Десять проектов в массовом сегменте, которые стоят, как бизнес-класс

Критерии, по которым происходит разграничение между различными классами жилья, несут в себе большую или меньшую долю условности. Их влияние, приоритетность и методика формализации периодически меняются и адаптируются, исходя из актуальных реалий рынка. Наиболее очевидными маркерами для каждого сегмента считаются стоимость квадратного метра и бюджет, однако исследование Urbanus.ru показывает, что и здесь не представляется возможным провести четкую разграничительную линию.

Средняя стоимость квадратного метра в бизнес-классе претерпела за год незначительную отрицательную коррекцию и составила 230,5 тыс. рублей. При этом в 20 из 76 проектов, где недвижимость реализуется по ДДУ, этот показатель находится ниже отметки в 200 тыс. рублей. Половина из них расположена на территории Северного и Северо-Западного административных округов. К данной категории и относятся и такие востребованные на рынке адреса, как «Фестиваль Парк», «Маяковский» и «Хорошевский». Всего в наиболее доступном сегменте бизнес-класса за три квартала 2018 года зафиксировано 1559 сделок. К этому количеству вполне допустимо прибавить и данные по жилым комплексам «Свой» и «Серебряный парк», в которых цена квадратного метра максимально приближена к выбранному уровню — 200,4 и 200,8 тыс. рублей соответственно. С их учетом доля демократичного предложения в рамках бизнес-класса достигает 19%.

В свою очередь сразу в 10 проектах массового сегмента квадратный метр стоит дороже выбранной отметки в 200 тыс. рублей. Наивысшие значения характерны для квартала «Ривер Парк». Его концепция выстроена на его близости к воде (Нагатинский затон), что своего рода является бизнес-опцией. Вкупе с высоким уровнем благоустройства это дало среднюю стоимость квадратного метра в 223,6 тыс. рублей. Немногим дешевле продавались квартиры, например, в ЖК «Символ» — классическом представителе бизнес-класса.

На вторую позицию в ценовом топе комфорт-класса (218,3-218,8 тыс. рублей) претендуют сразу три жилых комплекса. Первый из них — ЖК «Черняховского 19». В географическом плане он тяготеет к такой престижной локации, как Ленинградский проспект, вдоль которого расположено несколько крупных проектов бизнес- и премиум-класса. ЖК «Родной город. Каховская» в текущем году достиг 100-процентной готовности, и это так же привело к повышению цены квадратного метра. В аппарат-комплексе Nova Алексеевская на цену влияет наличие большого количества сервисных опций, в том числе, системы управления «Умный дом», что является большой редкостью для проектов в массовом сегменте. Вплотную к этой группе примыкает «Квартал на Никулинской». В данном случае речь идет также о своеобразной наценке на локацию. Район Тропарево-Никулино отличается большим количеством парков. Именно здесь была построена Олимпийская деревня.

Узнаваемый архитектурный профиль, консьерж-сервис и электронный доступ выделяют ЖК «Савеловский Сити» на фоне большинства проектов комфорт-класса. Однако выделяется и цена квадратного метра: она на треть выше, чем в среднем по сегменту — 204 тыс. рублей.

Кроме того, в десятке представлены сразу три компактных жилых комплекса, относящихся к зонтичному бренду «Счастье» от «Лидер Инвест» — «Счастье на Сходненской» (207,7 тыс. рублей за квадратный метр), «Счастье в Садовниках» (204,5 тыс. рублей за квадратный метр) и «Счастье в Тушино» (201,6 тыс. рублей за квадратный метр).

Замыкает перечень проект «Павлова 40» — три плотно сгруппированных дома с качественным благоустройством и озеленением. На 305 квартир приходится 233 места в подземном паркинге, что является достаточно высоким коэффициентом для массового сегмента. Это также сказывается на цене квадратного метра — 200,9 тыс. рублей.

Максимальный бюджет в комфорт-классе (14,53 млн рублей в ЖК «На улице Мельникова») в целом соответствует среднему бюджету в бизнес-классе. В категории от 10 до 15 млн рублей в каждом из сегментов насчитывается примерно равное количество проектов: 20 в комфорт-классе и 25 в бизнес-классе. При этом средний прайс в ЖК «Измайловский 11» (14,37 млн) выше, чем, например, в жилых комплексах Headliner (14,27 млн рублей) или «Династия» (14,02 млн рублей). Квартиры, которые реализуются в проекте «Город на реке Тушино-2018» (12,92 млн рублей), в среднем дороже, чем в ЖК «Береговой» (12,66 млн рублей).

В бюджетной категории до 10 млн рублей соотношение комплексов комфорт- и бизнес-класса определяется, как 13 к 66. Можно провести параллель по величине прайса между ЖК Freedom (9,46 млн рублей, бизнес-класс) и ЖК «Аннино парк» (9,54 млн рублей, комфорт-класс). Важно учитывать, что у проектов массового сегмента в указанных категориях стоимости, как правило, на 15-30% больше площадь квартир и апартаментов, чем у сопоставимых по бюджету проектов бизнес-класса.

Исследование показывает, что у половины жилых комплексов бизнес-формата есть бюджетные аналоги в менее статусном сегменте. В свою очередь, ряд представителей последнего, благодаря различным дополнительным опциям, демонстрируют нехарактерно высокую цену квадратного метра.