Офисы класса С полезны, но в умеренной дозе

На здания бывших НИИ, расположенных в черте Садового кольца, много охотников, готовых инвестировать средства в их реконструкцию. Именно эти площади вскоре должны перейти из класса С в класс В. В короткие сроки панельные блоки, построенные в советские годы, превращаются в современные бизнес-центры класса В, а иногда даже А. Неизбежным результатом интенсивного строительства и реконструкции становится сокращение площадей класса С в аренду.

"Фирма снимет помещение от 50 до 100 кв.м в пределах Садового кольца по цене $350 за кв.м в год", - так выглядит, пожалуй, самая типичная заявка на недорогой столичный офис. Рекламные объявления ряда агентств недвижимости этому запросу идеально соответствуют. К примеру: "Сдаются помещения в административном здании от 15 до 150 кв.м по цене $350 за кв.м/год. 3 минуты пешком от станции метро "Чистые пруды". Евроремонт. Интернет. Линии МГТС". На деле таких помещений становится все меньше.

Спрос на офисы класса С растет вместе с ценами: по средним оценкам, за год ставки аренды в таких помещениях возрастают на 10-12%, достигая и $550 при удачном расположении объекта. При этом сокращается количество свободных помещений. Малому и среднему бизнесу предлагают копить средства на аренду более качественных метров или обратить свое внимание на районы, далекие от центра.

Неудобное положение

Говорить об офисах класса С представители крупных агентств недвижимости не любят. Если оказание посреднических услуг при продаже особняков или зданий бывших НИИ считается занятием достойным и прибыльным, то сдача этих же площадей в аренду - не иначе, как "моветон". И это вопрос не столько финансовой отдачи, сколько уровня компании. "Слишком уж много сложностей", - вторят друг другу брокеры. Оформление договоров аренды, прозрачность документов, форма оплаты, соответствие здания каким-либо особым требованиям и пожеланиям арендатора, все это для них лишняя головная боль. Вот, например, какую историю рассказала руководитель отдела коммерческой недвижимости Delta Realty Светлана Муханова: "В здании НИИ "Каучука", которое находится на ул. Ефремова, д. 10, наши партнеры арендовали 150 кв.м. Арендодателем являлось некое ООО. Не успели арендаторы сделать ремонт в помещении, как у здания поменялся собственник и, соответственно, охрана. Арендаторам пришлось съехать. Благо в таком бардаке денег за аренду она не успели заплатить, потратившись только на ремонт". Так что с офисами класса С, как с не самым надежным видом недвижимости, уважающие себя риэлтеры дела иметь не хотят.

"Сколько помещений класса С в Москве, точно не знает никто", - говорит Сергей Лобкарев, руководитель направления коммерческой недвижимости "Корпорации МИАН". По приблизительным оценкам, общий объем офисных помещений класса С - 6-7 млн кв.м. При этом совокупный объем площадей класса А и В в начале года составлял порядка 3,6 млн кв.м. По данным компании Swiss Realty Group, во втором квартале 2005 г. общий объем предложения офисных площадей в классе А достиг 1,44 млн кв.м, в классе В - 2,53 млн кв.м. Офисы класса С в общей структуре предложения занимают от 20 до 25%. Следуя этим данным, во втором квартале 2005 г. на московский рынок было выставлено 1,3 млн кв.м офисов класса С.

В сегменте эконом-класса, если так можно назвать класс С, как ни в одном другом справедливо утверждение: "Покупать выгоднее, чем арендовать". "Средние ставки аренды сегодня составляют от $200 до $400 за кв.м. При этом средняя стоимость 1 кв.м при продаже варьируется от тысячи до $1,5 тыс.", - отмечает Сергей Лобкарев. - "Рассматривая соотношение продажи и аренды, можно сказать, что 2/3 предложений составляет аренда и только 1/3 - офисы на продажу". По данным Swiss Realty Group, офисы класса С стоят чуть дороже - $250-450 за кв.м/год в зависимости от месторасположения, состояния здания и уровня отделки. Ставки аренды здесь обычно уже включают в себя эксплуатационные расходы (кроме оплаты электроэнергии) и НДС. Ставки могут повышаться при наличии системы кондиционирования, охраняемой парковки, кафе или столовой. Существенно поднять цену может качественный ремонт и открытая планировка этажей, что встречается реже. Так, квадратный метр в только что отремонтированном трехэтажном особнячке в Лялином переулке (ст.м. "Курская"), с тремя телефонными операторами, круглосуточной охраной и наземной парковкой стоит уже $500 в год, включая НДС. Машиноместо на такой наземной парковке стоит $65-150 в месяц.

Самостоятельно отыскать такой офис в столице сложно. Чаще приходится работать через агентства и порой сталкиваться с мошенниками. Добропорядочные агенты берут за свои услуги комиссию, равную ежемесячному платежу за арендованный офис. Однако встречаются фирмы, предлагающие эти расходы минимизировать. За сравнительно небольшую сумму в 3,5 тыс. руб. клиенту предлагают список из энного количества адресов, соответствующих его запросу. При желании менеджер фирмы может даже показать помещения. При такой схеме работы чаще всего оказывается, что первые два офиса сняли за 5 минут до прихода потенциального арендатора, следующие три - не устраивают клиента по качеству, евроремонт 50-х уже явно обветшал, а ставки аренды на следующие помещения только что возросли до $450. В результате клиент либо уходит ни с чем, отдав за просмотр уже чужих офисов больше сотни долларов, либо снимает то помещение, на которое ему хватило средств.

