Активность покупателей на московском вторичном рынке жилья вплотную приблизилась к десятилетнему минимуму

Активность покупателей на московском вторичном рынке жилья вплотную приблизилась к десятилетнему минимуму

Распечатать новость

Добавить в закладки

По итогам прошедшего февраля в Департаменте вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость отмечают аномально низкие для этого месяца показатели покупательской активности: количество обращений в компанию по вопросам покупки жилья сократилось в годовом выражении в 2,3 раза, число финансовых обязательств о проведении сделок (предоплат) – на 35 % за тот же период. Отдельное внимание обращает на себя тот факт, что эти значения ­– не просто ниже нормы, они крайне близки к абсолютным минимумам за 10 лет систематических наблюдений и одновременно к условному дну нынешнего кризисного рынка по показателям активности его участников. Среди причин низкого уровня интереса покупателей специалисты называют не только фундаментальные экономические факторы, но и отложенный спрос, который по ряду причин сформировался к настоящему времени.

 

 

 

Согласно статистике Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость с января 2007 года, минимальное количество обращений по вопросам покупки жилья (звонков по эксклюзивным договорам компании, т. н. потенциальный спрос) было зафиксировано в мае 2015 года. Этот месяц, по оценкам специалистов, стал тем самым рубежом, за которым после обвального падения спроса весной (с марта по май включительно названный выше показатель снизился в 2,8 раза) началось постепенное восстановление покупательской активности. Таким образом, принято считать, что именно в мае 2015 года московский вторичный рынок жилья, трансформированный нынешним кризисом, достиг пресловутого дна по показателям спроса. Статистические данные февраля 2017 года свидетельствуют о том, что в настоящее время рынок вновь крайне близок к десятилетним минимумам: относительно мая 2015 года количество звонков выше всего на 17 %.

Цифры тем более показательны, что традиционно февраль являлся одним из самых активных месяцев на рынке недвижимости. Так, по среднему количеству звонков и консультаций по вопросам купли-продажи жилья в период с 2007 по 2016 гг. он уступает только марту. В феврале 2017 года данный показатель в 3 раза ниже среднего значения в этом месяце за предыдущие 9 лет.

Уникальный характер сегодняшнего вторичного рынка жилья столицы состоит, в том числе, в фактическом нивелировании т. н. сезонного фактора – колебаний спроса, характерных для определенных устоявшихся промежутков времени. Этот тренд начал формироваться в начале прошлого года и на текущий момент является отличительной чертой московской «вторички». В 2016 году рынок «не заметил» периода летних отпусков (не было обычного для этого времени спада спроса), проигнорировал привычное начало делового сезона в сентябре (не наблюдалось увеличения активности покупателей). Во втором полугодии ежемесячные колебания спроса на минимальном уровне стали особенно очевидны, и в последнее время данная тенденция проявляется особенно наглядно (график 3). Так, в январе 2017 года количество звонков в ИНКОМ-Недвижимость по вопросам покупки жилья увеличилось на 1,1 % относительно декабря 2016-го, а в прошедшем феврале возросло по сравнению с предыдущим месяцем на 0,5 %. Для сравнения: в 2016 году аналогичная ежемесячная динамика составляла 16,2 % и 27,9 % соответственно.

 

«Февраль 2017 года лег еще одним кирпичиком в фундамент кризисного рынка недвижимости. Мы не отметили традиционного оживления спроса в течение месяца, за исключением последних нескольких дней, когда население всколыхнуло заявление мэра Москвы о планах по расселению пятиэтажек, увеличив количество звонков в нашу компанию примерно на 25 %. Но это тот сиюминутный интерес, который вызывает любая сенсация; он не будет долгим и не является тенденцией. В то же время мы отметили, что около 10 % сделок, которые должны были быть заключены в прошлом месяце, так и не состоялись – и это уже представляется закономерной реакцией участников рынка на сложившуюся конъюнктуру. Причем сказанное касается и продавцов, и покупателей – люди отказывались от продажи и покупки даже после внесения предоплаты», – описывает сложившуюся в настоящее время ситуацию директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

 

По оценкам специалистов, для функционирования в «штатном режиме» московскому вторичному рынку жилья в настоящее время недостает примерно 25-30 % спроса. Фундаментальными сдерживающими факторами для покупателей по-прежнему остаются снижение доходов в сочетании с неопределенностью развития экономической ситуации в стране. Однако отложенный спрос и в целом низкая активность участников рынка в настоящее время отчасти формируются под влиянием текущей рыночной конъюнктуры, сложившейся уже после изменений вследствие кризиса. Так, в числе наиболее значимых ограничивающих факторов такого рода эксперты выделяют ожидания дальнейшего снижения процентных ставок по ипотеке, усиливающуюся конкуренцию «вторички» с новостройками (эти две причины касаются покупателей) и т. н. синдром разочарованного продавца, который вынуждает уходить с рынка собственников квартир, переоценивших свою недвижимость, не готовых уступать в цене и в силу этого не способных реализовать объекты (так как абсолютное большинство этих людей – потенциальные участники альтернативных сделок, то их спрос на покупку жилплощади также остается неудовлетворенным).

