Из чего складывается цена квадратного метра квартиры в новостройке

Высокие цены на новостройки — результат высоких цен на все составляющие строительства или безумные прибыли застройщиков? Из чего складывается стоимость квадратного метра жилья в новостройке? И можно ли построить «дешевый» дом? Эти и другие вопросы были затронуты в ходе прошедшего пресс-тура на объект строительного холдинга «М-Индустрия» «Поэма у трех озер».

Сегодня в строительстве холдинга «М-Индустрия» находится пять объектов, объем текущего строительства составляет 302208 кв. метров.

В Кировском районе, на пересечении проспектов Ленинского и Маршала Жукова, возводится разновысотный (9-25 этажей) жилой комплекс «Южный каскад». Еще два 25-этажных дома строится на пересечении проспекта Ветеранов с бульваром Новаторов и Дачным проспектом. В Выборгском районе, возводится 17-этажный жилой дом на проспекте Пархоменко, между домами 17 и 21. Рядом с парком «Сосновка» и зеленой зоной Суздальских озер, ведется строительство жилого комплекса «Поэма у трех озер». Комплекс занимает целый жилой квартал и состоит из 4-х корпусов, образующих полузамкнутые дворики. В каждом жилом комплексе предусмотрены подземные паркинги, служба консьержа, на первых этажах размещаются помещения коммерческого назначения.

Многофункциональный жилой комплекс «Поэма у трех озер» возводится на пересечении проспектов Энгельса и Луначарского. С 1991 года на этой территории площадью более 64 тысяч кв. метров находился объект незавершенного строительства ГУВД Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Недострой портил архитектурный вид всего района, кроме того, строительные конструкции со временем пришли в аварийное состояние и могли обрушиться в любое время. В 2002 году «М-Индустрия» снесла недостроенный объект и приступила к возведению жилого комплекса.

Средняя цена 2004 г. по Санкт-Петербургу - $ 930/кв.м. (+48% по сравнению с 2003 г.), а среднее число квартир в предложении – 12 890 (+52% по сравнению с 2003 г.). Ценовой рывок произошел с сентября 2003 г. по апрель 2004 г., когда цены выросли на 44% (среднемесячный темп роста 4,7%), после «рывка» рынок «стоит ровно». За четыре месяца 2004 г. с апреля по август цены выросли менее чем на 3% (среднемесячный темп роста 0,7%). Справедливости ради необходимо отметить, что среднемесячные темпы роста цен в апреле – августе 2003 г. были +1,8%.

Цена (в течение двух лет) растет, несмотря на рост объемов предложения. И это – главное. Индекс числа сделок для 2004 г., вероятно, составил 0,95 относительно 2003 г. Прогноз на 2005 г. – коэффициент 1,06 - к 2003г. или +11-12%% к 2004г.

Среднегодовую цену 1 кв.м. для 2005 г. можно ожидать как 29 700-30 800 руб. для курса 27,5-28,0 руб./$. Прогноз на базе вероятных среднемесячных темпов роста цен, позволяет полагать, что к осени 2005 г. средние цены первичного рынка превысят $1100/ кв.м., а год «закроется» в районе $1150-1180/ кв.м., т.е. годовой прирост цен составит не менее 13-15%%.

На сегодняшний день средняя стоимость квадратного метра в строящихся домах «М-Индустрии» составляет $950. Основные причины увеличения себестоимости: повышение расценок на производство строительно-монтажных работ, рост цен на строительные материалы, увеличение отчислений в бюджет, удорожание энергоресурсов, высокие процентные ставки на банковские кредиты. Себестоимость строительства растет и не может составлять $300, как об этом любит заявлять федеральная власть (см. таблицы «Стоимость строительства «М-Индустрия» и «Цены на строящееся жилье в Санкт-Петербурге»).

В 3 кв. 2005 г. средняя себестоимость кв. м. по Санкт-Петербургу составляет 850 у.е./кв.м. За истекший год она увеличилась на 300 у.е. Причины, повлекшие такое увеличение, напрямую связаны с принятием законопроектов по коротким пакетам, и как следствие удорожание разработки земли, инженерных сетей, инсоляции зданий и т.п. образование монополистов на рынке строительных материалов не повлекло за собой тотально возросшие цены на жилье.

По мнению экспертов холдинга «М-Индустрия» себестоимость кв. м. в новостройках приблизительно одинакова для всех петербургских строительных компаний. Рыночная цена в каждом районе формируются исходя из массы факторов:

• норма рентабельности строительного бизнеса - порядка 50%;
• норма рентабельности самого проекта - если вариант предложения удачен, соответствует всем потребностям покупателей и объективно рассматривается как уникальное торговое предложение - вариант наценки рассматривается в порядке 10-15%. Цена зависит от конкретной зоны застройки и класса жилья. Объективные параметры лучших мест для застройки продаются изначально по другим ценам, и требует более тщательной проработки - от концепции проекта до его ценообразования. Если рассматривать класс массового жилья - это фактор немаловажен;
• рыночная ситуация на локальном рынке (в микрорайоне), степень конкуренции, насыщенность, уровень и объем их предложения. Степень корректировки цены в этом случае - это мера эластичности по цене - которую можно снижать. Эта дельта зависит от того, насколько компания может "потерять в цене", как правило, этот показатель не превышает 5%;
• градостроительная ценность земли и перспективы ее развития - это и есть основа ценообразования, на которую потом накладываются остальные рыночные факторы.

