяться и на другие категории. Если в семье рождается ребенок, то семья освобождается от уплаты кредита за 18 кв. м жилплощади, если второй ребенок — еще за 18 кв. м.

Только в последние недели подписано договоров на 1,4 млрд руб. с предприятиями и организациями республики, выступившими инвесторами по реализации программы социальной ипотеки в Татарстане. В целом по республике в 2005 году в соответствии с данной программой строителям предстоит возвести не менее 500 тыс. кв. м жилья, а уже через два года выйти на 1 млн кв. м. Именно столько будет ежегодно строиться жилья для семей, нуждающихся в государственной поддержке.

Директор некоммерческого Государственного жилищного фонда при президенте Республики Татарстан Талгат Абдуллин утверждает, что социальная ипотека обойдется гражданам на 30% дешевле обычной. У каждого претендента на благоустроенную квартиру по социальной ипотеке будет учитываться не только размер зарплаты, но и состав его семьи, наличие вторичного жилья, земельного участка.

Деньги на возведение «социального» жилья будут получены от крупных промышленных предприятий и нефтяных компаний республики, с которыми недавно были подписаны договоры на совместную реализацию проекта. Предприятия-инвесторы получают право в первую очередь обеспечить социальным жильем своих работников. Остальную часть средств на реализацию программы предоставляет Государственный жилищный фонд, который, по словам Т. Абдуллина, уже через семь лет превратится в благополучную в финансовом плане организацию. Будут использоваться и средства самих застройщиков.

Как это делают на Западе

Во всех странах с развитыми системами ипотечного кредитования государство оказывало кредитным институтам и гражданам-заемщикам огромную помощь, особенно в период формирования систем.

Основной формой государственной поддержки ипотечных кредиторов являются госгарантии, обеспечивающие дополнительное покрытие эмитируемых ценных бумаг и снижение рисков для специализированных ипотечных банков. На практике это влечет за собой снижение ставок по ипотечным займам. К примеру, федеральное законодательство США разрешило использовать бюджетные средства на приобретение ипотечных закладных, тем самым приравняв этот вид ценных бумаг к государственным обязательствам.

Не менее важной формой государственной поддержки является страхование кредитных рисков. Важным шагом в этом направлении стало создание в 1934 году Федеральной жилищной администрации (Federal Housing Administration, FHA). Основными направлениями деятельности FHA являются создание системы взаимного страхования ипотечных кредитов, разработка и совершенствование стандартов жилищного кредитования.

FHA содействует тем, кто впервые приобретает жилье, представителям национальных меньшинств, а также малообеспеченным семьям. Если заемщики нарушают сроки выплат по своим займам, банк-кредитор подает заявку в Департамент жилья и городского развития на страховое возмещение невыплаченной части кредита. Департамент выплачивает требуемую сумму и становится при этом собственником имущества.

Еще одна форма государственной поддержки — адресная финансовая помощь гражданам при приобретении жилья, в том числе с привлечением ипотечных кредитов. Это могут быть прямые денежные дотации — например, гашение части кредита при рождении в семье заемщика ребенка — и непрямые (налоговые льготы) формы помощи заемщику в зависимости от имущественного состояния, состава его семьи и т. п.

Соципотека — только для москвичей

Большинство жителей столицы не могут улучшить жилищные условия не только путем единовременной покупки квартиры, но и с помощью ипотечного кредита. Заработки среднестатистической московской семьи как минимум в два раза ниже уровня доходов, необходимого для получения кредита на покупку стандартной квартиры в столице.

Правительством Москвы в лице Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы разработаны две основные схемы социальной ипотеки для москвичей, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Первая схема — покупка жилья, строящегося по городскому заказу, по себестоимости с оплатой части стоимости квартиры за счет кредитных средств. Вторая схема — приобретение жилья на рынке, но с использованием бюджетной субсидии и ипотечного кредита. В обоих случаях кредиты выдаются на условиях банков, т. е. по рыночным ставкам — от 11% годовых. Но благодаря адресной поддержке граждан есть возможность существенно снизить первоначальный и ежемесячные платежи заемщика.

В результате, не подрывая рыночных условий ипотечного кредитования, город обеспечивает косвенное дотирование процентной ставки, что в пересчете составляет не более 4–7% годовых в валюте.

Другой вариант снижения ежемесячных платежей заемщика — прямое дотирование процентной ставки. По мнению специалистов департамента, прямое дотирование процентной ставки неэффективно и рискованно для кредиторов, города и заемщика. Во-первых, не решается проблема уменьшения первоначального взноса за квартиру. Во-вторых, с дотационных бюджетных средств банк заплатит налог с прибыли, а гражданин — налог с материальной выгоды, полученной при экономии на процентах.

Как отмечает генеральный директор Московского ипотечного агентства Дмитрий Будаков, «дотировать процентную ставку нельзя: для этого потребуется в течение 20 лет предусматривать в бюджете средства на выплату этих дотаций. Но пришедшая на смену власть может отказаться от проведения подобной политики. В результате все банки, которые выдают кредиты по дотированным ставкам, окажутся в кризисном положении». Эти дополнительные риски будут заложены в базовую процентную ставку и лягут на плечи заемщика.

