Цена актива на безбедную старость - 20 лет

На фоне бурных событий, связанных с Чемпионатом мира по футболу, развивается масса дискуссий и вокруг печальной для большинства россиян новости: увеличение пенсионного возраста. В PENNY LANE REALTY прекрасно осознают, что та аудитория, которая приобретает элитную недвижимость, пострадают в наименьшей степени, однако, нельзя хотя бы не попытаться предложить какое-то решение, пользуясь теми знаниями рынка, которыми располагают наши эксперты. Мы попытались рассмотреть условия покупки объекта недвижимости не с целью получения инвестиций (что в нашем сегменте уже практически невозможно), а для того, чтобы получить надежный источник дохода на тот момент, когда покупатель окажется в преклонном возрасте.

Предложение и цены

Для начала необходимо произвести прогноз цен на ближайшее будущее. Сейчас рынок новостроек как никогда богат разнообразными предложениями, а цены доступны в условиях жесткой конкуренции застройщиков. Поскольку первичный рынок оттягивает основной спрос, цены на вторичном рынке снижаются. Долго ли продлятся благоприятные для покупки условия? Увы - нет. Рынок ждут серьезные перемены и связано это с отказом от долевого строительства с 1 июля 2019 года, озвученным президентом во время «Горячей линии 2018». Отмена 214 закона РФ, запрет для застройщика пользоваться средствами дольщиков, все принятые властями меры в совокупности обеспечивают покупателю абсолютную безопасность. Но бесплатной эта безопасность не будет. С одной стороны, покупатель будет приобретать квартиру в готовом доме, что избавит его от риска не получить ее вовсе (и еще остаться должным банку, в случае если была взята ипотека), с другой стороны, он навсегда потеряет возможность зайти в проект с риском, но с минимальным входным билетом. Иначе говоря, готовые квартиры, построенные на банковские деньги, будут дороже для покупателя (главным образом, из-за процента третьего участника процесса – банка).

Нельзя не принимать во внимание и перспективу резкого сокращения нового предложения в более отдаленной перспективе. Это связано опять же с положением застройщиков, попавшим под жесткие требования Регулятора. Соответствовать нововведенным нормативам не смогут порядка 60-70% застройщиков (и не только в Москве). Эти организации уйдут с рынка, возможно оставив незавершенные объекты. Логично предположить, что этот «недострой» в той или иной мере ляжет на плечи оставшихся девелоперов. Есть вероятность, что строительных мощностей физически не хватит на то, чтобы новое жилье продолжило вводиться прежними темпами.

Вывод первый: оптимальное время покупки наступило, но продлится оно не более двух-трех лет.

Чем поможет ипотека?

Нельзя не отметить, что на фоне насыщенного предложением рынка формируется преждевременный спрос, а параллельно снижается покупательская способность, причем предпосылок к ее росту нет. В перспективе поддержать строительную отрасль власти рассчитывают с помощью низкой ипотечной ставки. Уже сейчас большинство банков выдает кредиты по сниженным ставкам (в среднем 9%) и с минимальным первоначальным взносом 10%. Долгосрочная стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в РФ» рассчитана на то, чтобы к 2030 году порядка 60% населения могли купить жилье на кредитные средства. Динамика снижения ипотечной ставки из года в год позволяет согласиться с возможностью появления ипотеки под 6%.

Средняя ставка по ипотеке за 10 лет:

2008 год – 12,9 %

2009 год – 14,3 %

2010 год – 13,1 %

2011 год – 11,9 %

2012 год – 12,3 %

2013 год – 12,0 %

2014 год - 12,3 %

2015 год – 13,5 %

2016 год – 11,9 %

2017 год – 10,6 %

2018 год – 9,0 %

Вывод второй: пользоваться ипотекой можно и нужно, к тому же альтернативных способов сохранения капитала не так уж много.

Рекомендуемые продукты «впрок»

Квартира на вторичном рынке в пределах садового кольца и в ЦАО:

Минимальная стоимость однокомнатной квартиры площадью 30-39 кв. м с ремонтом среднего качества в пределах кольцевой линии метро колеблется в диапазоне 8 250 000 – 9 500 000 млн. рублей (~245.000 руб./кв. м). Эту локацию можно обозначить станциями метро: «Чкаловская», «Таганская», «Чистые пруды», «Курская», «Павелецкая», «Новокузнецкая».

Арендные ставки, разумеется, будут корректироваться в течение длительного времени, но в долгосрочной перспективе центр будет расти в цене, по причине ограниченного предложения. Возьмем текущие арендные ставки:

Вышеописанную квартиру сейчас можно сдать в аренду за 40 000 – 45 000 руб. в мес. (включая коммунальные платежи).

40 000 руб. в месяц, умноженные на 12 месяцев - это 480 000 в год.

Безусловно, и дом, и квартира будут устаревать со временем, требовать ремонта, здание может попасть под снос. Но этот актив можно поменять со временем на другой, более перспективный, улучшив локацию или качество дома.

Квартиры-апартаменты на первичном рынке (ЦАО):

Минимальная стоимость апартаментов в новостройке площадью 60 кв. м. в пределах кольцевой линии метро

17 883 934 руб. (~298.066 руб./кв. м.). Локация: станция метро «Павелецкая». Новостройка будет сдана в I кв. 2019 года.

Сейчас аналогичные апартаменты можно сдать за 75 000 руб. в мес. (включая коммунальные платежи).

75 000 руб., умноженные на 12 месяцев – это 900 000 руб. в год.

Вывод третий: на обеспечение себе «актива на старость» понадобится срок порядка 20 лет, именно поэтому мы не можем говорить о привлекательности такой инвестиции. Но зато можем гарантировать дополнительный источник дохода через 20 лет.