Дешево и сердито

На практике к офисам класса С относят здания бывших научно-исследовательских институтов, заводоуправлений, а также нереконструированные и нереставрированные особняки, которые были перепрофилированы в офисные здания. Внешне они выглядят непрезентабельно, и качество предоставляемых услуг оставляет желать лучшего. Кроме этого, фактор месторасположения не играет роли при отнесении к классу С, однако может увеличить ставку аренды. Впрочем, эта позиция потеряла свою значимость уже и для класса А.

Настоящая гавань малого и среднего бизнеса, НИИ заполнены сегодня на 100%. Под одной крышей здесь собраны небольшие туристические фирмы, бухгалтерские и нотариальные конторы, фирмы, оказывающие полиграфические услуги, бюро переводов, представительства небольших региональных компаний и т.д. Не меньшим спросом среди арендаторов пользуются кабинеты в административных зданиях. И если в первом случае арендодателями, как правило, являются владельцы институтов, преуспевшие в приватизации в годы перестройки, то во втором - это городские и государственные структуры. И здесь, как правило, речь идет о субаренде.

Цены здесь бывают как низкие, так и высокие. Так. По данным Delta Realty, арендные ставки в здании в Пыжевском переулке, 5, похожее на НИИ, но принадлежащем ОАО "Институт цветметобработка", составляют $450-550. Оборонное НИИ, которое расположено в районе ВДНХ, сдали помещения очень большими блоками по 1 тыс. кв.м и более по цене $200-250 и без гарантий по срокам. "У них было раньше очень веселое ограничение - рассказывает Светлана Муханова, - гостевой допуск имели только лица с московской пропиской. Лиц с временной регистрации туда категорически не пускали".

В обход закона

Муниципальные помещения уже находятся в долгосрочной аренде (на 50 лет) у структур близких или дружественных истинным владельцам, властям разного уровня, и нередко на льготных условиях. В субаренду помещения сдаются уже по рыночным ценам. По оценкам Комплекса экономической политики и развития Москвы, сдача помещений нежилого фонда в аренду каждый год приносит гарантированные 10 млрд руб.

В прошлом июне столичные власти запланировали увеличить доходы от сдачи муниципальных нежилых помещений и запретить льготным категориям граждан зарабатывать на субаренде. Главная задача - повысить ставки аренды до среднерыночных. Однако понимая, что минимальная муниципальная ставка аренды при этом с $25 должна будет увеличиться в 15, а то и 20 раз, этот процесс было решено провести безболезненно, растянув на 3-4 года. И в постановлении правительства Москвы "О расчете ставок арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города" от 30 ноября 2004 г. было четко записано следующее: "Признать целесообразным соблюдение единства подходов Российской Федерации и города Москвы в установлении ставок арендной платы при сдаче в аренду федеральным учреждениям и организациям принадлежащих городу Москве нежилых помещений, руководствуясь рыночной величиной годовой арендной платы, указанной оценщиком при определении рыночной стоимости объекта, передаваемого в аренду".

В результате, во избежание придирок и штрафов, договора о субаренде стали удачно подменяться на договора о совместной деятельности, на основании которых помещения якобы предоставляются в пользование. Используется еще и такая лазейка: выставляются огромные счета за проведение, к примеру, маркетинговых исследований или же вывоза мусора. Главное ведь в этом вопросе - юридическая и бухгалтерская чистота.

Субарендатор может быть защищена от любых притязаний арендатора и собственника при соблюдении ряда необходимых условий. "Прежде всего, он должен получить заверенные копии свидетельства о праве собственности на арендуемые помещения и копии договоров, не содержащих ограничений на использование помещения в целях, необходимых субарендатору, - рассказывает Дмитрий Раев, юрист Swiss Realty Group. - От собственника необходимо взять письменное согласие на заключение договора субаренды". Договор субаренды не следует заключать на срок, превышающий договор аренды. Однако если он все же подписан на срок от одного года и более, то подлежит государственной регистрации. "В случае соблюдения вышеуказанных условий субарендатор сохранит право пользования помещением даже в случае смены собственника помещения или расторжения договора аренды", - резюмирует Дмитрий Раев.

Несмотря на желание городских властей повысить выручку города от сдачи в аренду нежилых помещений по рыночным ставкам, говорить о том, что поддержкой малого бизнеса никто не занимается, было бы несправедливо. Специализированное государственное унитарное предприятие по продаже имущества города Москвы (СГУП) проводит аукционы на право аренды нежилых помещений. О выставляемых лотах можно заранее узнать, к примеру, на сайте Департамента поддержки и развития малого предпринимательства Москвы. Так на торги 7 июля 2005 г. были выставлены 9 объектов, больше половины из них - подвальные помещения. 42 метра под офис на 9-й Парковой улице - типичное предложение, впрочем, встречаются и такие лоты, как 507 кв.м в ЦАО на Старой Басманной улице. И если две комнатки на цокольном этаже жилого дома на окраине столицы пока что не самый популярный лот на аукционе, то желающие приобрести помещения в центре города, на которых позже можно удачно заработать, находятся.