Во втором полугодии цены на элитную недвижимость увеличатся на 20%

Стагнация на рынке элитной недвижимости, похоже, завершилась, и рынок готов к дальнейшему повышению цен. По мнению экспертов, до конца года цены могут вырасти на 20%.

"Уменьшение предложения при сохранении объема спроса, безусловно, приведет к росту цен на новостройки,- уверена Наталья Новикова, генеральный директор компании Renaissance Realty.- Кроме того, банки будут увеличивать процентные ставки по кредитам, что также скажется на повышении цен". На цены повлияет и тот факт, что застройщики будут закладывать в стоимость проекта риски от возможных претензий со стороны покупателя по поводу качества строительства. Такие претензии могут быть предъявлены в течение пяти лет после сдачи объекта, и застройщик обязан или безвозмездно устранить все недостатки в разумный срок, или возместить расходы покупателя по устранению этих недостатков.

По прогнозам Renaissance Realty, квартиры в строящихся домах могут подорожать по итогам 2005 года на 18-20%. Возрастет спрос и на вторичное элитное жилье, где цены также могут повыситься.

Действительно, как подтверждают аналитики Penny Lane Realty, во втором полугодии 2005 года рост цен на вторичном рынке недвижимости столицы составит не менее 20%, а по некоторым объектам, возможно, окажется еще более высоким.

Впрочем, не все участники рынка полагают, что сегмент элитной недвижимости ждет затяжной рост цен. Так, генеральный директор DeltaRealty Кирилл Щепановский говорит, что, несмотря на игру на повышение, которую ведут некоторые участники столичного рынка недвижимости, цены пока не очень-то торопятся двигаться вверх и масштабного их роста, характерного для прежних лет, не наблюдается. "Хотя стагнация столичного рынка недвижимости ушла в прошлое, темпы повышения среднего уровня цен продолжают оставаться на уровне 1% в месяц",- заключает он.

По данным компании Swiss Realty Group, общий объем рынка элитного жилья составляет 400-450 тыс. кв. м. В 2004 году было введено около 100-120 тыс. кв. м, а в 2005-м планируется сдать еще 225 тыс. кв. м (около 28 объектов). По информации агентства Blackwood, основное предложение в начале 2005 года формировалось за счет объектов, вышедших на продажу еще в конце 2004 года. В элитном секторе в первом полугодии появилось лишь три новых объекта: Хилков переулок, д. 5 (компания "Баркли"), Коробейников переулок, д. 20 (компания "СТД-девелопмент") и Кривоколенный переулок, д. 5 (застройщик - компания Nordblom). Госкомиссию в первой половине 2005 года прошло лишь пять элитных объектов: это дома во 2-м Тружениковом переулке, вл. 2, в 1-м Зачатьевском переулке, д. 5/7/9, в 1-м Колобовском переулке, д. 14/4, Малом Сухаревском переулке, д. 7, стр. 1, Климентовском переулке, д. 2-4. Среди других интересных объектов в компании Paul's Yard отмечают жилые комплексы "Коперник", "Итальянский квартал", "Онегин", комплексы "Б. Никитская, 45" и "Ближние дачи". "Выход новых объектов на рынок слегка затруднен в связи с принятым законом об участии в долевом строительстве. Не все застройщики смогли адаптироваться к новому закону и пока не спешат выводить новые объекты на рынок",- считает управляющий директор Blackwood Константин Ковалев. Также на ситуации с вводом новых объектов сказывается неблагоприятная летняя конъюнктура. Тем не менее ожидается, что в III и IV кварталах на рынок будет выведено около четырех-шести объектов.

Еще одной тенденцией, по словам Ильи Шершнева, директора по развитию Swiss Realty Group, становится выход элитного строительства за пределы исторического центра. Все более популярна тенденция перехода от строительства отдельных домов к возведению целых кварталов элитного жилья. Спрос на элитную недвижимость в первые шесть месяцев 2005 года падал дважды: во время длительных новогодних каникул и на майских праздниках. Снижение спроса было отмечено и в конце весны, в преддверии летних месяцев, обычно характеризующихся невысокой покупательской активностью. Наибольший спрос на элитное жилье пришелся на февраль-март, когда, по данным Blackwood, заметно выросло количество обращений с целью поиска квартиры. Наиболее востребованными сегодня являются квартиры с ремонтом площадью до 200 кв. м, по стоимости не превышающие $1,5 млн. При этом спрос на площади от 150 до 200 кв. м вырос на 3%, а спрос на квартиры площадью от 200 кв. м увеличился вдвое. Данную тенденцию в Blackwood объясняют выходом на рынок большого числа просторных квартир.

В первом полугодии 2005-го был отмечен и некоторый спад спроса на недвижимость в районе Остоженки, что связывают с недостатком мест для застройки в этом районе столицы. За ЦАО в структуре покупательского спроса следуют Юго-Западный и Западный округа. Тем не менее сейчас наибольшее число заявок (60%) приходится на центр Москвы, однако в связи с появлением объектов класса А за Садовым кольцом в будущем спрос на элитную недвижимость за пределами ЦАО возрастет.

По словам Александра Зиминского, директора департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty, сегодня застройщики даже на начальном этапе строительства и продаж дома выставляют цены реализации, которые по максимуму приближены к стоимости уже готового объекта, поэтому процент инвесторов значительно снизился. В то же время нарастает потребительский интерес к квартирам с ремонтом: интерес к элитным апартаментам такого типа исходит от региональных представителей, которым важно побыстрее въехать в квартиру. Сегодня довольно большое количество инвесторов, следуя вышеуказанной тенденции, успешно продает ставшие ликвидными апартаменты. В Penny Lane Realty считают несколько преждевременными заявления некоторых аналитиков о том, что российский рынок недвижимости стал рынком потребителя. "В вопросах ценообразования "элитка" до сих пор является рынком продавца, и никаких кардинальных изменений здесь не наблюдается",- уверен Зиминский. В этом вопросе застройщик является своеобразным монополистом: он устанавливает конечный уровень стоимости и иногда не способен на гибкость ценовой политики, так как в отличие от риэлтеров не обладает полной картиной по рынку.