Десять дерби московских новостроек. Часть вторая

Восточный административный округ пока что слабо освоен девелоперами. В долевом строительстве участвуют всего 10 проектов, причем половина из них вышла на рынок во втором и третьем кварталах 2018 года. В соседнем СВАО, который в полтора раза меньше по площади, экспозиция охватывает 25 адресов. Но именно здесь складывается одно из самых интересных дерби массового сегмента. В нем участвуют самый продаваемый жилой комплекс в пределах МКАД — ЖК Level Амурская и самая популярная премьера года — ЖК «Преображение». И счет почти что равный. В целях соблюдения корректности следует сопоставлять показатели проектов в период с мая (когда в ЖК «Преображение» начались активные продажи) по сентябрь. За эти пять месяцев ЖК Level Амурская зарегистрировано 514 ДДУ, конкурент добился результата в 487 ДДУ.

«Символ» и «Зиларт» нельзя назвать соседями и прямыми конкурентами — их разделяет порядка 7 км. Но они борются не за конкурентную аудиторию, а за то, чтобы возглавить целый класс, олицетворением которого они являются. Оба проекта выросли из могил индустриальных гигантов — заводов «Серп и молот» и ЗИЛ — и сразу же стали памятниками новой градостроительной эпохи в Москве. Это по-настоящему «большой бизнес-класс». Уже вместе с первыми очередями в продажу поступает по 3-3,5 тыс. объектов. Жилые корпуса выходят на рынок с многочисленной инфраструктурной свитой: школы, детские сады, поликлиники, спортивные площадки, парки, паркинги, арт-элементы. В этом участвуют интернациональные команды архитекторов. За этим чувствуется мощь крупных девелоперов — группы ЛСР и компании «Донстрой». Примечательно, что к завершающему кварталу года оба проекта подошли с практически равными ключевыми показателями. Первый и второй квартал остались за «Символом», но успешная коммерческая кампания в ЖК «Зиларт», начавшаяся еще в июне и продолжавшаяся до самого сентября, не только восстановила паритет, но и принесла тому лидерство в дерби (пусть и весьма зыбкое).

Если бы проектировщикам Ленинградского проспекта сказали, что на нем появятся жилые комплексы с названиями «Царская площадь» и Prime Park, они очень удивились бы. Еще больше бы их удивило, узнав, что проспект так и остался Ленинградским. Исторический абсурд только веселит в условиях постмодернистской реальности. Эти проекты — фактически энциклопедические иллюстрации двух основных архетипов престижного жилья. «Царская площадь» символизирует деловитую основательность («крепко стоим на ногах»), Prime Park — горделивую высоту («поднялись на новый уровень»). Хотя указанные жилые комплексы формально принадлежат к разным классам, они ориентированы на одну покупательскую аудиторию. Квадратный метр в Prime Park лишь на 6,5 тыс. дороже. При этом в его структуре продаж объекты крупнее 60 кв. м занимают более двух третей. Это дает перевес в среднем метраже (в «Царской площади» доля подобных лотов ограничивается 55,8%), а значит, и в среднем бюджете сделки. В течение года оба проекта демонстрировали равные показатели спроса, только в августе-сентябре обозначилось небольшое преимущество у ЖК Prime Park.

Проекты «Династия» и «Сердце Столицы» принадлежат к числу ближних «спутников» столичного центра, находясь на расстоянии полутора километров от ТТК и почти симметрично относительно Звенигородского шоссе. Для обоих комплексов оно является основной транспортной коммуникацией. Окружающая городская среда по большей части состоит из промышленных объектов, что является серьезным вызовом для проекта бизнес-класса. Это означает, что для привлечения покупательского интереса он сможет положиться в основном на свои внутренние ресурсы и преимущества. «Сердце Столицы» обладает в этом смысле важным козырем — выходом к Москве-реке. Однако этим козырем нужно еще грамотно воспользоваться, чтобы реорганизовать деградировавшую постиндустриальную зону в полноценное общественное пространство. Для решения данной задачи застройщик — компания «Донстрой» — привлекла бюро Wowhaus, сделавшее себя имя на реконструкции Крымской Набережной и Парка Горького. Если «Сердце Столицы» архитектурно и концептуально тяготеет к современному урбанизму (сказывается, в том числе, и тяготение к Москва-Сити), то в ЖК «Династия» сделана ставка на подчеркнутый консерватизм, «монументальную классику». По итогам первого квартала у каждого из подходов было равное количество сторонников (109 ДДУ в ЖК «Династия», 110 ДДУ в ЖК «Сердце Столицы»). В проекте Sezar Group спрос и далее оставался стабильным. Но «Сердце Столицы» столкнулось с потребительской аритмией: во втором квартале количество сделок подскочило в 2,5 раза, а в третьем последовал еще более стремительный спад — до 36 ДДУ.

Neva Towers и Capital Towers представляют собою два крайних «отрога» ММДЦ «Москва-Сити». Их спроектированные силуэты словно перекликаются со столбиками диаграмм в возглавляемых ими рейтингах. Neva Towers превосходит соперника по высоте, объему фонда (вдвое) и количеству сделок (втрое). Он собрал самую большую кассу среди всех новостроек в пределах МКАД. Тем не менее, Capital Towers располагает достаточными возможностями, чтобы привлечь состоятельную аудиторию, ориентированную на крупногабаритные объекты. Из 93 квартир, проданных в январе-сентябре 2018 года, 42 имеют площадь более 100 кв. м. В Neva Towers было реализовано 37 лотов аналогичной категории. Немаловажным позитивным фактором для Capital Towers является его выгодное расположение (выход к набережной и парку «Красная Пресня»), что также должно работать на привлечение дополнительного спроса. Хотя в премиальном сегменте разница между квартирами и апартаментами в значительной мере нивелируется, покупатель в целом более расположен к первым. И это тоже плюс для Capital Towers.