Активность покупателей на московском вторичном рынке жилья вплотную приблизилась к десятилетнему минимуму

Активность покупателей на московском вторичном рынке жилья вплотную приблизилась к десятилетнему минимуму

Распечатать новость

Добавить в закладки

По итогам прошедшего февраля в Департаменте вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость отмечают аномально низкие для этого месяца показатели покупательской активности: количество обращений в компанию по вопросам покупки жилья сократилось в годовом выражении в 2,3 раза, число финансовых обязательств о проведении сделок (предоплат) – на 35 % за тот же период. Отдельное внимание обращает на себя тот факт, что эти значения ­– не просто ниже нормы, они крайне близки к абсолютным минимумам за 10 лет систематических наблюдений и одновременно к условному дну нынешнего кризисного рынка по показателям активности его участников. Среди причин низкого уровня интереса покупателей специалисты называют не только фундаментальные экономические факторы, но и отложенный спрос, который по ряду причин сформировался к настоящему времени.

 

 

 

Согласно статистике Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость с января 2007 года, минимальное количество обращений по вопросам покупки жилья (звонков по эксклюзивным договорам компании, т. н. потенциальный спрос) было зафиксировано в мае 2015 года. Этот месяц, по оценкам специалистов, стал тем самым рубежом, за которым после обвального падения спроса весной (с марта по май включительно названный выше показатель снизился в 2,8 раза) началось постепенное восстановление покупательской активности. Таким образом, принято считать, что именно в мае 2015 года московский вторичный рынок жилья, трансформированный нынешним кризисом, достиг пресловутого дна по показателям спроса. Статистические данные февраля 2017 года свидетельствуют о том, что в настоящее время рынок вновь крайне близок к десятилетним минимумам: относительно мая 2015 года количество звонков выше всего на 17 %.

Цифры тем более показательны, что традиционно февраль являлся одним из самых активных месяцев на рынке недвижимости. Так, по среднему количеству звонков и консультаций по вопросам купли-продажи жилья в период с 2007 по 2016 гг. он уступает только марту. В феврале 2017 года данный показатель в 3 раза ниже среднего значения в этом месяце за предыдущие 9 лет.

Уникальный характер сегодняшнего вторичного рынка жилья столицы состоит, в том числе, в фактическом нивелировании т. н. сезонного фактора – колебаний спроса, характерных для определенных устоявшихся промежутков времени. Этот тренд начал формироваться в начале прошлого года и на текущий момент является отличительной чертой московской «вторички». В 2016 году рынок «не заметил» периода летних отпусков (не было обычного для этого времени спада спроса), проигнорировал привычное начало делового сезона в сентябре (не наблюдалось увеличения активности покупателей). Во втором полугодии ежемесячные колебания спроса на минимальном уровне стали особенно очевидны, и в последнее время данная тенденция проявляется особенно наглядно (график 3). Так, в январе 2017 года количество звонков в ИНКОМ-Недвижимость по вопросам покупки жилья увеличилось на 1,1 % относительно декабря 2016-го, а в прошедшем феврале возросло по сравнению с предыдущим месяцем на 0,5 %. Для сравнения: в 2016 году аналогичная ежемесячная динамика составляла 16,2 % и 27,9 % соответственно.

 

«Февраль 2017 года лег еще одним кирпичиком в фундамент кризисного рынка недвижимости. Мы не отметили традиционного оживления спроса в течение месяца, за исключением последних нескольких дней, когда население всколыхнуло заявление мэра Москвы о планах по расселению пятиэтажек, увеличив количество звонков в нашу компанию примерно на 25 %. Но это тот сиюминутный интерес, который вызывает любая сенсация; он не будет долгим и не является тенденцией. В то же время мы отметили, что около 10 % сделок, которые должны были быть заключены в прошлом месяце, так и не состоялись – и это уже представляется закономерной реакцией участников рынка на сложившуюся конъюнктуру. Причем сказанное касается и продавцов, и покупателей – люди отказывались от продажи и покупки даже после внесения предоплаты», – описывает сложившуюся в настоящее время ситуацию директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

 

По оценкам специалистов, для функционирования в «штатном режиме» московскому вторичному рынку жилья в настоящее время недостает примерно 25-30 % спроса. Фундаментальными сдерживающими факторами для покупателей по-прежнему остаются снижение доходов в сочетании с неопределенностью развития экономической ситуации в стране. Однако отложенный спрос и в целом низкая активность участников рынка в настоящее время отчасти формируются под влиянием текущей рыночной конъюнктуры, сложившейся уже после изменений вследствие кризиса. Так, в числе наиболее значимых ограничивающих факторов такого рода эксперты выделяют ожидания дальнейшего снижения процентных ставок по ипотеке, усиливающуюся конкуренцию «вторички» с новостройками (эти две причины касаются покупателей) и т. н. синдром разочарованного продавца, который вынуждает уходить с рынка собственников квартир, переоценивших свою недвижимость, не готовых уступать в цене и в силу этого не способных реализовать объекты (так как абсолютное большинство этих людей – потенциальные участники альтернативных сделок, то их спрос на покупку жилплощади также остается неудовлетворенным).

