Что должно случиться, чтобы рынок жилья стал активно расти

Александра Синицкого, директора департамента продаж ЖК "Английский Квартал":

Что же оказывает наибольшее влияние на рынок недвижимости?

Существует целый комплекс факторов, влияющих на рынок. Это глобальные макроэкономические аспекты, социально-экономическое положение и в стране, и в отдельных регионах, специфика последних, в том числе инвестиционная привлекательность, позиция регуляторов (включая ЦБ) и руководства регионов, изменения законодательства, общее социальное самочувствие, демография и проч. Не будем забывать и про внешнеполитические аспекты.

Сегодня обстановка на рынке недвижимости по-настоящему сложная, что стало следствием проблем более высокого порядка – общей социально-экономической ситуации в России. Большинство домохозяйств были вынуждены в значительной степени перераспределить бюджеты и отложили приобретение жилья. Граждане стали более прагматичными и острожными, ожидают периода, когда цены станут еще более благоприятными.

Конечно, стагнация и отрицательная динамика развития наблюдались и во время кризиса 2008–2009 годов. Однако фиксируемое сегодня падение более глубокое, а восстановление будет более затяжным. Качественное изменение ситуации в экономике – главный залог выхода рынка из пике.

Что должно случиться, чтобы рынок жилья стал активно расти?

Говорить об активном росте я бы не стал – ни сейчас, ни в среднесрочной перспективе. Объясняется это достаточно просто. Потенциальная позитивная динамика в спросе заложена в двух связанных факторах: в качественных позитивных изменениях в экономике в целом и в последующей активности граждан. Но пока ни того, ни другого мы не видим.

Должен заметить, что на рынке сложилась достаточно интересная ситуация. С одной стороны, фактически сегодня сформированы наиболее близкие к идеальным условия для приобретения жилья. Судите сами: фиксируется избыточное предложение, ставки по ипотеке в большинстве своем (даже несмотря на завершение госпрограммы) более чем приемлемы, компании предлагают беспрецедентные условия, в том числе и внушительные скидки, действуют индивидуальные программы на приобретение помещений, маркетинговые акции, рассрочки и проч.

С другой стороны, на рынке есть понимание того, что в стране накопился достаточно высокий потенциал отложенного спроса. Ожидать, однако, что он будет разово реализован, нельзя, в первую очередь в силу того что наши сограждане чрезмерно прагматичны и до сих пор занимают выжидательную позицию в надежде на дальнейшее снижение цен и появление более выгодных предложений от застройщиков.

Нельзя также говорить и о том, что проблемы на рынке связаны с деятельностью или бездеятельностью регуляторов. Наоборот, программа господдержки ипотеки была весьма успешной, а в случае пробуксовок она обещала вернуться; кроме того, государство взяло курс на санацию в отрасли (внесение поправок в 214-ФЗ и формирование компенсационного фонда).

Таким образом, на мой взгляд, для текущего года более актуален сдержанный рост, и даже это можно считать положительным результатом.

Также интересуют события, которые традиционно оказывают негативное влияние на недвижимость?

Я бы выделил несколько таких ключевых факторов. Активность регуляторов и изменение ключевой ставки. В прошлом году она снижалась, но пока сложно сказать, что будет в этом году.

Также в 2016 году действовала господдержка ипотеки, сейчас она завершилась. Соответственно, актуальный на данный момент вопрос – как проявят себя банки в отношении ставок в среднесрочной перспективе.

Ужесточение регулирования в отрасли (прежде всего – изменения в ФЗ-214, формирование компенсационного фонда). Введенные с начала этого года изменения преследуют благие цели, однако они неизбежно приведут к поглощениям и вынужденному уходу с рынка небольших и даже средних по масштабу деятельности компаний. В регионах, думаю, проблема будет выражена ярче, нежели, скажем, в столице и области. Сейчас еще преждевременно говорить, будут ли формироваться признаки олигополии, – если эта и тенденция обозначится, то сделать соответствующий вывод можно будет по итогам всего года.

Естественно, нельзя не отметить валютный фактор и потенциал курсовых потрясений. В целом же при отсутствии каких-либо серьезных колебаний и резких действий, рынок сможет пойти в плюс и продемонстрировать позитивную динамику. Этому будут способствовать в том числе избыток предложения и отложенный спрос со стороны населения, которые, думаю, обрисовывают неплохие перспективы для отрасли.