К тому же под кредиты со льготными ставками невозможно выпустить и продать инвесторам ипотечные ценные бумаги, значит, банк не сможет рефинансировать выданные кредиты и увеличить объемы ипотечного кредитования.

Наконец, развитие ипотеки через дотирование процентной ставки ведет к колоссальному ежегодному увеличению нагрузки на городской бюджет, что ограничивает число заемщиков несколькими десятками или сотнями.

В департаменте считают, что гораздо эффективнее косвенное дотирование ставки за счет реализации предлагаемых ипотечных схем. В 2005 году для отработки механизма социальной ипотеки будет построено и реализовано гражданам, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, до 50 тыс. кв. м жилья (первая схема).

В соответствии с постановлением Мосгордумы ежегодно из бюджета города на цели предоставления безвозмездных субсидий выделяется 1120 млн. руб. Планируется, что по мере того, как московскими банками будет отрабатываться механизм субсидирования первоначального взноса при ипотечном кредитовании, до 60% ежегодного объема субсидий будет направляться на реализацию данной схемы социальной ипотеки (вторая схема).

Помощь если и окажут, то немногим

Но даже неспециалисту понятно, что введение социальной ипотеки повлечет за собой массу вопросов, связанных с тем, кого относить к социально не защищенным и малообеспеченным гражданам. Четких критериев оценки здесь нет. Во-первых, страна слишком большая, и доход, который считается большим для одного региона, для другого таковым не является. Во-вторых, уровень официального дохода в стране, где подавляющее большинство работников получают «серые» и «черные» зарплаты, — не объективный показатель.

В данной ситуации многие специалисты считают единственным выходом оказание государственной помощи конкретным людям. Процентные ставки и стандарты выдачи ипотечных кредитов должны остаться рыночными. Просто в справке о доходах, предоставляемой в банк, малоимущие граждане в качестве источника погашения ссуды станут указывать подтвержденное каким-либо государственным органом (например, муниципалитетом) право на получение бюджетной помощи. Ведь для банков не важно, откуда заемщик возьмет средства на погашение кредита, будет это его зарплата или субсидии — главное, чтобы источник финансирования был постоянным и надежным.

Некоторые специалисты считают нецелесообразным предоставлять жилье в собственность очередникам и тем более социально не защищенным слоям населения. Такой подход они аргументируют тем, что собственное жилье дорого не только в приобретении, но и в эксплуатации. Поэтому в развитых странах справедливо считают, что наделение собственным жильем малоимущих — тупиковый путь. И предлагают этим гражданам социальный наем казенного жилья.

Лев Плецельман, Руководитель ипотечной службы корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»:

— На мой взгляд, обсуждать эти планы пока рано: они недостаточно конкретны. Пока не будут определены такие параметры, как группы москвичей, на которые распространяется субсидирование части выплат по ипотечным кредитам, их численность, источники финансирования, уполномоченные банки, необходимость поручителей или другого обеспечения, механизм действия, говорить о реализации этих планов рано.

Ставка по кредитам зависит от экономических параметров: инфляции, стоимости заимствований, величины рисков и т. д., поэтому административно уменьшить ее в два и более раз на весь срок кредитования (10–27 лет) для большой группы населения, мягко говоря, крайне сложно. Скорее возможны частичные досрочные погашения, но это опять вопрос источников финансирования.

Елена Панова, Директор центра ипотечных программ «МИЭЛЬ» компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:

— Субсидирование процентных ставок по ипотечным кредитам, безусловно, поможет сделать жилье более доступным. Если такая инициатива будет реализована, количество желающих купить квартиру с помощью ипотеки существенно вырастет. Люди, которые до сих пор из-за высоких процентных ставок не имели возможности получить жилищный заем, теперь смогут им воспользоваться.

Но вряд ли будет проведено снижение самих процентных ставок. В Налоговом кодексе указано, что если проценты по ипотечному кредиту ниже ставки рефинансирования ЦБ (на сегодняшний день это 13%), то разница в процентах — «полученная выгода» — облагается 35%-ным налогом как сверхдоходы. Чтобы избежать дополнительной нагрузки на получателей ипотечных кредитов, государство скорее всего будет выдавать субсидии в виде ссуды, а ипотеку оформлять по существующим сегодня процентным ставкам.

На мой взгляд, планируемое бюджетное субсидирование должно являться мерой социальной поддержки населения, а не «подарком» от государства. Поэтому, вероятно, на получателей такой субсидии наложат ограничения. Она будет доступна лишь определенным категориям граждан, не имеющим возможности самостоятельно решить жилищную проблему. И это правильный подход. В любом случае новая государственная субсидия подстегнет развитие ипотеки и поможет развитию рынка недвижимости в целом.

Дата публикации: 11:02 26 июля 2005

Источник: bpn.ru