 

С недавних пор к этим сдерживающим спрос факторам добавился еще один – укрепление рубля. За последние три месяца российская валюта подорожала относительно доллара США на 12,5 % (средний номинальный курс), из них на 3,7 % – в феврале. К началу весны средняя стоимость предложения на московском вторичном рынке жилья в долларовом эквиваленте составила $3097 за кв. м – это максимальный показатель с июля 2015 года (график 4). Формально эти валютные колебания не должны были повлиять на рынок купли-продажи жилья массовых сегментов, где уже много лет (с 2008 года практически в полном объеме) объекты экспонируются, а расчеты производятся в рублях. Однако по факту существенное укрепление российской валюты привело к заметным финансовым потерям у той категории потенциальных покупателей, которая хранила сбережения на приобретение квартиры в долларах и евро. Это, соответственно, вынудило людей пересмотреть свои планы по совершению сделки в краткосрочной перспективе, т. е. спровоцировало отложенный спрос.

«Сегодняшний потенциальный покупатель, который сохраняет деньги на приобретение недвижимости в иностранной валюте – например, в долларах, привык к курсу около 66 рублей за $1. Но, накопив, скажем, $ 100 тысяч, он теперь вдруг обнаруживает, что после необходимой для совершения сделки конвертации долларов в рубли вместо ожидаемых 6,6 млн получит 5,8 млн – а это уже другое качество объекта недвижимости либо иная площадь жилья. И в этом случае фактически вопрос стоит так: покупать одно- или двухкомнатную квартиру в пятиэтажке?» – говорит Сергей Шлома.

 

Таким образом, курсовые колебания последних месяцев привели к тому, что часть покупателей – люди, осуществляющие накопления в иностранной валюте, – не имеют сегодня финансовой возможности совершить те сделки, которые они планировали при предполагаемом ими валютном курсе, до развития тенденции укрепления рубля. При этом эксперты отмечают, что для функционирования рынка в данном случае важен не столько собственно курс рубля, сколько его относительная стабильность на протяжении сравнительно длительного времени – трех-шести месяцев. «В этом случае покупатели и продавцы привыкают к сложившейся ситуации, спокойно конвертируют одну валюту в другую и совершают сделки. Те, кто отложил покупку недвижимости из-за последствий валютных колебаний, вернутся на рынок, когда установится новый порог стоимости рубля по отношению к доллару и евро, и люди адаптируются в изменившихся условиях», – заключает Сергей Шлома. 

Дата публикации: 11:43 09 марта 2017



Только авторизованные пользователи могут оставлять комментарии. Авторизуйтесь, пожалуйста.


Популярные публикации в разделе Жилая недвижимость - Москва

Самое заметное снижение средней стоимости квадратного метра произошло в элитном классе жилья - Эксперт

Самое заметное снижение средней стоимости квадратного метра произошло в элитном классе жилья - Эксперт

27.04.2017 - Раздел: Москва / Жилая недвижимость / Элитная недвижимость

Глава Минстроя России считает, что цены на жилье в 2017 году могут вырасти и сейчас лучшее время для покупки. Насколько цены на новостройки могут вырасти? Что будет со спросом?

Как встать в очередь на получение жилья?

Как встать в очередь на получение жилья?

25.04.2005 - Раздел: Москва / Жилая недвижимость

Право на жилье гражданам РФ гарантирует 40-я статья Конституции России. При этом она устанавливает, что": малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами".

Снос пятиэтажек арендаторов не беспокоит

Снос пятиэтажек арендаторов не беспокоит

25.04.2017 - Раздел: Москва / Жилая недвижимость

По оценке специалистов компании «МИЭЛЬ-Аренда», планы по сносу пятиэтажных домов на рынок аренды столичного жилья не оказали никакого влияния.

75 процентов сделок на вторичном рынке элитного жилья оплачивается через банковскую ячейку

75 процентов сделок на вторичном рынке элитного жилья оплачивается через банковскую ячейку

24.04.2017 - Раздел: Москва / Жилая недвижимость / Элитная недвижимость

В Kalinka Group, – ведущей консалтинговой и риэлторской компании на рынке элитной недвижимости, - проанализировали способы расчета при купле-продаже квартир и апартаментов на вторичном рынке дорогого жилья в 2016 году. По данным исследования, 75% приобретений было оплачено через аренду банковской ячейки.

Столичный рынок жилья бизнес-класса увеличился на 40 процентов

Столичный рынок жилья бизнес-класса увеличился на 40 процентов

25.04.2017 - Раздел: Москва / Жилая недвижимость / Элитная недвижимость

В Kalinka Group подвели итоги первичного рынка жилья бизнес-класса за первый квартал 2017 года. По оценке специалистов компании, объем предложения в новостройках увеличился на 40%, рынок пополнился пятью новыми проектами.


Пользователям

Разместить объявление

Контакты

По вопросам обращаться: info@bpn.ru

BPN.RU © 2004-2012