 

С недавних пор к этим сдерживающим спрос факторам добавился еще один – укрепление рубля. За последние три месяца российская валюта подорожала относительно доллара США на 12,5 % (средний номинальный курс), из них на 3,7 % – в феврале. К началу весны средняя стоимость предложения на московском вторичном рынке жилья в долларовом эквиваленте составила $3097 за кв. м – это максимальный показатель с июля 2015 года (график 4). Формально эти валютные колебания не должны были повлиять на рынок купли-продажи жилья массовых сегментов, где уже много лет (с 2008 года практически в полном объеме) объекты экспонируются, а расчеты производятся в рублях. Однако по факту существенное укрепление российской валюты привело к заметным финансовым потерям у той категории потенциальных покупателей, которая хранила сбережения на приобретение квартиры в долларах и евро. Это, соответственно, вынудило людей пересмотреть свои планы по совершению сделки в краткосрочной перспективе, т. е. спровоцировало отложенный спрос.

«Сегодняшний потенциальный покупатель, который сохраняет деньги на приобретение недвижимости в иностранной валюте – например, в долларах, привык к курсу около 66 рублей за $1. Но, накопив, скажем, $ 100 тысяч, он теперь вдруг обнаруживает, что после необходимой для совершения сделки конвертации долларов в рубли вместо ожидаемых 6,6 млн получит 5,8 млн – а это уже другое качество объекта недвижимости либо иная площадь жилья. И в этом случае фактически вопрос стоит так: покупать одно- или двухкомнатную квартиру в пятиэтажке?» – говорит Сергей Шлома.

 

Таким образом, курсовые колебания последних месяцев привели к тому, что часть покупателей – люди, осуществляющие накопления в иностранной валюте, – не имеют сегодня финансовой возможности совершить те сделки, которые они планировали при предполагаемом ими валютном курсе, до развития тенденции укрепления рубля. При этом эксперты отмечают, что для функционирования рынка в данном случае важен не столько собственно курс рубля, сколько его относительная стабильность на протяжении сравнительно длительного времени – трех-шести месяцев. «В этом случае покупатели и продавцы привыкают к сложившейся ситуации, спокойно конвертируют одну валюту в другую и совершают сделки. Те, кто отложил покупку недвижимости из-за последствий валютных колебаний, вернутся на рынок, когда установится новый порог стоимости рубля по отношению к доллару и евро, и люди адаптируются в изменившихся условиях», – заключает Сергей Шлома. 

Дата публикации: 11:43 09 марта 2017



Только авторизованные пользователи могут оставлять комментарии. Авторизуйтесь, пожалуйста.


Популярные публикации в разделе Жилая недвижимость - Москва

В ноябре цены на столичное жильё снизились, а квартир продавалось меньше

В ноябре цены на столичное жильё снизились, а квартир продавалось меньше

12.12.2017 - Раздел: Москва / Жилая недвижимость

По данным отдела исследований ГК «МИЭЛЬ», на вторичном рынке квартир Москвы средняя удельная цена предложения в ноябре составила 213,3 тыс. руб./кв. м., уменьшившись по итогам месяца на 1,4%. Объем предложения сократился по отношению к октябрю на 4,6% и составил 40,8 тыс. квартир.

Новые станции метро оказывают влияние на цены только в соседних домах

Новые станции метро оказывают влияние на цены только в соседних домах

11.12.2017 - Раздел: Москва / Жилая недвижимость / Инфраструктура

Строительство новых станций столичного метрополитена идет полным ходом. Метро уже доходит до тех дальних точек города, где раньше жилые массивы были значительно удалены от станций. По данным Комплекса градостроительной политики и строительства г. Москвы из 19 станций, которые планировалось открыть в 2017, на текущий момент открыто только 3, и еще планируется открытие одной в декабре. Департамент консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» проанализировал влияние новых станций метро на рынок вторичной недвижимости.

Спрос на апартаменты в ноябре вырос на 54 процента

Спрос на апартаменты в ноябре вырос на 54 процента

11.12.2017 - Раздел: Москва / Жилая недвижимость / Элитная недвижимость

По итогам ноября спрос на апартаменты бизнес-класса в комплексах «Букинист» и ART Portofino Концерна «КРОСТ» увеличился на 54%, фиксирует заместитель генерального директора компании Марина Любельская. Этот пик связан с ожиданием рынка принятия законопроекта о статусе апартаментов, что позволит собственникам получать регистрацию и пользоваться социальной инфраструктурой района.

Межевальную канцелярию на Китай-городе восстановит будущий арендатор

Межевальную канцелярию на Китай-городе восстановит будущий арендатор

11.12.2017 - Раздел: Москва / Жилая недвижимость

Главный дом городской усадьбы XVII века, где располагалась Московская межевальная канцелярия, выставлен на аукцион с льготной ставкой аренды и обязательным условием реставрации.

Новый год как дедлайн: собственники элитных квартир готовы сдавать их в аренду на 20 процентов дешевле

Новый год как дедлайн: собственники элитных квартир готовы сдавать их в аренду на 20 процентов дешевле

05.12.2017 - Раздел: Москва / Жилая недвижимость / Элитная недвижимость

В преддверии праздников размер скидок, на которые готовы идти владельцы элитных квартир, заметно вырос. Чтобы решить вопрос со сдачей жилой недвижимости в аренду до нового года, собственники готовы уступать арендаторам до 15%-20%, - отмечают в Kalinka Group.


Пользователям

Разместить объявление

Контакты

По вопросам обращаться: info@bpn.ru

BPN.RU © 2004-2012