Фиксированные арендные ставки заменяются на процент от оборота арендаторов

Рынок торговых площадей Москвы постепенно переходит на новую форму арендных отношений. В этом году привычные фиксированные арендные ставки некоторые собственники торговых центров заменили процентом от оборота арендаторов: в зависимости от профиля компании, снимающей площади, его величина варьируется в диапазоне от 3% до 20%. Участники рынка утверждают, что подобные схемы во многих случаях выгодны как той, так и другой стороне.

Только для иностранцев

Пока в Москве насчитывается не так много торговых центров, где в качестве арендной платы берется процент от оборота. В качестве примера можно назвать обе "Меги", "Смоленский пассаж" и Mall Gallery рядом в Братееве.

Анна Савенко, менеджер проектов отдела торговых площадей компании Jones Lang LaSalle говорит, что "в России, в отличие от стран Запада, эта схема оплаты развита слабо и приживается неохотно. С одной стороны, владельцы не верят, что арендаторы не будут занижать данные об обороте, чтобы платить меньше, с другой - сохраняющаяся пока нехватка площадей позволит арендодателям диктовать свои условия".

Ольга Ясько, руководитель отдела аналитики рынка торговой недвижимости компании Colliers International, отмечает, что основной причиной того, что до настоящего момента количество компаний, использующих подобную форму арендных отношений, было невелико, является непрозрачность бизнеса многих арендаторов. "По мере того как многие операторы переходят на прозрачные системы ведения дел, замещение фиксированной ставки процентом от оборота становится все более частым явлением",- говорит она.

Оплата процента с выручки практикуется преимущественно с западными компаниями, так как они работают "в белую" и у них более "понятные" обороты. Так, если иностранные операторы в "Меге" (OBI, Zara, Kinostar и пр.) или в "Смоленском пассаже" (Stoсkmann) платят процент с выручки, то российские арендаторы в тех же торговых центрах, как правило, могут рассчитывать только на фиксированную арендную плату. "Лишь немногие российские операторы (например "М.Видео" в "Меге"), платят процент от оборота",- говорит Анна Савенко.

Кому выгоднее

Действительно многие владельцы торговых центров боятся идти на нововведения и брать процент от оборота, но не слишком доверяют этой системе и арендаторы. По мнению Сергея Лобкарева, руководителя направления коммерческой недвижимости ЗАО "Корпорация МИАН", такая ситуация в принципе неправильна: "Арендатор и арендодатель (при "процентной схеме".- "Бизнес") фактически ведут совместную деятельность, когда каждая из сторон заинтересована в развитии бизнеса своего партнера. В случае если торговый центр, закрыт по техническим причинам, например таким, как перебои с электричеством, или же поток покупателей намного ниже планируемого, убытки несет не только арендатор, но и арендодатель",- говорит Лобкарев.

Существует и "гибридная" форма: комбинация минимальной арендной ставки и процента от оборота. "Если обороты арендатора недостаточно высоки, то минимальный оговоренный платеж позволяет арендодателю избежать риска недостаточного дохода от аренды",- подчеркивает Ольга Ясько.

В свою очередь арендаторам такая форма расчетов более интересна тем, что они с наименьшими постоянными затратами на аренду могут разместиться в наиболее привлекательных торговых центрах с интенсивными потоками посетителей. При этом, рассчитывая свои предельные возможности, они будут уверены, что в любом случае смогут оплатить аренду.

Кроме того, по словам Сергея Лобкарева, данный вид оплаты позволяет учитывать такой фактор, как сезонность торгового бизнеса и является своего рода страховкой в условиях возможного кризиса. Арендатор при данной форме взаимоотношений всегда будет уверен, что сможет оплатить аренду.

Процент проценту рознь

Для каждого торгового профиля существуют определенные приемлемые уровни ставок процента, что связано с различиями торговых наценок и оборотов. Сергей Лобкарев отмечает, что при установке процента от выручки тому или иному арендатору собственник помещения учитывает арендуемую площадь, расположение торговой точки, ее маркетинговую привлекательность и т. д. "Само собой разумеется, что в первую очередь фиксируется вид деятельности торгового оператора",- говорит Лобкарев. По информации Анны Савенко, процент от оборота варьируется от 1,5% (для гипермаркета) до 10-12% (для магазинов одежды).

Часто арендодатель может пойти на получение арендных платежей в виде процента на начальном этапе работы по продвижению торгового центра, в том случае если имеет возможность переложить часть маркетинговых расходов на плечи арендатора. Причем этот процент и в дальнейшем может оставаться низким (когда торговый центр станет популярным) если такое положение зафиксировано в договоре.

Примером в данном случае может служить "Атриум" на Курской, где после его открытия большинство площадей пустовало. Тогда представители магазинов возмутились, что управляющая компания никак не продвигает ТЦ, а потому низкий поток покупателей не позволяет им платить высокие арендные ставки. Ряд арендаторов вообще пригрозили уйти из "Атриума". Процент от оборота был введен управляющей компанией как временная мера, чтобы удержать арендаторов. Однако значительная часть магазинов в ТЦ и сегодня продолжает работать по этой схеме.

По общему мнению участников рынка, использование плавающей процентной ставки от оборота вероятнее всего будет становиться все популярнее, так как для владельцев торговых центров очень важным является отсутствие "текучести" арендаторов. При этом, как отмечает Ольга Ясько, торговые операторы, работающие по указанной схеме, гораздо реже выходят из проектов, поскольку даже в случае недостаточно высокого оборота, связанного, скажем, с неуспешностью ТЦ, размер арендных платежей остается на приемлемом для них уровне.