С каждым днем растут требования покупателей к качеству работы строительных компаний. Увеличились затраты на изыскательские работы, для повышения качества строительства. Также существенно влияет на работу застройщиков и новое законодательство, прежде всего, закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. В сложившейся ситуации как никогда важны высокая квалификация и подготовленность кадрового состава, оптимальная организация строительного процесса, тщательный контроль на всех стадиях строительства, в том числе с привлечением независимых экспертов.

При строительстве объектов холдинг «М-Индустрия» использует только проверенные экологически чистые материалы. Компания работает с лучшими поставщиками строительных материалов и изделий. Партнерами компании являются: НПО «Керамика», ЗАО «Победа-KNAUF», компания «Бетомикс» и другие. Все материалы соответствуют установленным ГОСТ и ТУ, имеют необходимые сертификаты (гигиенические и пожарные, сертификаты соответствия). Большое внимание уделяется проверке принятых проектными организациями конструктивных решений, в том числе назначению класса бетона по прочности и морозостойкости, наличию в составе проекта энергетических паспортов. Поэтому дома экологически безопасны для покупателей.

Сегодня платежеспособный спрос превышает предложение. Активного развития ипотечного кредитования в ближайшее время не предвидится. Банки просто не готовы принять на себя часть рисков, связанных со строительством. Строители осваивают новый способ финансирования своей деятельности и выходят на кредитный рынок. Однако ставка кредитования очень высока для потенциальных покупателей и количество сделок с применением ипотечной схемы незначительно. Чтобы повысить свою конкурентоспособность на рынке и стимулировать продажи в ряду отложенного и потенциального спроса, строители предлагают собственные схемы кредитования. В холдинге «М-Индустрия» – это программа длительной рассрочки «М-Ипотека».

Таблица 1.

Себестоимость строительства «М-Индустрия»  на квадратный метр продаж

Наименование затрат	Ед. изм	Кирпично-монолитный дом	Кирпичный дом
Отчисления на развитие инфраструктуры города	$/м2	115	115
Предпроектные расходы(проектирование, согласования, изыскательские работы, геология и др.)	$/м2	21	21
Рабочий проект	$/м2	28	28
ПОС (содержание стройплощадки, временные здания и сооружения и др.)	$/м2	13,5	13,5
Земляные работы	$/м2	8,5	8,5
Работы нулевого цикла	$/м2	65	60
Монолитные работы выше нулевого цикла	$/м2	145	25
Кирпичная кладка наружных стен	$/м2	90	235,5
Монтаж ЖБК	$/м2	15	35
Перегородки	$/м2	9	10
Окна	$/м2	17	17
Фасадное остекление, работы по фасаду	$/м2	25	20
Двери	$/м2	7,5	7,5
Кровля	$/м2	15,5	15,5
Лифты	$/м2	20	20
Отопление и вентиляция, водоснабжение канализация	$/м2	29,5	29
Электромонтажные работы	$/м2	18,5	15,5
Слаботочные сети	$/м2	6,5	6,5
Отделочные работы	$/м2	50	54
Временное электроснабжение	$/м2	13,5	13,5
Наружные сети (теплоснабжение, водоснабжение и канализация, электроснабжение, телефонные сети)	$/м2	45,5	45,5
Благоустройство	$/м2	12,5	12,5
Затраты на эксплуатацию кранов, механизмов	$/м2	35	30
Накладные расходы	$/м2	45	45
Расходы на рекламу, PR	$/м2	25	25
Прочие затраты	$/м2	10	10
ИТОГО		886	918

Таблица 2.

Цены на строящееся жилье в Санкт-Петербурге

Справка:

ЗАО «М-Индустрия» основано в 1993 году. Основное направление деятельности – строительство кирпичных и монолитно-кирпичных домов повышенной комфортности. За период с 1997 года по 2004 год с участием «М-Индустрии» возведено 14 жилых комплексов общей площадью более 235 тысяч кв. метров. Сегодня в строительстве находится пять объектов.

В 2002 году в структуру «М-Индустрии» вошел крупнейший в Ленинградской области завод по производству железобетонных изделий «Стройдеталь». Наличие в структуре холдинга завода «Стройдеталь», который обеспечивает наши объекты железобетоном на 30-40%, позволяет снизить зависимость от колебаний цен на рынке. Кроме того, повышает общую рентабельность холдинга.

В связи с ростом компании и развитием новых направлений деятельности, в 2003 году было зарегистрировано ЗАО «Строительное объединение «М-Индустрия». В 2004 году зарегистрировано совместное предприятие по производству высокотехнологичных изделий из железобетона ЗАО «Т-Бетон», одним из учредителей которого выступила «М-Индустрия».

Дата публикации: 15:44 12 августа 2005

Источник: bpn.ru